卖房人去世房屋过户成难题 “遗产管理人制度”解民忧

记者 张翠华 杨蜜 通讯员 陈诚 徐彭鹏

随着社会老龄化程度加深，出现遗产无法定继承人的情形时，围绕遗产的保管、债务清偿和分配等产生的问题日益显现。近期硚口区人民法院审结的一起肖女士房屋过户案件是《民法典》实施以后，武汉市首例审结的指定遗产管理人案件。

“先付了50万，说好等过户手续全部办下来后，就付尾款。”可是，自己真金白银买来的房子，却无法实现过户，硚口的肖女士为自己五年前签订的一份房屋买卖合同伤透了脑筋。

2018年11月，肖女士经熟人介绍与郑先生签订了买卖合同，约定将郑先生位于硚口华生汉口城市广场四期的一套房屋转让给自己。由于此房屋属于郑先生基于拆迁的还建房，当时尚未办理不动产权登记，无法过户，双方经合同约定，肖女士向郑先生支付首付款五十万元，尾款5万元在办理过户手续时支付。

2021年1月，开发商通知郑先生，房子已经网签，可以办理不动产权证了。但是接下来发生的事，让肖女士措手不及。2021年3月，郑先生因病去世，房屋过户手续却还没办完。着急的肖女士开始找寻郑先生的遗产继承人，希望对方能够配合自己完成房屋过户，但令她意外的是，郑先生竟然是一位孤老，没有法定继承人。

“不动产登记中心在没有卖房方亲自参与的情况下，买方凭房屋买卖合同，单方面是无法办理房屋的变更登记手续。”肖女士咨询了其代理律师后，决定通过司法途径寻求帮助，硚口区法院仁寿人民法庭依法受理了该案。为此，法官先后多次专门前往户政部门、派出所和民政局调查了解郑先生的婚育、亲属情况——郑先生去世时为离异状态，也没有查询到他还有其他继承人的具体信息。

因为郑先生没有继承人，依照《民法典》第1146条，被继承人在没有继承人或所有继承人放弃继承的情况下，由当地的民政部门或者居民委员会担任遗产管理人，因此硚口区人民法院仁寿人民法庭指定硚口区民政局作为郑先生的遗产管理人。如果双方对房屋买卖合同没有争议的话，那么遗产管理人应该履行合同的义务，即配合肖女士办理房屋过户手续。

“遗产管理人格制度确定之后，有利于维护交易的安全，也有利于维护所有遗产权利人的利益，特别是被继承人需要履行债务或者是追索债权的情况。”

硚口区人民法院仁寿人民法庭唐磊法官打比方说，如果你借给了张三一笔钱，张三死亡后，没有继承人或所有的继承人都放弃继承的情况下，如果《民法典》没有确立遗产管理人制度，有可能你就没有办法去追回张三欠你的钱。现在《民法典》确立了遗产管理人制度之后，你就可以向法院起诉，申请指定遗产管理人，由遗产管理人来管理张三的遗产，你就可以向遗产管理人来主张你的债权了。

正是“遗产管理人制度”的设立，加强了对像肖女士这样的遗产债权人的权利保护。适应时代的发展，确立遗产管理人制度，是《民法典》继承编重大的制度突破与制度创新，也彰显了《民法典》的法治精神与人文关怀。

附第一千一百四十五条【遗产管理人的选任】继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人；没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共 同担任遗产管理人；没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。

附第一千一百四十六条【遗产管理人的指定】对遗产管理人的确定有争议的，利害关系人可以向人民法院申请指定遗产管理人。

来源：武汉广播电视台