汇通路的“底”来了，但黑牡丹却仍被深度套牢……

最小户型75平起步，精装放风3万/平左右！汇通路南京地铁G44，即将上市！

在南京楼市沉寂许久的汇通路，终于又“活”过来了。并且新盘定位“亲民”，以低总价吸引年轻人买房，而非此前区域诸盘主打的改善换房路线。

去年，行情不好，汇通路诸盘都生存艰难，有楼盘打折甚至只卖2.6万/平出头！然而，对开发商来说，能卖得出去，就成！但也有盘却卖成个位数，开盘至今近半年，成交仅2套……属实凄惨。

但现在，随着楼市的回温，以及新盘G44的入市，汇通路是否会迎来转机？那些被套的楼盘，能否解套脱出？今天就来跟大家一起聊聊汇通路！

01.

到底了！

汇通路新盘75平、220万就能入手！

对于一个曾经狂打折的板块，购房人最担心的是：价格有没有到底？买了会不会价格继续降？

猫姐的回答是：汇通路的底已经能看到了。

首先看地价，汇通路G44，2022年7月土拍被南京地铁底价拿下，楼面地价17527元/平，另一幅G45地价更低，同样是被南京地铁拿下，地价仅15517元/平！

这个价格可比之前2021、2020年同板块项目地价便宜了不少！当时的新城拿地价格是22595元/平！万科拿地价22702元/平，黑牡丹拿地价20039元/平！

相比较而言，南京地铁拿下的G44、G45，地价便宜了5-7千/平！地价确确实实到底了！

而南京地铁进入汇通路拿地，正如栖霞、高科在仙林湖拿地，责任之一就是要托住市场，撑住房价。

目前地铁G44产品信息已经流出，户型约75㎡（2+1房）、89㎡（LDK时尚3房），总价段差不多在220-280万左右，精装无包，算下来，单价差不多在3万/平左右！

截自项目宣传海报

低总价，无包，主城3万左右的价格，确实是年轻购房人最喜欢的产品，也是当前汇通路最低的入手门槛。品质上，G44打造高颜值立面，据悉采用仿石材一体板搭配大面积玻璃窗；室内装修不卖升级包，也选用国内外一线大牌，三大件等均在交标内。

据悉近日G44就会公开案名，不久就会上市。主城刚需购房人，可以关注起来。

02.

汇通路7盘pk，

牡丹大观天下深度套牢约3千/平！

话接上头，其实想把市场看得更清楚，还得从板块形势入手：

除了南京地铁G44，目前汇通路还有在售盘有4个，主力在售的有牡丹大观天下、铭著风华，尾盘项目有万科紫辰光年、润岚府；待上市的有2个，君启、南京地铁G45。

各个盘的情况带大家了解下：

牡丹大观天下：2022年9月首开，推出144套房，5、9号楼，户型103、125平，均价约29989元/㎡，另有2800元/㎡升级包，目前网房显示，认购16套，成交2套，此外，该项目还有10栋楼未推出。（该项目是2021年9月被常州黑牡丹拿下，楼面地价20039元/平，毛坯限价28500元/平）

截图自网房

铭著风华：目前所有楼栋已全部推出，一共785套，剩余453套未售，去年下半年推盘房源剩余较多。该盘户型97-136平，均价约29593元/㎡，另有升级包2800元/㎡。由于新城集团危机，去年该盘也是一路打折，最低折扣时2.6万/平左右就能买到。（2021年5月被新城拿下，楼面地价22595元/平，毛坯限价28500元/平）

万科紫辰光年：网房显示还剩72套房，尾盘在售，前期参考价30866元/㎡，另有升级包3000元/㎡。（2021年5月被万科拿下，楼面地价22702元/平，毛坯限价28500元/平）

润岚府：少量尾盘在售，前期参考价24000元/㎡，另有3000元/平升级包。（2020年7月被正荣拿下，楼面地价19887元/平，毛坯限价2.75万/平）

待上市项目：

君启预计一季度上市，主力建面约99-130平。（前身为G83地块，2020年11月中南置地拿下，楼面地价19766元/平，毛坯限价27500元/平）

南京地铁G44将上市，建筑面积约75㎡（2+1房）、89㎡（LDK时尚3房），总价段约220万-280万。（2022年7月被南京地铁底价拿下，楼面地价17527元/平，毛坯限价28500元/平）

南京地铁G45拟建8栋18—20F高层住宅。（前身为G45地块，2022年7月被南京地铁底价拿下，楼面地价15517元/平，毛坯限价28215元/平）

可以看到，经过去年一年的分销、打折，汇通路万科基本上没什么房源了，新城也剩部分，最大的困难户是牡丹大观天下！

牡丹大观天下地价2万出头，相比地铁G44、G45，地价上就高出3-5千/平！也就说至少被套了3千/平！

那么牡丹大观天下能否解套呢？恐怕很难。

1）虽然万科、新城已经没太多货量，但新盘G44、G45却体量不小哦，并且这两盘地价都很低（仅约1.5-1.7万/平），有成本优势，上市后将对牡丹大观天下形成夹击之势。

同时户型定位小，总价更低，相比之下，刚需购房人很容易被抢走。

2）刚需被抢走，能获得改善客的青睐么？也难。改善类购房人买房更重视口碑、品质。黑牡丹作为常州起家的房企，进入南京不久，且营销上一直没什么动作，没有品牌认可度，很难让购房人买单。

究其原因，黑牡丹其实从一开始进入南京就没有踩对节点，正好踩在了行情的高点，拿地价格高，而入市时却恰逢市场行情下滑，加上营销不给力，产品上也没有太多特色，价格也不太肯让步，基本上无法跟对手竞争，并且似乎呈现了一种“躺平”之势……整个盘在市场上，几乎没有声音。

这样的楼盘，即使行情好转，能解套？能买么？猫姐建议：慎重。一个在南京只有“孤盘”项目的开发商，在成本压力下，产品最终呈现会否打折？确实有风险。

最后，我们看下汇通路板块，其实优势还是很明显的：地铁4号线汇通路在侧，可与1/2/3号线换乘，通达主城十分便利；教育上幼儿园和小学已经确定为南外仙林进驻（公办），其中南外仙林分校汇通路小学去年9月已施工，预计2024年招生。

大家比较在意的是公墓问题，不过据悉后期也会有围挡拦住。所以从配套、价格看，3万/平汇通路性价比是不错的。但并不意味着，躺平就能卖房。