企业测评 | 微领地——聚焦重资产、大社区运营，助力住房租赁行业突破盈利难题

导语

2022年，住房租赁行业受到了全面的关注，各大企业竞争更为激烈，住房租赁企业的业绩表现也各有千秋。

微领地作为目前最大的社会化青年社区租赁住房资产管理平台，它在克而瑞租售四力测评模型中的规模力及经营力表现亮眼，受到各方的一致肯定。

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规模力

深耕上海，重资产领导者，以运营力和产品力为大社区赋能

（1）深耕上海，上海重资产开业房源数排名首位，管理规模达3万间

微领地成立于2011年，是最早一批上海本土创业型品牌长租公寓。成立12年来，微领地以“让年轻人生活得更好”为企业使命，坚持深耕上海，聚焦服务新市民、青年人，提供极致性价比的租赁住房产品。

目前，微领地拥有已开业和在建重资产项目共7个，房量3万间，其中也是上海重资产在营房源规模最大的租赁企业。管理租赁住房资产200亿元人民币，是目前最大的社会化青年社区租赁住房资产管理平台。

（2）聚焦租赁社区，回归重资产

微领地以重资产模式进入住房租赁赛道，首个项目微领地中环沪太路社区即为拿地自建自营，用了三年时间打磨出第一个1800间房的大社区产品，也是国内第一个集中式的大社区。由于当时国内的租赁行业处于起步阶段，不具备与重资产相配套的政策环境，微领地转而选择了中资产包租模式进行规模扩张。

2015~2020年，五年的时间，微领地签约了约50个项目，管理房源2.5万间。近几年，国家大力支持住房租赁行业发展，“投建管服退”各个方面的配套政策陆续出台，尤其是在土地供应及金融支持方面，重资产商业模式退出通道已打通。在此背景下，2020年底微领地回归初心，主攻重资产业务板块。

2021年2月，微领地成功竞得闵行区浦江镇浦江公园社区地块，规划打造保租房房源量达5000间的闵⾏浦江公园社区项⽬，微领地也成为上海首个成功竞得租赁用地的民营企业。目前，微领地在建在营项目共有7个，全部为重资产租赁式社区，物业性质包括R4租赁住宅用地项目、非居住存量房屋改建并合规纳管的改建租赁住房等。

图：微领地目前在营在建项目

保障性租赁住房作为政策重点支持方向，“十四五”时期将迎来爆发时增长，微领地紧抓机遇，积极参与保障性租赁住房建设。根据微领地发布的《2022微领地环境、社会和治理报告》，微领地未来3年内提供保障性租赁住房10万间。

2022年10月26日，微领地浦江中心社区正式开业亮相，这是微领地回归重资产赛道后首个开业项目，总房源3116间，是上海已开业房量最大的保租房社区。

图：微领地浦江中心社区

02

经营力

秉承着每个项目都要盈利的理念，微领地成为租赁行业盈利难题的突破者

微领地创始团队曾经从事房地产开发，具备投融资、项目建设、资产证券化的研究和经验。在12年的租赁项目运营中，锻炼了项目运营能力。

作为深耕上海的专业化租赁运营商，微领地成立至今已累计服务超过20万用户，也积累了超过50个租赁社区运营经验，团队运营能力在大社区的“练级与打磨”下得以大幅提升。

2021年底，在“资产+运营”的模式下，微领地也从运营管理公司升级为资产管理平台，构建专业化的资产管理全链条能力。

秉承着每个项目都要盈利的理念，微领地2018年实现单项目盈利，2020年实现了公司层面的盈利，已然成为租赁行业盈利难题的突破者。在克而瑞租售发布的2022年度的盈利榜单中，微领地表现亮眼，上榜“中国住房租赁企业盈利能力十佳”。

（1）重资产模式入局，构建专业化的资产管理全链条能力

微领地一开始便坚定选择“重资产”模式，首个项目——微领地中环沪太路社区从建设、出租到运营历时3年，项目房源量突破1800间，打造了租赁市场上首个重资产租赁大社区产品。

截至目前，微领地重资产累计获得7个大型租赁社区项目，管理房源量达3万间，最大的单体社区规模为7000间。

表：微领地重资产项目情况

依托于微领地多年深耕上海的大社区运营经验及业内良好的口碑，2021年2月，微领地联合上海公房资产、建银资本以及新黄浦，成功竞得闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1316单元01-01地块，打造保租房房源量达5000间的闵⾏浦江公园社区项⽬，微领地也成为首个成功竞得租赁用地的民营企业。

重资产模式的背后是微领地重视“募投建管”链条上的每一个细节。微领地与美国华平、建银国际等国内外知名优质平台均保持着持续、深度的合作，资产管理规模近200亿。在资产+运营双轮驱动的模式下，坚持全链条的发展路线，构建专业化的资产管理全链条能力。

（2）数字化智能化的绿色低碳全流程

企业自主研发8大管理系统，覆盖100+细分管理节点应用，极大提升了大社区的运用管理效率。运用效率的提升同样体现在管理成本端，微领地青年社区的人房比做到1:130，成本降低也能带来租金的降低，而租客对于租金是很敏感的，这样也能带动出租率的提升，从而形成一个良性循环。

图：数字化智能化的绿色低碳全流程

（3）发力大型租赁社区，为 Z世代打造极致性价比的生活方式社区

一直以来，微领地的租赁产品始终秉持着三个原则：时尚舒适设计、便捷交通、租金价格低于同区域同品质产品。由此打造出极致性价比的生活方式社区，Z世代租房第一站。

微领地在客户需求基础上，创造住宿、学习、娱乐、社交、就业等多维场景，让用户在社区的沉浸时间从8小时延伸到24小时。

以微领地浦江中心社区为例，社区共有6栋楼，3116间保障性租赁住房，在满足了房间内精致生活空间的基础上，还打造了适合Z世代的社交空间，例如社区客厅“回声小岛”，培力租户，共建社区文化；共享厨房，让拥有共同烹饪爱好的年轻人以厨会友，多空间的健身区域包括500平米的机械健身房、篮球公园、自习室，通过生活场景互相链接。

该项目出租率逆势上升，1期1000间房入住率已达到97%，每月新签300-400间，可以看出产品受到市场欢迎。

图：微领地浦江中心社区配套

结 语：

随着国家及地方政府对住房租赁行业的不断重视以及年轻人租房比例的逐年增加，住房租赁市场的发展未来可期。

微领地拥有丰富大社区运营经验从众多租赁企业中脱颖而出，以资产管理和资产运营赋能租赁行业可持续发展。

相信未来微领地将打造更多面向青年人用户的高性价比的大社区产品，助力更多年轻人实现“安居乐业”梦。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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