未来五年深圳买房，就锁住深圳“一环”！

最近，广东省住房城乡建设厅做了一个批复，通过了深圳地铁五期工程，认为这项工作是必要的，建设方案总体可行！这也就意味着，深圳地铁五期工程拿到了“绿卡”，正式进入落地阶段。

（图片来源：广东省住建厅官网）

最受市场关注的深圳“一环”，也往前迈出关键一步。

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什么是深圳“一环”？

纵观北上广，其发展路径均是以一环为核心带动外围区域发展，一环相当于中枢的作用，聚集了最多的资源与城市最精华的要素。

“一环”领跑北上广后，深圳也即将拥有首个“一环”。

深圳“一环”即地铁15号线，全程33.2公里，起点和终点均在前海，在此形成闭环，是深圳首条环形地铁。更重要的是，深圳“一环”连接了前海、后海、腾讯企鹅岛、宝中和科技园等核心区域，是深圳的中心所在。

15号线的换乘站点之多，创下了深圳地铁的纪录。未来，15号线将有24个站点，还有深圳唯一一段横跨前海湾的跨海路线，成为深圳人才、资本、产业等要素的关键连接载体。

作为城市中心所在，深圳“一环”的价值已被市场验证，环线内部的片区均为深圳最具有投资价值的板块。内部形成合力后，未来“一环”将成为与香蜜湖、深圳湾并驾齐驱的“深圳房价第三极”，也将是深圳未来整体住宅均价的天花板所在。

在深圳“一环”的中心，尖岗山片区经过十余年的开发与发展，“一环”后花园的定位开始清晰，形成独特的竞争优势，居住价值被市场认可，投资价值也在显现。

深圳“一环”价值被深度挖掘，背后所蕴含的巨大投资机会也被资金所重视。布局深圳“一环”最好的时机，正是现在。

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深圳“一环”将成城市中心

深圳15号线是具有划时代意义的一条地铁线，它意味着深圳有了真正的“一环”。

从城市发展的规律看，一个特大城市的诞生，往往需要强引擎，以带动周边区域发展，环形城市则是城市往更高层级迈进的必经之路，它意味着更合理的城市空间布局与市场化的资源配置选择。

《环形城市：一种新的城市范型》指出，伴随着城市发展，一种呈环状蔓延，由各种道路串联的城市——环形城市，将成为城市高级化扩张模式在全球流行，可以避免城市无序化。

全球典型的的环形城市纽约、巴黎、莫斯科等，均形成了强大的城市中心。多层级环线区域的有机发展模式，高效地利用空间，促进城市、人文、空间的多元融合。

将时间视角拉长，“环线发展”是城市可持续发展的必然选择，空间界限得以消融、地域行政壁垒不再存在，其内部形成的循环体系是区域内各个小经济体得以进一步发展的基础。

深圳“一环”面市后，吸引了市场的广泛关注。

《深圳市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）》公示的地形图显示，15号线连接南山科技园、宝安中心、后海、前海等重要片区，最西北端抵达宝安西乡大道，最南至南山区工业八路，朝东抵达科技园北区的沙河东路。

可以预见，“一环”成形后，片区将形成统一发展整体。在交通效率提高后，深圳“一环”的人才通勤成本和企业用人成本将大幅降低，由此吸引更多优质人才聚集，形成“虹吸”效应，奠定强者恒强格局。

15号线所串联的片区是深圳目前人才密度最高、地铁线路最密集、上市公司数量最多的区域。

从上市公司数量看，“一环”几乎覆盖了深圳上市公司的半壁江山。

深圳市地方金融监督管理局数据，截至2022年底，深圳上市公司总数达535家。其中，南山有上市公司约200家，每平方公里就有1家；宝安境内外上市企业总数达67家。

数量多之外，“一环”所覆盖的片区公司的产值领跑全市。以科技园片区，在不到10平方公里的土地上，有157家上市公司，市值合计近3万亿。目前，深圳共有中国平安、腾讯、华为等10家世界500强企业，而腾讯的原总部与大铲湾产业基地，均在“一环”线上。

作为一家以资本嗅觉著称的互联网巨头，腾讯的选址均紧扣“一环”，恰恰是看中了环线上的资源优势。在腾讯的产业驱动下，互联网+产业、专精特新企业也将向“一环”集中，形成强大的对外辐射力。

而在产能方面，深圳“一环”的中心地位尽显无遗，深圳经济发展的两大重区均位于环线内。

据深圳统计局，2022年，南山区地区生产总值为8035.88亿元。三年来，南山区GDP增长近2000亿元，跨越两个千亿级台阶，是深圳经济的领头羊。

此外，南山人均GDP已超6.6万美金，跻身发达经济体。同期，宝安区4768.24亿元，增长5.49%，为深圳增速最快的区域，发展势头最猛。

衡量一个区域发展的重要指标是客运量，人口密度高的地方无疑是核心区。

受封控因素影响，我们选择2021年地铁客运数据，常态下的客流量更为客观。深圳地铁集团提供的数据显示，2021年深圳地铁5号线日均客运量达到102.62万人次，成为目前深圳最繁忙的地铁线路。紧随其后的是1号线，日均客流量分别达到94.52万人次。

1号线连接罗湖、南山和宝安，5号线连接宝安、前海与龙岗，1号线和5号线的交集区间为宝安与南山，正是深圳通勤需求最大的区域。“一环”线落地后，将大大增加片区的通勤设施，进一步促进人才流动，提升片区生产效率。

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深圳住宅均价天花板

深圳“一环”的价值，决定了环线内的表现。未来深圳楼市的均价天花板，当在“一环”。

经济发展规律告诉我们，特大城市的房价天花板均在“一环”。

东城和西城地处北京“一环”内，是全市房产价值最高、最抗跌的区域。房天下数据显示，2023年2月，北京西城区均价123667元/平，环比上涨1.54%，同比上涨3.22%，为北京房价均价最高区域。北京东城区均价122058元/平，环比上涨1.4%，同比上涨3.18%，均价位于北京第二。

与深圳毗邻的广州，也体现出强大的“一环”效应。根据房天下数据，2月第1周，珠江新城二手房为均价96659元/平，同期全广州的二手房均价为36281元/平，前者房价为全市房价的2.66倍，证明市场对其价值的高度认可。

在深圳“一环”的格局下，片区内房价将更具有想象空间。

目前，深圳“一环”所在的南山，为深圳二手房均价最高的区域。据房天下数据，1月宝中参考均价67720元/平，远超深圳参考均价57327元/平。后海片区二手房天花板一度超过30万元/平，均价也已触及20万/平。前海片区则以稀缺的居住资源，每每掀起“打新”热潮，成为深圳买家投资和自住的首要参考地。

目前，“一环”所在的区域社区成熟、生活配套完善，但可开发区域少、人地矛盾严重。存量房源或少量的增量房源，均为稀缺资源，为市场上的抢手房源。在楼市高峰时期，深圳的“日光盘”，往往诞生于宝中和前海，原因就是房源供不应求。

未来，随着“一环”建设成型，环内的住宅价值将逐渐释放，在片区内各个板块的相互作用下，带动片区资产价值走高，成为深圳房价均价最高的区域。

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深圳“一环”潜力股——尖岗山

深圳的中心，在“一环”；“一环”的后花园，在尖岗山。

可以说，尖岗山是“一环”内被严重低估的区域。过去多年，尖岗山“养在深闺人未识”，由于缺乏公共交通配套，尖岗山成为中产的秘密花园，发展一度受限。如今，多条地铁线路将尖岗山拉向大众视野，逐渐被市场所认知。

根据地铁规划，尖岗山未来将新建15号线，加上现有的5号线和12号线，尖岗山将成为一个地铁密度极大的区域。具体而言，深圳地铁12号线一共33地铁站，连接蛇口、宝中、南头古城等，是西部的交通大线。而15号线则把尖岗山带进“一环”朋友圈，可通达前海与大铲湾。

作为“一环”的重要成员，尖岗山通过15号线可触达的范围为留仙洞总部基地、国际会展中心、大铲湾等，辐射距离短、辐射范围非常广。天然的地理优势，让尖岗山在“一环”内部形成独特的功能定位。

深圳“一环”内部各有分工，大铲湾为企鹅岛，是腾讯生产开发的基地；前海为金融中心，连接深港资源与国际资源；南山科技园为一环“大脑”，负责科技与狠活。而尖岗山则扮演着居住配套的角色。

尖岗山的豪宅基因，足以撑起它在“一环”中的后花园身份。无山水、不豪宅，尖岗山是深圳少数看山望水的区域，山居山居氛围+水库资源齐聚尖岗山，稀缺的资源是出圈的核心原因。

尖岗山素有深圳氧吧之称，片区内聚集着尖岗山公园、宝安公园、平峦山公园、铁仔山城市公园、企龙山公园、国际山公园等6大公园，还有占地约632公顷生态绿轴，相当于5个莲花山及300个香蜜湖。

此外，尖岗山拥有深圳境内最大水库铁岗水库，森林覆盖率高达76%，负氧离子高过平均值60%。2015年，尖岗山就凭借自然生态环境，入选美国奢侈品杂志世界十大豪宅区。

作为深圳标杆豪宅区，尖岗山经过时间的考验。十余年的开发基础，形成合力，这里已经形成了具有独特标志意义的豪宅区。从9号公馆到越秀和乐府，尖岗山经过多个开发商的打磨，生活配套已完全成熟。

复盘媒体梳理的尖岗山楼盘表现可知，从曦城入市至今，尖岗山的价值一直被市场验证和买单。

2006年曦城一期入市，开盘价格3.5万/平，打响尖岗山豪宅区第一枪。

2015年新世界名镌入市，价格9-15万/平。

2020年入市的越秀和樾府，110-140平3房，当时预售价洋房均价10.7万/平，高层均价约9.1万/平。

2022年11月27日，万科未来之光首次开盘，获得市场热捧。

目前，尖岗山的豪宅价值未被发现和重视，处于价格洼地，拥有极好的成长潜力。随着“一环”的落地生根，人才涌进后，人地矛盾将进一步突出，拥有稀缺自然资源且居住配套的片区将被市场所认知。

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谁是深圳的未来之光？

深圳“一环”住宅席位不多，每次加推必定受到市场热捧。尖岗山的最近一次上新，便以去化火热的战绩，为深圳楼市带来一丝暖意。

今年1月，万科未来之光持续劲销。根据克而瑞研究中心数据，今年1月，万科未来之光销售额约为4.1亿元，为宝安区的销冠，冲进全市销售榜单前3位。据悉，该项目1月份成交超百套，来访2000+，热度居高不下。

值得注意的是，销售前10榜单中有3个为万科开发或参与开发的楼盘，可见市场对万科的认可及万科品牌实力之强大。

买房闭眼赚钱的时代过去后，购房者变得愈加挑剔，只有既好又好也好的“三好”楼盘，才能获得购房者的认可。

未来之光，正是“三好”学生万科开发出来的“三好”楼盘。交通上，万科未来之光因为临近京港澳高速出入口，驾车前往南山、福田、罗湖非常方便。根据高德地图实测，从万科未来之光到福田车公庙，开车约20公里。

轨道方面，包括已开通、在建中、规划中，通过宝安半山豪宅区的一共有5、12、15号线。12号线已开通，项目距离上川站约1.9千米；距离15号线（规划中）宝安公园站仅约900米，4站可达西丽枢纽，6站可达大铲湾（企鹅岛）；目前已开通的5号线，万科未来之光还有公交接驳地铁兴东站，可1站可达留仙洞，4站宝中。

值得一提的是，万科未来之光配建约2900㎡公交首末站，引入“拾光车站”概念，候车区对标高铁、机场，可一站接驳兴东站，更可直达南山科技园、留仙洞总部基地等。对于热衷“搞钱”的深圳人来说，通勤时间缩短，创造财富的时间也将延长。

而在教育方面，万科未来之光 3公里内汇聚南方科技大学附属中学宝安学校（已开学）、新安中学（集团）外国语学校、曦城协同学校等学府，项目还将配建一所幼儿园。

根据南方科技大学附属中学官网，南科大附中目前已跻身深圳前十名左右。2022年7月26日，深圳市中考录取分数线公布，南方科技大学大学附属中学录取分数线AC类558分，位列深圳市第11名；D类554分，位列深圳市第10名。

据介绍，南方科技大学附属中学宝安学校将依托南方科技大学和南方科技大学附属中学雄厚的教育资源与优质品牌，探索“小学-初中-高中-高校”贯通式人才培养模式，提供更多的学术支持。该校已于2022年9月招生开学，规划42个教学班，可提供2100个学位。学校目前已开学。

“一环”生活圈，烟火气自然拉满。在项目周边3-5公里范围内，聚集了宝安万达广场（距离约4.2公里）；海雅缤纷城（距离约5公里）；壹方城（距离约7km），曦城商业中心（距离约1.6公里）等商业体。

除了周边的商业配套外，万科未来之光配建约10000㎡社区商业，打造邻里式、公园式、垂直式的有调性、有人气的风情商业街，满足业主的休闲、购物需求。

随着片区内万科都会四季、越秀和樾府等项目建成，片区内商业体将相继落地，形成集生活、购物、休闲、商务招待于一体的商业氛围，满足业主全方位的购物需求。

户型方面，万科未来之光的户型包括建筑面积约73㎡3房2厅1卫、建筑面积约80㎡3房2厅2卫、建筑面积约98㎡4房2厅2卫、建筑面积约125㎡4房2厅2卫。同等面积，万科未来之光比其它楼盘多一个空间。将空间利用到极致，正是“一环”效率的体现。

深圳“一环”内，交通、商业与教育均已配齐。“一环”后花园，静待启幕。

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