二线城市，强势回归

　　房地产，还有机会吗？

　　01

　　楼市又涨了？

　　2023开年，楼市的回暖超预期，如同疫情过峰的速度超预期一般。

　　最开始传出信号的是广州。

　　楼市回暖、售楼部人气爆满、通宵成交、工作日天天爆单.......新年开春广州楼市的关键词有点让人意外，回暖的速度有点快。

　　按照以往的经验，开年楼市一般会到正月十五后，人气才算浅浅回归。但2023年显得与众不同，从开工的第一天，广州市场宛如打鸡血般，城市更新、大规模项目动工、96个二手小区取消指导价.......

　　就连失业的前地产人，也有意开始回流了。

　　各式各样的“密恐”照片，各大售楼部都是人、人、人.......位于番禺市桥板块的卓越晴翠府项目，销售人员表示元宵两天看房人数大涨，并晒出了成堆的买房签单合同，需要一直忙到凌晨，都没时间吃饭。

　　除了广州以外的其他一线城市，也没错过这轮行情：

　　北京，成交量暴涨80%，新房日成交破700套，二手房日成交破900套！

　　上海，元旦新房成交同比去年大涨74%，二手房成交价接近或高于挂牌价。

　　本来以为一线城市已经够猛了，没想到二线城市更猛。一线还只是量能冲上去了，二线直接在楼市下行的大环境把价格也冲了上去。

　　成都，1 月新房价格环比上涨 0.20%；

　　杭州，1 月新房价格环比上涨 0.11%；

　　宁波，1 月新房价格环比上涨 0.09%；

　　长沙，1 月新房价格环比上涨 0.02%；

　　武汉，1 月新房新房住宅成交 6214 套，均价同比上涨 1.75%；

　　苏州，1 月二手房成交 3972 套，环比上涨 0.61%；

　　南京，1 月二手房成交 6674 套，环比上涨 63.14%，成交均价环比上涨 2.9%；

　　合肥，市九区成交住宅 375 套，同比上年暴涨 2700%；

　　南宁，成交 120 套，同比暴涨 3900%；

　　青岛成交量同比上涨 54.5%，郑州成交同比上涨 33%；

　　2023年春节期间各线城市找房热度同比上涨3.7%，其中二线城市更是上涨6.3%。

　　没想到，2023年二线追上一线的居然是楼市。

　　02

　　二线楼市，又行了？

　　2023年开局有三大事件，今年注定楼市不平凡。

　　一是，全力拼经济，多地提出今年经济预期目标将GDP增速定在6%以上，广东甚至提出“再造一个新广东”的口号；

　　二是，春节旅游市场迎来“报复性”消费，出游人次突破3亿大关；

　　三是，楼市回暖的东风已经吹响，有全面向好趋势。

　　市场信心回归，各地楼市预期正在逐渐修复。

　　而二线城市能够表现出更强的恢复力早有预期，也有其内在的逻辑。

　　首先，在疫情管控放开后，随之而来的就是二线城市的楼市政策放开，“松绑潮”进一步壮大！

　　力度之大，两年罕见。从西安、厦门、郑州，到佛山、南京、东莞，越来越多千万人口城市、万亿GDP城市选择“摊牌”！

　　不过一线城市相对来说非常克制，毕竟“房住不炒”的基调还在，头顶上扛着红线，不敢有什么大动作。如果连楼市风向标的北上广深都开始大规模放开政策，那等于是拆“稳楼市”的台，从上到下都不敢这么干。

　　所以，在政策弹性上，二线强于一线。

　　再者，中国的一线楼市上升的空间几乎透支殆尽。

　　从绝对水平来看，中国内地核心城市的房价在全球位居前列，仅次于香港、纽约、新加坡。如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深的房价几乎是最高的，仅次于香港。

　　从相对水平来看，中国内地的核心城市房价在全球是最高的，修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港，京沪深的购房负担稳居全球前三。

　　比如上海，房产均价从2011年约2.3万元/平方米上涨到2021年约6万元/平方米，涨幅161%，平均每年上涨16%，是银行定期存款利率的5倍有余。

　　比如深圳，房产均价从2011年约1.7万元/平方米上涨到2021年约6万元/平方米，涨幅达到253%，平均每年上涨25%，是银行定期存款利率的8倍有余。

　　炒过股的人都知道，短期内涨太多，除非不断出利好消息、不断有大资金护盘，透支了上升空间后要么横盘，要么大跌。楼市也是相同的道理。

　　再者，中国的一二线之间的价格差巨大，一线城市居民一年可支配收入只能买1平米，而部分二线城市可以买3-6平米。

　　所以，在价格弹性上，二线也强于一线。

　　假如，我是说假如，真有意通过楼市来实现经济复苏，重回中高速增长时代。

　　那么二线城市，将会是今年楼市的主战场。

　　03

　　楼市还能涨？

　　成都涨、武汉涨、苏州涨、南京涨，这就是今年楼市的开年。

　　其实也在意料之中。

　　回想一下，天天排队做核酸，动不动就全域静默的日子，恍如隔世。

　　防控“放开”，小了说是避免居民收入受影响，大了说是加速经济复苏。2022年最后的12月，楼市会更加“放开”的信号十分强烈。

　　供应端方面，“三支箭”接连落地，融资渠道几乎全部“放开”，缓解房企还债压力，金融支持房企“保交楼”，一是对购房者权益的保障，二是对市场信心的提振。

　　需求端方面，核心城市吹来利好“热风”，多城对“限购”下手了，成都、西安松绑“限购”，杭州明确“认房不认贷”，一线城市也坐不住了。北京区域性解除“双限购”。

　　政策角度，当下已经形成了历史级的利好区。

　　北京，上海这些城市对土地财政压力较小，产业基础也雄厚，是那种离开了房地产也能活得很好的城市。

　　但是很多二线城市，包括新一线，压力就很大了。

　　许多城市非常依靠土地，只能想办法卖地，卖地最起码表面要维持新房房价还行的局面。

　　土地-房价-财政的逻辑链条只要还能持续，这些城市很有可能就会把后疫情时代的重点工作放在地产。

　　当然，也有人会说楼市已经到顶了，现在遍地都是房子，房价又这么高，市场这么畸形，楼市只可能跌。

　　确实，如果要说合理，但凡一个脑袋正常的人都不会说中国的房价是合理的。但合理跟市场，往往没有太大联系。

　　真要说合理，那中国的房价也不会涨到这个地步了。

　　自白居易的时代起，已经过去了1200多年，曾经的京城已经换了几轮，可“京城米贵，居大不易”的状况，仍然没能改变。

　　就像2022年，人口首次负增长，再怎么说生养成本多高，还是有950万的出生人口，还有950万的家庭在生娃。

　　楼市的情况也差不多，不管现在市场多么乱，还是有相当一部分人在买房、想买房。只是资金量没那么大，冲不起早几年那样的量能了。

　　楼市的走势也会趋于A股化，走“结构性行情”。

　　况且中国城市化率目前是65%左右，乐观估计起码还有10%左右的空间，也就是将近1.4亿的增量。

　　这部分人最有可能往哪搬呢？一线城市门槛太高，三四线又在肉眼可见地被大城市吸血，那么最佳的选择就是二线省会和一线附近的城市。

　　更何况像北上广深已经出现了明显的“产业逆城镇化”，部分利润率不那么高的企业连带着就业岗位纷纷往周边或者中部、西南转移。

　　比如，近几年长沙人才净流入占比稳定，人才总量由2017年的110万增至2021年280万。常住人口与2010年第六次全国人口普查的704万人相比，增加300.69万人，增长42.71 %。趋势已经十分明显了。

　　至于你要问，这些二线城市长期看会不会再来一波大涨？那就只有天知道了。

　　市场经济是一个十分复杂的系统，没有人能准确预测。有的人买债、有的人买股、有的人买房、有的人把钱存在了银行，每一个人都有自己对未来的规划。而他们的规划聚在一起，便成了中国未来的方向。