中恒信律师事务所：返租商铺为啥总爆雷？看看这些风险就知道了

售后返租商铺一般是商场或者专业市场，因为商铺单价不便宜，所以为了更多人能买得起，开发商会将商铺划分为大大小小的产权面积，然后直接卖产权面积，这样价格自然就比较低了。开发商主要用包租时间长，不用自己管理，只用按时收租金即可来进行宣传，而且最重要的是承诺非常高的回报率，对于大部分人来说自己的存款是达不到这样回报率的，所以自然诱惑很大。但是其本身存在的隐患不可忽视，过程中较容易出现返祖商铺失败的风险。今天，北京市中恒信律师事务所就返租商铺中的风险，给大家做下盘点。

风险一：周期长经营状况变数大

发展商或者商场的经营者在出售商铺后与业主签订一份一定年限的返祖合同，规定每年按一定的投资回报率将商铺的经营收益返回给业主，通常合同签订的返祖年限都达5~10年之久。万一市场不好，返租商铺失败怎么办？返祖其实就是买房者现在买的一种风险。在漫长的返祖期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障。

风险二：羊毛出在羊身上

商铺返祖销售的主要原因是对于某些开发商来说，商铺如果只租不卖，至少长达十几年的投资回收期他们往往无法承受，为尽快套现，分割出售便成为他们的必然选择。而他们一般都会承诺售后返祖，并利用广告进行大肆炒作。但实际上，一些开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

风险三：缺少风险保障机制

很多返祖回报方式，没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。

风险四：无法获取完整物权

房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题。

风险五：应税复杂容易出错

根据相关税法规定，“返租”涉及两种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方业主的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。在进行交易时，采取“返租”买卖的双方均应充分考虑“返租”所涉及的税收问题，以免因不了解税法而产生罚款和滞纳金。