地段、地段，还是地段，2023主城板块必看！

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板块决定下限，产品决定上限。

选对板块有多重要不言而喻。

早在2017年，视高某楼盘和高新区盛和林语都卖1.2万时，某君选择了视高，当初相同的房价如今拉开了5倍差距。

某君终于明白：今天流下的泪都是当年脑子进的水……

这两年来，挨过“社会毒打”的人都知道了一个秘密：房价不仅可以涨，甚至还可以跌！

但是，纵观这两年的跌宕起伏，主城价值仍然最为稳定，人口、教育、产业、就业、交通的密集程度决定其价值不可低估。

既然地块重要，那就梳理下主城（5+2）板块选择逻辑，建议2023年有打算买房的朋友重点关注。

盯紧“城市核心”

废话，有时候也很重要

板块选择最重要的逻辑，就是选择城市核心。

这是一句正确的废话，但废话有时候很重要。

那么，哪里是城市核心？

我们可以把城市核心分为两种：

第一种，最高能级的是“城市核心”。

就好比北上深，是全国核心，全国人民都想去，所以贵！

成都哪些板块具备这样的价值，攀成钢、金融城、大源就是城市核心，至于天西、白鹭湾、新川能否成为这样的存在，需要时间证明。

▲金融城，图源网络

第二种，区域核心。

不可能所有人都住金融城，也不是人人都喜欢金融城，更不是人人都买得起金融城。

有人就觉得西门挺好，所以金沙、青羊新城、国宾价值也不错，但由于是区域核心，体现在价格上更便宜。

选核心区域的策略很正确，但是预算不够怎么办？

还是以住西门为例，如果金沙、青羊新城够不上，那么再往外走，温江的珠江新城也是可选的区域核心，选好楼盘，用于自住也是可行的选择。

▲ 珠江新城，图源网络

主城13大必看板块

从城市级到区域级，全涵盖

今天，我们暂不讨论二三圈层，把目光锁定在成都主城（5+2）。

一共选择了13个板块，可能你会问13个是不是太多，哪有那么多“优质板块”？

这里先说下选板块的原则：

第一，主城范围限定在5+2，指锦江、青羊、武侯、成华、金牛5个主城区+高新、天新。

第二，13个板块数量的确多，不是所有板块都适合每个人，也不可能每个板块都去买一套。

所以，有些板块只适合某些特定人群，比如金牛的国宾，适合在金牛或西门置业的群体，是区域核心型板块。

▲ 金牛宾馆，图源网络

如果你决定在南门置业，可以重点关注高新、天新即可，这两个区域的客群辐射全城，是城市核心类板块。

第三，13个板块，是今年供货量比较大的板块，比如金融城、人民公园一些有好项目并没有涵盖，也可以多多家关注。

回归主城

城市核心即资源核心

具体来拆分每个区域的板块，直接上干货。

先看5城区：

锦江区：白鹭湾和三圣乡

无论教育资源还是经济商贸等资源，锦江区要数5城区老大，攀成钢、东大街供应接近尾声，三圣乡和白鹭湾很自然接力锦江区的主城外溢客群。

▲ 白鹭湾、三圣乡板块划分，图源网络

特别是以改善为主的外溢客群，以锦江大院为代表的三圣乡的板块，以锦江金茂府和建发天府养云为代表的白鹭湾，去年艰难市场下，高端产品还卖得不错。

相比三圣乡，白鹭湾的优势是有机会和金融城连片发展，享受国际城南的价值增长。

▲白鹭湾未来社区效果图

武侯区：武侯新城

从2017年起，武侯新城豪宅第三极的宣传已经铺天盖地，金茂、龙湖、中铁建等武侯新城1.0时代的产品已经呈现交付。

如今的武侯新城在教育资源、商业配套、轨道交通上更加成熟。

▲武侯新城城市配套，图源网络

重点关注保利锦城和颂、中铁建、华润锦官首著、中国铁建西派城、复地昆玉锦城组成的“武侯北二外”周边楼盘。

▲武侯北二外，图源网络

学区带来的价值，在二手房中体现的最为重要。

另外，太平园机场的搬迁，以及太平园家私等整体搬迁，将为区域带来后续的发展空间。

青羊区：青羊新城

青羊区绝不止青羊新城有价值，只不过金沙、浣花等板块已经没有新房，供应量还得看“青羊新城”。

▲青羊新城范围，图源网络

2022年集中供地，9宗在青羊新城，中铁建、华润、国贸先后在此拿地，不仅成交数量多，也是5城区中唯一无流拍的。

可见，青羊新城还是十分令人看好。

作为青羊区“亲儿子”，青羊新城教育资源令人羡慕，建成和规划幼儿园40所，小学20余所，中学超15所，大多是传统名校直属分校。

五朵金花之一的实验小学尚雅小学、实验小学蕴雅校区，尚雅校区由实小本部校长统一管理。

草堂小学子美校区、泡桐树小学绿洲分校、金沙小学清波分校、胜西小学高坎校区等。

金牛区：国宾板块

教育是青羊区的长处，正是金牛区的短板。

要到国宾板块，早在四年前，德商国宾锦麟已经卖到3.5万/平米。区域内也有龙湖西宸天街，天府艺术公园等大型商业配套，以及公共文化场所等。

▲天府艺术公园，图源网络

但是，区域内除了茶店子小学，其他都差点意思。

最近两年，在引入万科、城投等实力房企后，国宾在教育方面有了大幅提升。

石笋街小学盛达校区，代表了金牛区最优质的教育资源；茶店子小学国宾校区、金禧校区、金樽小区陆续开校，人民北路小学华侨城校区、七中万达等都将提升区域竞争力。

成华区：二八板块

作为市中心的老工业区，二仙桥和八里庄，共同组成现在“二八板块”。

▲ 二八板块范围，图源网络

板块定位为CCD，即中央文创商务休闲区。核心功能是文化、创意、商务、休闲。

城市腾龙换鸟战略下，这几年“二八板块”几乎延续了当年“攀成钢”的发展轨迹，迎来了区域的大爆发，新盘多供应大，自然成为市场关注焦点。

成华区的教育资源仍然较为薄弱，板块内有嘉祥外国语学校成华小区、成都七中英才学校、理工大附属小学等学校。不过，由于成都七中英才全区招生，板块内的优势就在于就读更近。

总体来看，二八适合有强烈留在主城愿望的客群，在三环内，成片开发的区域并不多。

一路向南

高新紧缺，天新放量

跳出主城，再看城南的高新和天新。

高新区虽然大，但板块价值判断上很简单，金融城第一，大源第二，新川第三。

金融城今年也有会一些供应，比如高投去年也在金融城拿地，但普通资格买入几率不大。

这里重点说下大源和新川，2023年供货量比较大。

高新区：大源组团

大源从当年抱金融城大腿，到如今“独当一面”，已经是全城价值最高的板块之一。

▲大源中央公园，图源网络

大源的优势：

教育 ：大源从十年前的鸟不拉屎，到现在成为教育最为均衡的区域，片区目前小学单独划片，初中对应石室中学锦城湖小区、教科院东区、教科院中学以及霍森斯。

大源的价值，优质学区是最大保障。

产业：从天府一街到五街的互联网大厂，为大源保驾护航，提供了强大购买力，大源算是全城产业的制高点了。

除了传统的BAT，抖音的母公司字节跳动也在天府四街自建办公大楼，大源的故事仍在继续。

▲大源高新企业， 图源网络

区位： 上接金融城，下连天府新区，左边华府，右边世纪城，大源已经从当年的村姑变身“国际CBD”。

板块内二手房，这几年也是肉眼可见的上升。在去年的弱市之下，也稳得起。

大源最贵的二手，中铁建西派澜岸、万科公园五号、朗诗熙华府次新房已经来到4.5万/平米，并且有成交。

第二梯队的华润凤凰城、建发鹭洲里、天投天悦府、保利心语花园、中州锦城湖二手房在3.8万/平米左右。

第三梯队的雅颂居、华府西苑、峰度天下基本在3万-3.5万/平米左右。

第四梯队清凤时代城、时代晶座、仁美大源等3万以内有望淘到。

要入场大源，享受这里的优质教育资源，二手房层次还是很丰富，不同价位都有选择。

2023年大源，老盘推新所剩不多，远达天荟云庭、中洲锦城湖岸、嘉悦汇、以及中铁建西派澜岸都还有货。

远达天荟云庭今年主推别墅，800万-1000万左右。

西派澜岸由于限高问题，是否今年推售不确定。

中州推新可能较大，700万往上的别墅，中签率还超低（最近批次1%中签率），买入难度不小。

嘉悦汇需要看烂尾解决的进度，据说进度条已到99%……

去年大源有几宗土地成交，交投51亩和23亩两个项目、城投54亩，以及高投39亩100%人才房地块。

这几块新地产品、时间都还未确定。

高新区：新川板块

2023年新川，优势是板块新，地多，在售楼盘多。

产业方面，也是新川最大的亮点，主要发展5G、人工智能、无人驾驶、前沿医学等高科技新兴领域。

▲新川创新科技园，图源网络

规划每个区域都有，但背靠高新区，让新川的兑现度有了跟高保障。

新川板块以新盘为主，在售产品涵盖高层、洋房、叠拼，主力户型在120-300平米之间。

老盘推新的有金隅金成府、中旅千川阅、中铁建新川樾、天恒傲云天府、人居沁川林语、中建锦澜壹号、中海新川华府等。

在去年的土拍市场，新川也是比价必争之地。

招商去年拿下新川42亩地块；蜀道75亩地块将打造小高+洋房；金泰恒业49亩；高投28亩人才用地。

天府新区

天府新区板块跨度较大，每个板块楼盘较少，比如天东天西其实也没有什么纯新盘，因此放在一起讲。

麓湖：

麓湖板块供应最大的当然是麓湖生态城，今年是麓湖的供应大年，随着限价有所松动，麓湖更多的尖货，包括上亿的别墅产品也将摆上货架。

▲ 麓湖生态城 ，图源网络

可以关注的是，麓湖周边的楼盘，远达拿下的119亩地块，或许有惊喜。

天东：

▲ 天府中央公园 ，图源网络

天东今年重点关注天投天府公园未来城以及中海天府里新组团

天府公园未来城一共七期，后期还有多期地块将会推出，目前房价已经来到2.5万/平米，剪刀差已经在减小，不过依然抢手。

中海天府里此批次产品和上批次差不多，大约在143-200平米之间，天府里位于天府新区的核心CBD区域，周边还有677成都第一高楼。

▲ 中海天府里意境图 ，图源网络

天西：

最大的供应仍然来源于“招商时代公园”，未来今年都将是天西的供应担当。

▲ 招商时代公园意境图 ，图源网络

最近两批次推盘来看，150平米左右的北组团，销售很好，中签率低。南组团因为面积在200平米左右，总价较高，还有剩余房源可以淘。

麓山：

和新川打通之后，麓山的价值会有所放大。

▲麓山国际社区 ，图源网络

现在区域内主要有103亩的龙湖天府晴川，以及中海麓之山等项目。

麓山大道以南，不少楼盘把自己划入“天府前湾”，实际上也可以算作是“麓山板块”。

比如成都产投万安街道65.8亩地块，中海天府合印等。

从产品和价格上来看，麓山比较适合刚需和初改，总价200万买100平米左右初改盘，也是不错的选择。

主笔： 蒋升涛

编辑： 小甜甜

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