建发央玺被指“误导购房者”，72户业主无法办理产证

2022年是充满挑战的一年，“保交付、收好房”，成为很多房企面前严峻的一道考题。逢315来临之际，网易房产独家策划《交付大考》，倾听购房者声音，为买房人提供全面客观的报道。

2022年底，网易房产接到业主爆料，宝山顾村的建发央玺项目在开盘前存在“错误”引导，导致购买户型完全一致的上叠业主需要额外支付20万元公摊面积费用。业主代表此后多次向上级部门反映，而开发商却屡次“踢皮球”应付，还一度不履行交房义务。

据记者调查，建发央玺是宝山的“地王项目”，2016年8月被建发、首开、中粮联合体以67.9亿元的价格竞得，折合楼板价5.37万元/平。该项目最终由厦门国企建发集团负责开发和运营。

近日，网易房产再次从爆料业主处了解到，维权取得了阶段性成果，不过开发商依然没有妥善解决这一问题，受影响的上叠业主至今无法办理产证。网易房产就此事件采访了建发央玺的相关负责人，截至发稿时，建发方面未予以回应。

开盘前释放“错误”信息，上叠面积有大有小

“多支付了20万房款，置业顾问说好的多2平方套内面积，最后竟然成了公摊面积，如果不支付费用就不能顺利办理产证。”

据一名建发央玺业主爆料，她在2021年购买了建发央玺的一套叠加别墅，然而去年新房交付后，开发商因此前在宣传上出现纰漏，导致部分上叠业主需要支付20余万元来承担不合理的公摊面积，据了解，本次事件受影响的业主共有72户之多。

网易房产查询后发现，2021年7月19日，宝山顾村板块的建发央玺开盘并推出了288套叠加别墅，均价约7.1万/平，其中上叠的建筑面积约为119平。

建发央玺叠加别墅一房一价表，图源官微

据知情业主向网易房产透露，开盘前置业顾问曾向购房者介绍，叠墅的面积实际测量出来是比预测面积大了点，房子大了是要补钱的，有的上叠大了将近1个平方，而有的则大了将近3个平方。当时，很多购房者便顺理成章地认为122平户型能得到更多的实用面积。

值得一提的是，目前市场上售卖的新房以期房为主，开发商在拿到预售许可证后将房屋进行销售，出售的房屋面积为预测面积。

根据国家规定，预测面积主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为。而在房屋交付后，相关测绘部门会对楼宇进行实地勘测、绘图、计算，并得出房屋的实测面积。

另据规定了解到，预测面积与实测面积误差比绝对值在3％（含）以内的，开发商与业主按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。超出3%时，买方人有权解除合同，如果不解除合同，超出部分的房款由出售人承担。

两种不同上叠的建筑面积差别，图为业主提供

注：下叠为1-2层，上叠为3-4层

由于当时项目属于准现房状态，售楼处在开盘现场张贴了《房屋封套建筑面积计算成果表》，其中包含了2种不同的建筑面积的上叠，而独用面积都为102.19平。

上叠业主签订的面积补差确认书，图源业主提供

因此在7月19日开盘当日，购买了建发央玺叠加别墅的购房者与开发商签订了一份面积补差确认书，初步确认了实测建筑面积和需要补缴的房款。由于上叠存在两种不同的建筑面积，实测面积与预售面积差在1-3平左右，交房后上叠业主分别要补齐房款差价约5-7万和约18-20万不等。

通俗来说，就是选择建筑面积更大的上叠购房者要补差价20万（约122平），而选择建筑面积稍小的购房者需要补齐差价约7万（约120平）。

一样的面积还多花钱，72户上叠业主成“冤大头”

对于很多选择了建面约122平户型的上叠购房者来说，若能得到额外的2平方米实用面积，多付20万差价也无可厚非。然而2021年12月27日房管局发布了新一轮的复测结果，让这部分上叠业主焦虑不已。

测绘结果来源于当事人提供

网易房产据业主提供的资料获悉，复测报告显示，此前建筑面积约120.44平的上叠户型经过实测后建筑面积调整为122.29平。

开发商对此解释道，开盘前第一次复测上叠存在面积差是由于房管局计算错误，而本次复测的测绘部门以规划为由把电梯厅的公摊面积归为上叠独摊，因此上叠面积统一调整为约122平，而下叠业主不再公摊这部分面积，但下叠业主依然可以使用电梯。

建发央玺电梯厅示意图，图由当事业主提供

这意味着，本次复测的所有上叠建筑面积和套内面积几乎是完全一致的。原本购买了约120平的上叠业主建筑面积也被调整为了约122平。对此，开发商建发随即联系了此前补1平方左右差价的56户上叠业主，让他们按照3平方标准来补全面积差价。

由于补1平方差价的业主和开发商之间也签署了面积补差确认书，只需要补5-7万元不等，因此该56户上叠业主并不同意开发商建发的请求，他们坚持按照开发商按开盘时签署的协议来补钱，最终建发与他们妥协并承认合同有效。

补7万左右差价的面积确认书

补20万左右差价的面积确认书

最终难题又回到了当时签订补齐20万的上叠业主手中，他们则认为是置业顾问提供了不实信息，影响了他们在选房时的判断，导致他们既没有得到一丝一毫的面积惠利，还要多付公摊面积的钱，有失公平性。

随后的时间里，有业主代表向开发商管理层致电，网易房产也拿到了相关对话录音。在电话录音中，业主代表向建发高层表达了诉求，要求开发商给出合理解释并公平收取公摊面积，不过相关负责人始终以当时合同签署为依据拒绝妥协，并将责任推卸给房管局测绘部门。

让这部分受影响的业主无法接受的是，开发商建发集团还一度以业主没有付齐全款为由，拒绝按合同日期履行交房义务。

开发商屡次“踢皮球”，业主将拿起法律武器

2022年3月，这一批业主向上级管理部门进行了首次维权，得到的答复是电梯厅由上叠住户共同分摊，房屋建筑面积补差款按预售合同约定办理。也就是说首次维权并没有取得进展。

素材由当事业主提供

而在后续的沟通中，上级管理部门领导电话回复了业主代表，建议业主先与开发商协商，协商未果可通过诉讼方式解决。此外，相关管理部门还责令开发商不得以补差价为由拒绝按合同日期交房，不然业主有权退房。最终开发商只能妥协交房，维权取得了阶段性的胜利。

不过这72户上叠业主想要从开发商手里得到房屋产证，补齐这20万左右的差价依然是无法绕过的坎。

网易房产从爆料人处了解到，上叠72户此类情况的业主曾在去年前往宝山有关部门上访，不过开发商建发的态度一直在拖延和推脱，目前事件依然没有进展。

如果业主不补钱，就无法顺利从开发商手中办理产证，下一阶段，这部分业主或将联合通过法律途径来维护自身权益。当事业主向网易房产表示，他们的主要诉求首先是1楼北侧上下叠共用的电梯厅建筑面积由上叠独摊，这不符合相关法规。

其次，开发商已经初步拟定后增加面积的56户业主只补7万差价，之前签署协议补18-20万之间的业主按协议价补差价，缺乏公平性。

最后，复测后新增面积为公摊面积，业主有权不支付公摊增加的面积差。

随后记者也从法律人士处了解到，当前案件中，这批业主代表还没有得到实质性的损失，要起诉开发商的前提是要先行支付这笔房款差价，随后再联合通过法律途径来维护自身权益。

网易房产后续也将跟进相关事件的报道，对于业主与开发商之间的此类矛盾，开发商在销售阶段应加强销售人员培训，避免因为错误宣传而误导消费者，而作为头部房企，也应该主动扛起社会责任和担当。