学区房市场继续“价稳量升”，短期不具备大幅上涨条件

在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场。

2月第二周，学区房市场仍然延续了上周的成交势头，交易量保持快速上升。根据数据监测显示，2月第一周和第二周重点学区的成交量已都在百套左右。和去年四季度相比，周成交量已和去年月成交量持平，由此可见市场成交量出现反弹。

在价格方面，目前市场整体价格仍较稳定，除个别热点板块议价空间有一定减少之外，多数房源仍然保持不错的议价空间。但随着交易量的持续放大，一批售房周期较长、议价空间高的房源会陆续成交，而新出挂牌的房源议价空间出现一定减少，部分业主心态有所变化，这一点值得关注。

春节之后市场成交快速上升，其本质是利好政策不断刺激下，市场积压需求的爆发。过去一年多市场下行，呈现“量价齐跌”的局面，整体价格水平已回归到2019年末-2020年初的水准。随着限购、限贷政策的不断放宽，持续的低利率刺激，市场从去年四季度开始，就有了从底部向上爬坡反弹的过程。

所以，原来观望的2024年有入学需求的客户们，又叠加了当下市场中2025、2026及以后入学的需求，这些需求叠加共同在春节后释放，造成了交易量翻倍增长的情况。市场也与之前预期一致，呈现出“价稳量升”的新格局。这对买卖双方来讲，都是能够达成交易的较好时机。

交易量爆发式的增长，是否会带动整体价格快速上升？在王垒看来，短期内不会出现价格上涨，原因有两个方面：

第一，从供应端来看，市场的供需仍较稳定。一年多时间的成交下降，供应端房源累积较多。房源出售周期不同，业主的售房目的也各有规划，市场不会形成一致性的价格向上的预期。所以挂牌理性且诚意出售的房源往往会优先成交，进而形成市场的所谓“波动”，性价比最高的优先成交，然后再次之等等。当价格出现一定上升时，交易量可能就会有所回落。

第二，从需求端来看，前面提到这一波的成交是当下2024年入学的刚性需求，叠加了未来2025、2026年需求，这部分需求其实是有“抄底”意识的。如果价格出现明显上升，则势必会挤出2025、2026年甚至更远的需求，需求端便会相对减少，因此不支持价格大幅上升。

当然这两点基于的前提条件是政策方面的刺激，如果政策持续加码刺激，比如契税补贴开始实行、公积金可以提取支付首付、继续降准降息等，可能价格会迎来一定调整，因为这会使更多需求以“抄底”思维入场。而在这些政策尚无细则或政策未有加码之前，市场价格仍会以稳定为主。

PART. 01

一线名校中，琅力拉、二十九中的市场成交和上周基本持平，拉小二十九中、力学二十九中的周成交量都在10套左右，而琅小二十九中则因低总价房源的供应问题，本周成交量仅有1套，和上周相比有较明显的下降。

从成交的户型来看，两室房源仍然是需求和成交的绝对主力，占比达到7成，三室房源占比接近3成，而单室房源仅有零星成交。随着一线市场成交量的率先反弹，目前一线双学区的成交主力，如拉小二十九中、力小二十九中的库存房源出现一定下降，目前都在300套以内，这是一年半以来的最低水平。如果和2020、2021年市场相对火爆时比，选择面仍然比较宽裕。

芳小市场本周继续“狂飙”，周成交量已超过10套，2月的前半个月，市场交易量已超过20套，跟去年月成交量相比，半月是之前整月的2倍。良好的居住环境、一线名校的口碑、及最重要的价格回调，是市场成交向上反弹的核心因素。成交户型占比和之前一致，两室、三室房源成交占比各半。由此可以看出，购买芳小的客户群体对实际居住的需求比较明显。

二三线名校中，双汇文、银城汇文的市场成交保持高位，周成交量都接近20套，且成交户型分布比较多样，既有落户的单室需求，也有主力的两房需求，一些大面积高总价房源也获得不错的成交占比。随着成交量的放大，部分业主在议价空间上出现减少，预计会对未来成交稍有不利。游小钟英本周成交超过5套，继续保持上升态势，400万以内的两房、450万左右的三房是需求的主力户型。

其他一些二三线名小，南师附小的成交仍然比较亮眼，但在第一周强势冲高之后，本周出现回落。因为第一周涨幅太大、成交集中，且一批高性价比房源消化之后，出现了一定的成交波动。银城、北京东路、长江路小学等市场保持稳中向上，低总价两房仍是市场需求的绝对主力。

PART. 02

初中学区房市场成交量继续上升，树人二十九中市场交易量上升比较明显，周成交量都突破20套，甚至2月或3月周成交量可能会突破百套。户型选择较多样、供应相对充裕、以及低总价房源有新增挂牌，加上市场的旺盛需求，使交易量能够持续保持上升。汇文因为双学区的需求较多，初中成交量相对稳定。

成交户型上，两房仍然占比过半，三室房源占比接近35%，有所上升，而单室房源占比在15%左右，相比上周及以往单室房源的成交量有所下降，下降的原因主要是户型供应较少。区域公办初中市场，经统计，科利华、钟英的周成交分别达到15套和27套，也继续保持明显上升趋势，更低总价、供需两旺是促进市场交易上升的关键因素。

其他的一些二线初中，如一初、九初的市场成交量也有较明显的提升，初中学区市场的热度和交易量仍是整个学区房市场的引领力量。

PART. 03

近日，南京官方网站发布了《南部新城油库南中小学建设工程规划设计方案批前公示》，意味着南部新城即将增添一个新的教育配套。此前，南部新城已经接连落地了两所南外，分别是南外明远小学以及南外高中的本部，这一次官宣的学校会不会跟南外有所关联？我们来大致的解读一下。

油库南中小学位于南部新城南部，地块北至汇景南路，东至神机营路，南至夹岗门路，西临规划商办用地，其实就是大校场面向沪蓉高速的前排位置。

南部新城之前公布过整个大校场板块的教育资源规划，涉及了9所小学、7所初中、1所高中，所以这个新规划学校肯定会受到、特别是关注南部新城板块购房者的关注。它会不会是南外系的继续延伸？这当然肯定要等官方答复，它只是一个提前建设的规划，但我们可以举一个例子供大家参考。

河西南部的整个操作规划规划可以做个借鉴，大家可以想象河西南部当然会有公办体系、河西南外的教育集团，当然也有河西外国语这样的民办来进行补充，但都属于南外系，河西南外的公办体系当中出现了河西南外一分小、二附小、三附小这样的规划。

可是对于南部新城来讲，南外明远小学已经正式落成并且招生，那么明远小学附近的这个新规划的小学和初中会不会是明远小学附属的二分小或南外的二分小？其实也是可能性很高的。而且从周边板块情况来看，可能那个板块都可能会是南外系。因为规划的学校较多，至于会不会引入南外系之外的其他教育集团，随着规划的逐步落实，可以拭目以待。

但综合总体来看，学校的规划以及落定会对整个南部新城板块的教育配套带来较大提升，也使整个南部新城板块的热度再上一个台阶。

南京的集团化办学是走在全国前列的，而且在集团化办学方面，通常来讲新城区的集团化办学的推进力度和效率更高。根据之前的坊间传闻，原本南部新城会引入如秦淮知名的游府西街小学、钟英中学这样的规划，后南外搬到了大校场板块，南外明远小学快速落地。如果坊间传闻如真，明显是板块的教育配套在提档升级。至于游府西街小学和钟英中学会不会在南外系之外，继续给这个板块的教育配套做补充，那是后话。但从提档升级的角度，可以看到南京对南部新城板块的重视程度。