广东
本文来源：时代财经 作者：刘新歌
经历了一年多冷清的土地市场，似乎正在重现一些热闹的迹象。
2月16日，苏州举行2023年第一批次集中拍地，共有6宗宅地上市。其中，苏州工业园区一宗宅地遭数十家房企围抢，挂牌期就已报价43轮，正式开拍后竞争也很激烈，最终在竞价65轮时突破最高限价，进入摇号环节。
据中指研究院信息，31家房企参与了2月17日的现场摇号，最终华润置地幸运拿下该宗地。地块位于中新大道南、星港街西，邻近苏州中心、李公堤等热门地标。地块面积约5.68万平方米，最高限价暨成交价为36.43亿元，上限楼面价约3.56万/平方米，创下园区楼面价新高。
中指研究院高级分析师张晓飞对时代财经称，近几年苏州工业园入市项目较为稀缺，湖东、奥体等板块项目去化几乎空盘。上述地块所在的湖西板块已经5年没有新地推出，周边二手房项目均价已经超过6万元/平方米，地块东侧某楼盘二手房的均价甚至超过12万元/平方米，该宗地利润空间较为可观。
这不是华润置地在苏州工业园区第一次通过摇号获取地块。2022年12月初举行的土拍中，它就通过摇号拿下园区启月街西、创苑路南一宗宅地。该块地有10余家房企竞拍，经过50多轮的激烈竞价后触顶，进入现场摇号环节。最终，华润置地成为参与摇号的两家房企中的幸运儿，以总价19.97亿元、溢价率15.26%拿下，成交楼面价约3.46万元/平方米。
工业园区一直是苏州热门区域。时代财经查询发现，2022年苏州共推出72宗涉宅地块，仅15宗土地溢价成交，其中来自工业园区的土地就达10宗，溢价率基本在10%以上。
张晓飞称，集中供地以来土地成交愈发分化，企业更加关注项目去化和利润空间，而工业园区域正好满足这些需求，宅地的稀缺性、充足的利润空间和不错的去化表现，导致片区宅地较为抢手。
而在惨淡的市场中，不止苏州闪现火花。2月7日，杭州举行2022年第五批集中供地，上城区牛田单元2宗、临平区1宗等3宗地的报价达到上限价格，进入现场摇号环节。在1月12日举行的宁波2022年第四批集中供地中，鄞州区2宗地块均触顶进入摇号环节。
张晓飞表示，土地市场有了明显回温现象，不仅杭州、苏州、北京多个城市土拍中出现触顶摇号、竞现房等情况，部分土拍市场参与主体中，以往托底入市的城投公司占比也在下降。
他认为，今年随着集中供地模式的优化，各地推出的地块会根据以往去化安排供应，供应端会更契合市场需求；多频少量将成为土地市场主要趋势，土拍成交率会得到明显改善。而从成交端看，随着市场的逐渐回暖，企业也将把握窗口期积极拿地。
华润置地是其中积极的一份子。事实上，过去三年，在不少房企紧衣缩食时，华润置地拿地始终凶猛。据中指研究院相关数据，2022年华润置地权益拿地金额为873亿元，权益土地面积556万平方米，权益新增货值1871亿元，均位于相关榜单的首位。
这是华润置地“重塑”的需求使然。华润置地在2021年3月举行业绩会上就曾提出“重塑”的方向，即构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。
开发销售型业务被华润置地视为业绩增长的引擎，并提出规模增长目标：2025年权益销售较2020年翻番，约达到3720亿元。在此目标下，这家央企开始加大市场化扩张的力度，2021年权益拿地金额989亿元，全年拿地销售比为45.5%，不仅超过拿地销售比40%红线，也远超当年50家代表房企24.0%的拿地销售比均值。
根据克而瑞数据，2022年，华润置地全口径销售额3031亿元，位列房企销售排行榜第四位，较2021年上升四个名次。
不过，冲规模、溢价拿地背后，近两年华润置地的盈利表现有所下滑，2021年，华润置地综合毛利润率录得27.0%，2020年同期为30.9%。其中，开发物业毛利率由2020年同期29.1%下降至23.7%。2022年上半年，其综合毛利率继续下降，录得26.9%。
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