南二环左海望悦领证，土地使用权抵押，怎么看？

昨晚位于福州南二环北园的国企盘，左海望悦，领取了首次备案，对于南二环国企四大金刚，终于要开始在市场面世，下面聊聊。

备案情况

项目首次备案3栋，与之前预售的情况一致，B区北侧的三栋，主打连廊，合计208套，备案均价精装2.9W，全部存在2层底商。

1#：2T4，15层，52套，端头109，中户89，公摊20%
2#：2T3牵手楼，15层，78套，端头109，89，中户89，公摊23%
3#：2T3牵手楼，15层，78套，端头109，89，中户89，公摊23%

分析：项目首次推出的三栋住宅，全部主打刚需户型，很明显这是项目主打面积段，三栋楼的位置都只能算一般，都存在底商，而且有两栋都有餐饮，可以说影响并不小。

三栋楼最大的优势在于，距离南侧二环路较远，噪音影响小点，不过1、2号楼距离右侧高架并不远，依然有噪音，同时地铁1号线、SM在项目北侧，这三栋的距离相对较近。

由于板块限高，对于三栋楼的公摊，20%-23%，并不低，主要原因在于，户型整体偏小。

对于2、3号楼，都是定位2T3，加上刚需户型的定位，所以公摊达到23%，算是偏高。

从项目当初的户型图来看，得房率并不低，从设计图来看，主打的赠送就是卧室的飘窗。

这次109的户型有一定差异，1号楼是下面的示意图，2，3号楼少了入户部分的面积。

价格分析

2021年12月1日，福州工业园区集团(原城投建筑)以底价28.42亿元竞得宗地2021-55号白湖北园周边旧改片区二地块，面积129.12亩，平均楼面价17107元/㎡。

商品住宅销售指导均价为30000元/㎡，全装修比例应达到60%以上。

分析：前年底，福州国企兜底了北园的巨型旧改，楼面价1.7W，指导价3W，同时要求60%精装。

项目对于精装的要求，采取大户型毛坯，小户型精装。

按福州指导价的定位来看，项目精装的房源，可以备案价达到3W+，按3K精装的备案标准，也可以备案到3.3W。

不过从首开的备案价来看，均价2.9W，低于指导价上市，可以说是东二环国贸天琴湖远低于指导价后，又一个低于指导价的项目。

当然首开楼栋，负面因素较多，底商+噪音，如果按常规备案套路，后续的楼栋价格要更高，届时能否突破3W，概率不小。

当然从目前市场来看，板块在被中骏特价甩卖冲击后，价格预期下跌较大，即便按2.9W的价格来看，预计还要再做优惠。

层差分析

对于这次备案的三栋小高层住宅，层差基本一致，选1号楼做个例子：

3层：价格最低，起始层下面是底商，部分是餐饮
4层：层差1000，价格分水岭，加上是特殊楼层，也没有优惠
5层：层差500，把全部价格差都吃完，后续层差回归均值
6-13层：层差150-200，层差中规中矩，对于刚需盘略高一些
14层：便宜200，数字敏感层
15层：便宜200，顶楼，优惠力度不大。

分析：对于项目的层差，总得来说也算市场主流，低楼层做价格切割，后续楼层层差回归均值，顶楼，敏感数字层做优惠。

最好的参考，选择周边的中骏世界城璟悦，璟悦的层差非常有规律，2层差1K，5层差1.5K，其他楼层层差150，顶楼优惠1500，敏感数字层没有优惠。

按中骏的层差对比，很明显项目顶楼直接忽略，优惠力度太小，低楼层差价接近，基本选择还是集中在中高层。

除了楼层外，项目的端头和中户，1号东端比中户贵700，比西端贵400，整体来说端头和中户差价不大，当然一号楼东端噪音影响明显。

2号楼，东端比中户贵900，比西端贵500，内端比中户贵300，从这个差价来看，依然不大。

特别是89户型，存在内端和中户的选择，很明显这样的差价，内端没有隐私问题，性价比更高。

抵押思考？

在这次备案的说明里面，特别说明：望岳公馆一区（望岳公馆B地块）已设立国有建设用地使用权抵押，在实际销售并订立商品房买卖合同前应完成解押手续。

分析：近期出现抵押的备案，还是前段时间中骏璟宸，5号楼备案说明是在建工程抵押，需要解押。

没想到再一次出现这种特例，居然发生在本土国企身上，对于左海集团，原来的市城投建筑，这1年多时间里面，跟榕发等国企，频繁兜底福州土拍。

按当初的计算，左海集团一年多时间，已经耗费85亿，榕发+建总的城投也耗费112亿。

从这次备案的特殊说明来看，很好的印证了此前网络对于城投兜底的说明。

地方土拍，城投兜底，土地抵押银行，取得贷款
地方拿到土地款，增加财政，银行取得抵押物，有地方担保，风险降低

一切看上去都很良好，不过对于兜底的土地，始终都要上市，才能还钱。

此时最明显的问题，假如抵押的土地，出现房价大跌，会出现抵押物货值不足，很明显银行会要求补充资金。

当然假如不降价，还卖不动，对于贷款的利息等偿还，只能去发债了。

很明显即便是国企，也回到民企的老路，发债也需要还钱，还不上就是展期。

综上，对于兜底的国企而言，虽然在流程上短时间解决了财政，但是更大的隐患也随之而来，只有卖得动，才能回笼资金。

假如出现滞销，比如本项目，超百亩大盘，涉及的资金就非常大，最终的结果，可能就是前段时间，贵州遵义城投摆烂的展期20年。

对于福州国企，频繁兜底，不少项目还是竞品。

最明显的就是南二环，榕发、左海、建总、新区，四大国企都在这里拿地，目前榕发和左海，很明显已经是竞争关系。

此时，即便购房者想顺应福州发展，不买民企只买本土国企，奈何来到南二环，会发现原来支持本土国企，也不是那么说的那么轻松。

盘点总结

对于项目而言，整体来说备案价低于指导价，不过依然高于市场预期，届时会做出如何的优惠值得关注。

当然左海望悦备案后，榕发北源云筑，预计也不会太久了。

对于2.9W精装的备案价，放在2021年肯定不算夸张。

当时二环以南的精装盘，融创福州府、融信海纳新潮B区，也卖到了2.7-3W。

只不过在楼市遇冷，中骏特价后，确实需要一定时间来消化。

目前整体来说，近期的楼市氛围肯定强于2022年，只不过是否会出现回暖，依然需要观察。

对于板块有意向的购房者，可以关注项目的优惠情况。

毕竟首开楼栋，除了离地铁近之外，负面因素较多，加上肉眼可见的供应，下手前多做思考。