京东要给兄弟们“分房”了？

东哥真的要给“兄弟们”建房了吗？很难说。

市场的联想，来自京东近期再次出手拿地。几天前，京东以底价成交了北京亦庄新城0303街区，成交价31.12亿元，引发“自建房”猜测。

但是，京东会成为一家让快递小哥也享受到住房福利的公司吗？大概率是。

2022年11月底，京东集团董事会主席刘强东在内部信中提到，京东集团将拿出100亿元，为包括全体德邦员工在内的所有集团基层员工设立“住房保障金”。内部信中还称，“希望此举能为工作满五年以上全体员工，包括每一个快递兄弟和客服兄弟实现购房愿望。”

但要在北京这种一线城市实现“兄弟们的购房愿望”，只有“住房保障金”远远不够。

2个月前刚成立一家房地产公司

2月8日，北京2022年第五批次集中供地结果出炉。

6宗地块吸引了33家房企及联合体的争夺，但最引人瞩目的不是竞价触顶的热门地块，而是以底价成交的亦庄新城0303街区，最终以31.12亿元被京东收入囊中。

这并非京东首次拍地，只是这块新地的位置及其规划都更耐人寻味。

从地图上看，亦庄新城0303街区与京东集团总部仅一路之隔。从京东总部西南侧A1门出发，向南走过科创十二街就能到达，步行仅需5分钟。

该地总面积7.17万㎡，规划建筑面积19.46万㎡。北京市规划和自然资源委员会公开的规划图显示，该地被划分为四部分，其中两部分更偏向商用。

值得注意的是另外两部分用地规划。位于西南角的F1R-1为二类居住用地，用地规模1.99万㎡，地上建筑规模4.97万㎡。按规划，这部分住宅容积率为2.5，限高60米，还需要执行套内“7090”政策，即建筑规模中套内建筑面积90平以下住房面积所占比重需达到开发建设总面积的70%以上。

换句话说，“该地块定位刚需群体。明显对刚需、刚改购房者倾斜。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析。

这部分土地规划中，还包括不独立占地的社区卫生服务站、社区养老服务站和社区综合文化室各一处。建筑规模分别不低于250㎡、300㎡和300㎡，将由开发企业代建后移交相关部门。

最后的F1A-1部分属于托幼用地，未来将建成12班规模的幼儿用。该部分用地规模5034.8㎡，地上建筑规模4027.84㎡。早在2017年，京东总部就开办了“托幼中心”，招收0-3岁幼儿，员工子女不仅可免费入学，其使用的母婴产品也都是免费的。

拿下这块地的“北京越新房地产开发有限公司”两个月前才成立，注册资本33亿元，经营范围包括房地产开发经营、住宅室内装饰装修等。据天眼查股权穿透结果，北京越新房地产由“宿迁友茂信息技术有限公司”百分百控股，而宿迁友茂是JD Glory Development XII (HK) Limited的全资子公司。

这样一个集金融服务业、社会停车、居住和托幼等规划于一体的“复杂”地块，对京东来说，或许正合其意。

今年1月中，京东在给其员工发布的新春贺信中透露，疫情三年，京东新增28万名员工，目前员工总数已超过54万人。不断扩大的员工规模率先释放了办公需求，一年内启动了3栋办公楼。先是在2022年初，京东启用了其集团总部2号楼C栋，9月份，京东又宣布总部2号楼A、B栋正式启用。

“员工福利”问题也一再被提上日程。

“可能作为员工宿舍”

早在2012年，京东就曾推出过“安居计划”福利项目。

该计划面向工作三年以上的老员工或者获得股份的员工，设立专项基金4.5亿元，最高提供100万的无抵押、无担保、无利息的购房借款，用于支付可支持地区范围内的员工家庭首套房首付款，帮助员工安居乐业。

十年后，支持规模升级了。2022年11月底，京东集团董事会主席刘强东在内部信中提到，京东集团将拿出100亿元，为包括全体德邦员工在内的所有集团基层员工设立“住房保障金”。内部信中还称，“希望此举能为工作满五年以上全体员工，包括每一个快递兄弟和客服兄弟实现购房愿望。”

针对这块新拍得的土地将具体如何使用，京东官方目前并未公开回应。

有业内人士猜测“京东可能要继续进军房地产”。该地块位于经开区路东区，与地铁亦庄线经海路站直线距离不到200米，半小时通勤圈里不只有京东集团总部，还有康宁科技、小米产业园、京东方等产业。目前该地块的住宅销售指导价为5.8万元/平米，明显低于周边二手房均价。

2017年9月，京东宣布成立房地产业务部，不过京东房地产部门首任负责人曾伏虎曾表示，京东房地产的定位不是开发商，而是服务商。京东要做的是房地产电商，并不会涉及房地产开发。

也有猜测新地块“可能作为员工宿舍”。2017年2月，刘强东做客央视财经《遇见大咖》，节目中刘强东透露，参观宿迁呼叫中心新建员工宿舍后“气得想打人”，当时的宿舍样板间计划住4-6人，卫生间还是蹲便，跟淋浴放在一块儿，“80年代黑心工厂的工人宿舍才那样装修”。刘强东在现场提出要求，京东的员工宿舍每间最多只能住两个人，工作三年以上的员工，每人单独一个房间，且全国京东宿舍以后都将按照这个标准改造。

“一般来说，如果没明提出为保障性租赁住房，通常就是普通住宅，按照出售的方式处理。” 上海易居房地产研究院研究总监严跃进回复《中国新闻周刊》，“职工福利”一般会是内部价格折扣和内部优先购房机会。“亦庄房源热销，公司如果提供这样的福利，将是非常好的导向，能够激发员工的（工作）积极性，来争取购房资格。”

“比起股权，房子才是年轻人的头等大事”

梳理大厂提供的“住房福利”，主要有提供免息贷款、内部折扣价、员工宿舍和住房补贴等几种主流模式。

早在2011年，阿里巴巴集团就推出了“iHome”无息置业贷款计划，总额30亿元。主要针对在阿里服务满2年且符合相应条件的大陆正式员工，申请条件是以家庭为单位购置工作地首套住房。工作两年以上、三年以下的员工，贷款额度上限为20万，服务期三年以上的员工，贷款额度上限为30万。此后贷款额度根据实际情况又进行了上调。

腾讯2011年推出了“安居计划”，即员工首套购房免息借款福利政策。2015年，借款额度升级，北京、上海、广州、深圳等一线城市最高可无息贷款50万元，二线城市贷款额度调高至25万元。到2019年初，腾讯又将申请条件降为入职2年、绩优者1年即可申请，调整后，腾讯员工在购买个人或家庭首套房时，可从公司申请免息借款最高达90万元。

小米和华为是“自建福利房”的典型代表。2018年时，小米与华润联手，以26.57亿元底价拍得北京市昌平区沙河镇的一块混合住宅用地，并建成了“万橡华府”、“万橡悦府”，小米员工可优先购买，且享受9.2折优惠。

2018年初，华为在东莞为员工提供了3万套住房，满足条件的内部员工用1/3左右的市场价即可购买一套精装房。虽不是免费分房，但华为给出的产权政策也相对宽松，规定前五年属于租赁，5年期满后全价购买即可享受完整产权，且可以转让出售。

时隔一年，华为全资子公司东莞绿苑实业投资有限公司又以底价拍下一宗商住用地。与以往不同，根据相关规划，该地块将用作东莞市松山湖园区重点及高端企业的人才房。自购买商品房转移登记(一手房屋登记)之日起，5年内不得转让或出租。限制期满后，房屋所有权只允许在园区企业内部流转。

格力则计划用“人才公寓”拴住年轻人的心。2015年6月的《央广财经评论》曾报道，当年格力股东大会上，董明珠曾痛陈“格力被挖人的速度已经超过了培养人的速度”，2014年就有600多名技术人员被挖走。

2018年，董明珠提出“一人一套房”计划，这一承诺终于在三年后兑现。2021年6月15日，董明珠在微博发布了一段自己的演讲视频，称格力第一批3700套住房即将交付使用，优先分给优秀员工。

房子如何分、分给谁？一份公开的《关于格力明珠广场住房申请的通知》呈现出部分细节。2021年，第一批斥资18亿元兴建的格力明珠广场已经封顶，规划了部分楼栋作为已婚员工住房，用以解决已婚员工住宿的实际困难。主要针对未参加房改，且在珠海、中山地区无自购住房的全体已婚员工。

格力的“分房”，更准确地说应该是“分员工宿舍”。对于房子产权问题，董明珠曾在接受媒体采访时回应，原计划将房子归“在企业干到退休的员工”所有，后来很多年轻员工反应，熬到退休的时间太长，希望马上入住，急需用房，还有的员工提出，不要企业白送，比市场价便宜一半就行。“员工们有这样的诉求，下一步可能将对分房的问题做更深入的研究。”董明珠说。

字节跳动和快手则提供了住房补贴。以字节跳动为例，入职员工可获得1500元房补，相应的要求是租房距离个人实际办公地点步行30分钟、自行车20分钟或地铁20分钟及以内，并要求申请人上传租房所在地的地图。

“传统的股权激励已经不太适用现在新经济产业的人才激励方式了，现在年轻人最关心的问题就是住房。”严跃进对《中国新闻周刊》说，和加薪相比，“购房福利”的性价比更高，或者说更能解决实际问题。

尤其在一二线城市，安居落户、结婚生子、甚至教育医疗问题，都与住房存在一定关联。

至于大厂如何分配“购房福利”？“理论上，公司骨干、年纪大的员工和住房比较困难的员工应优先解决住房问题。但在实际操作中，中青年骨干往往会有更好的机会。”严跃进说。

记者：李明子