一小区物业被诉赔4000万，物业管理中9种灰色收入，你一定要知道

原创UCANMAX宜凯门2023-02-11 16:56发表于河南

“上海一小区前物业被业委会起诉，法院判决物业返还小区全体业主4000万元”消息也不胫而走，此事件也引发网友关注。

上海的中远两湾城的业委会，不仅炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还请来专业律师团队和审计团队，全面审计过去20年账目，向法院申请调查令，倒查20年的公共水电及停车费，最终获得有利证据，法院判决上海中远物业发展有限公司返还全体业主4000余万元。

此次中远两湾城业委会成功向前物业公司追回4000多万元，假设仅简单按户分配，则每户都能分得3300多元。

事实上，在物业管理当中，还有很多灰色的收入，作为业主，这些你一定要知道，今天我们一起来盘点一下。

物业管理中的灰色收入

物业公司普遍存在灰色利益链条，各种隐性收入一年少则几十万，尤其是前期物业“油水”很多。

虽然近几年大家对公共收益归全体业主所有已经很明确，但是却又不知道哪些属于公共收益，下面就依物业管理中的灰色收入为例，做简要的说明。

一、物业管理用房私租

物业管理用房是不可以擅自出租，有剩余要出租租金属于全体业主的，而不是物业公司的。我国法律规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

二、产权车位私自圈地出租

上文小区判例当中提到：返还2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元；

也就是说，在车位产权人共有的部分，物业是不能私自进行车位规划进行出租的

三、公共区域盖仓库

和上述情况相同的是，一些小区，在地下车库或者地上公共区域建造仓库，用来出租获取收益，这部分收益属于全体业主所有，但是物业大多都会据为己有。

四、阴阳合同赚差价

很多物业公司为了更大程度的榨取业主的利益，通过设置阴阳合同的方式，来暗箱操作。

最容易操作的就是物业用房、广告位的出租等，很多物业公司跟承租方签两份合同，一份向业主公示，一份是真正的合同，向业主公示的合同价格低，和承租方签的价格高，以从中赚取差价。

五、签一租两，送优惠期

由于物业合同缺乏监督，还有一部分物业会以通过设置优惠期的方式向业主公示，合同到期后，承租方不续租也不撤走，物业公司袒护，以设置优惠期的名义，糊弄业主，让承租方签一年租两年，甚至更有物业明明和承租方签订了续租合同及收取了钱款，却以优惠期的名义，将合同签约时间缩短，将一部分租金中饱私囊。

六、进场费、抽成

在收取了进场费（自动贩卖机、快递柜等）、广告费以外，有的物业公司还会向入驻公司“抽头”，公司每销售一套产品，就要向物业缴纳一定提成。

物业甚至会通过一些项目减少自己的成本开支，比如常见的垃圾回收。如果是高档小区，有的回收公司会每年向物业缴费一二十万。如果是中低档小区，物业公司就可以将垃圾回收承包出去，对方无需向物业公司交钱，但需要提供保洁人员清理垃圾，物业公司还无需聘请保洁人员支付工资。

除此之外，还有小区刚交付装修时，物业指定的装修材料进小区，小区内放了一些展位，每家收一万，能收数十万，这部分钱由小区物业的经营管理部统一收取。如某些商业中心一般都会将这部分收入作为公司盈收的一部分，由公司统一收取。小的物业公司就自己来操作，或者有的直接由物业经理拍板。

七、广告收入

电梯广告、公示栏广告、停车场入口栅栏等广告收入，法律规定是归全体业主所有，但有的物业没有清晰的台账，会把这部分收益据为己有，属于灰色收入的一部分。

八、业主手册做文章

物业公司在业主手册上也可以大做文章。以前业主手册都由开发商印制，但现在不需要开发商、物业出钱，而是由广告商花一、二十万一次性买断，由广告商印制，广告商再向装潢公司等收取广告费。

比如，某小区的物业公司收了某广告公司10万左右广告费，由广告公司印业主手册，在《业主生活空间》里面植入各类广告。据称，该物业广告一年隐性收入能达到七八十万。

九、动用维修基金

除了各项收入，包括电梯在内，很多都在开发商的维保期内，无需物业支付，但物业公司仍会向业主收维修费，甚至通过一系列的手段，在没有半数业主同意的前提下，套取维修基金。

隐性利润到底是归业主还是物业所有？

物业公司与业主的矛盾多种多样，有因房屋质量而起，也因有邻里纠纷而起，所有这些理由都不能使不交物业费得到法律的支持，但可以确定的一点是：如果物业企业没有按合同约定或法律规定提供服务，那业主有权行使先履行抗辩权，拒绝缴纳物业费。

《物业管理条例》明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业委会同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

也就是说，物业公司如果在你家小区任何公共区域从事打广告等经营活动，你都有权利去讨要其经营所得，或者有权拒绝物业从事此类活动。

像上文提到的隐性利润到底是归业主还是物业所有？

虽然物业没有权利收取这些费用，即使没有成立业委会，业主也可以个人名义告物业侵犯公共财产权。

但这部分收入属于灰色收入，大部分业主都不知道这笔费用的存在，除非物业公司有人故意透露出去。即使业主知道了，这些费用一般没有合同、不开发票，业主没法取证，打官司很难。

很多小区没有业主委员会,政府相关职能部门如果能够明确执法权，加大执法力度，纠正物业违规行为，就能更好的维护广大业主的合法权益。

南宫丨文

宜凯门图库、微信图库丨图

投稿及合作，请发送稿件至：ucanmaxfw@126.com，喜欢此文 欢迎转发，觉得好看点“在看”

声明：本文部分观点源自网络，仅供分享

不做商业用途，侵歉删