2022全国商场客流真实情况，感觉像坐过山车

来源|赢商云智库（ID：sydcxy2014）

作者|熊舒苗

头图来源|视觉中国

古话说，大疫不过三。“春节假期，疫情未出现明显反弹，在整个流行过程中，未发现新的变异株，我国本轮疫情已近尾声。”

病毒退退退，人潮冲冲冲。熙熙攘攘的返乡/旅游热、热气腾腾的商场/商圈销售成绩单，都在表明：消费者已迫不及待回归正常生活。想逛就逛，想吃就吃，想玩就玩。

刚过去的2022，是三年疫考的尾声。全国购物中心经历几轮停摆与重启，客流呈“过山车式”微升骤降，终在熬过最冷寒冬后，等来了春暖花开季。

回看这张皱褶的年度客流成绩单，会发现震荡曲线上，那些坚挺的城市与商场，才是当下真正被期待和被需要的。

它们的存在，提示着2023这个“消费提振年”，商业还有这些新方向与新机会。

数据说明 【客流数据】 统计时间：2020年1月-2022年12月； 统计范围：全国5194家商业建筑面积3万㎡以上购物中心场日均客流数据。 因疫情原因，2022年3-5月客流数据不包含上海 注：本文涉及客流数据仅为客流指数，不代表绝对值 【城市商业线级】 赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。 另：本文提及的城市线级，全部指商业线级

2022客流成绩单

场日均1.5万，同比下跌2%

2022年，样本监测的5194家3万㎡以上的购物中心内，场日均客流为1.5万，同比下跌2%，较2020、2021年略有下降。

具体来看，2022年全国商场客流经历了“过山车”式的波动——7、8月客流巅峰期，场日均客流超1.9万；3月、12月则为低谷，场日均客流仅约1.2万。

同比来看，2022下半年大幅回暖——场日均客流1.6万，涨幅达8.1%。具体到各季度，2022二、三季度客流环比提升14%以上，到四季度受防疫政策调整影响，环比下跌17.9%，由三季度的1.8万减少至1.5万。

而对比工作日/节假日客流变化，可知：近两年节假日客流均高于工作日客流，但波动明显，2022年同比跌幅4.3%；相对来说，工作日客流更趋稳定，跌幅1.5%。

随机抽取北上广深100个样本购物中心近两年6个法定假期来看，2022国庆、2023元旦，场日均客流均同比呈现下降趋势；而2023春节，则同比呈现上升，回暖趋势显现。

综合近三年变化趋势，不难发现2022年是全国商场客流的“震荡修复期”——波动中恢复、恢复中波动是底色。

熬过2022年底放开后的第一波大面积感染，步入2023的中国商业，在元旦、春节助力下，1月有望成为破局转折点。

分城市来看，广州、深圳2023春节客流表现明显优于2022同期，北京、上海则与2022基本持平。作为政策放开后的第一个春节，2023春节期间京沪返乡客群多、当地人出游热情高，气候温暖的广深则是众多北方人民“南下”过兔年春节的热门选择，因而后者客流表现更好。

最新统计数据也印证了上述观点：

北京市商务局数据，春节假日期间，重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等企业实现销售额50.9亿元，恢复至去年同期（农历日，下同）的98%，较2019年增长13.2%。北京全市60个重点商圈客流量2531.1万人次，恢复至去年同期的88.7%。

据上海市商务委抽样调查200家零售和餐饮企业数据显示，节日7天（1月21日至27日）实现销售额54.3亿元，14天累计实现销售额109.1亿元，同比去年农历同期基本持平。

1月21日至27日，广州北京路步行街春节期间累计人流预计343万人次，同比去年春节（248.7万人次）增长38%，预计总营业额3.45亿元，同比增长19.4%。正佳广场春节期间商场客流同比去年呈现两位数增长，年初一客流同比去年增长25％。

春节期间，深圳全市重点监测商圈客流量、营业额同比分别增长27%、21%。

城市客流图谱

- 华南一枝独秀，商业二线赶超准一线，下沉市场活力显现

不同区域，表现差异较大。

2022年，仅华南区商场客流保持正增长，同比增幅1.3%；西南区、华东区相对稳定，同比降幅1%左右。主因华南、西南、华东购物中心数量多，防疫政策相对灵活，封控时间相对短，且区内疫下消费信心下跌不明显，客流扛跌力强。

西北区、华北区降幅最大，均超过6%。西北区客流较疲软，即便是在全年的客流最高峰，排位亦在全国靠后；华北区客流下跌最为明显，受到北京严格的防控政策影响较大。

分月来看，各区域客流走势基本一致。值得注意的是，东北消费淡旺季明显，客流旺季主要集中在6-8月，该期间客流表现超过全国其他区域。

分城市线级看，城市商业线级越高，客流规模越大，同比增速表现越不理想，商业一线/准一线/二线/三线城市均为负增长。

可见，2022全国商场的客流基本盘未发生根本逆转。商业一线城市（3-5月剔除上海）客流规模占据绝对优势，但由于上半年疫情反复之影响，跌幅最大，而商业四/五线城市虽客流规模较小，但相对稳定，受疫情防控冲击最小，略有上行。

具体看各月份，各线级城市客流走势差异不大。在客流高峰期，商业二线城市表现优于商业准一线城市，客流低谷期则相反，结合前述图表可知，两者之间差距已逐渐缩小。

TOP20城市方面：

六大商业一线城市中，重庆未能进入TOP20。在本该露一手的暑期档，重庆按下暂停键。正如网友说的：2022年8月的重庆=疫情+高温+山火+限电+干旱+封控。

商业准一线城市存在感弱，仅郑州进入前20。而哈尔滨、青岛、太原等商业二线城市，洛阳、海口、珠海等三线城市，以及五线城市娄底、湘潭，表现抢眼。不少下沉市场消费活力强劲，不输高线城市。

优质项目大力拉动了城市客流排位，典型如哈尔滨的哈西万达广场，2022年6-8月日均客流均超10万，项目靠近火车站，丰富多元的业态品牌，叠加着强聚客力的夜间活动，深受当地消费者欢迎；海口的日月广场，全年月度日均客流超5万，为海南省唯一集合两家大型离岛免税店的商业综合体，免税经营面积超6万㎡。

商圈客流图谱

- 市级商圈优势明显，区域商圈“尖子生”多

2022年，样本采集的市级、区域商圈购物中心场日均客流均相比2021年有所下降，但商圈外项目反之。疫情防控影响下，消费者更愿意前往离家近的场子消费，非商圈的社区型mall受影响相抵较小。

不过，就规模来看，市级商圈商场仍是客流赢家，场日均客流高达2.1万，是商圈外项目客流的2.14倍。尤其是商业一线城市，市级商圈与区域商圈项目客流差距明显，虽同比下滑15.7%，场日均客流仍超过3万。不管市场如何变幻，核心地段的商业价值仍然是最高的。

但在TOP20商圈中，区域商圈表现更为亮眼，占比80%。不少为单一大体量综合型购物中心自成商圈，辐射人口数量庞大。典型如青岛台东商圈，商圈内仅有青岛台东万达广场，客流持续表现优异，位处台东三路步行街，二三层的利群超市达1.87万㎡。

以上可知，市级商圈优势明显，坐拥更大的客流规模，但区域商圈内项目间竞争激烈程度相对低，更易出“尖子生”。

各类项目客流

- 同比都跌了，但高档mall、综合型mall在规模上领跑

2022年，各档次购物中心场日均客流同比均呈现下滑，但中高档、高档购物中心客流规模持续领跑，同时波动明显。相对而言，大众化购物中心客流规模最小，客流跌幅小于中档及以上mall，大部分处于不温不火的状态。

客流下滑，并不意味着高档mall赚钱能力下降，它们失去的可能是一部分踮踮脚才能买到奢侈品的中产，而金字塔尖的高净值客群具有高忠诚度，对奢侈品的消费力不降反增。

进博会上发布的《中国高质量消费报告》显示，中国国内市场第一次成为全球最大的奢侈品市场，消费规模2022年相比2021年增长了18%，总消费额达到1465亿美元，占全球的46%。

2023年开局，奢侈品消费市场更是一派火热。春节假期，网友们纷纷在社交平台上晒出广州太古汇、北京SKP、成都IFS等项目的奢侈品门店排队盛况。

除了档次，购物中心的客流表现也与业态综合度等紧密相关。2022年，综合型购物中心客流表现相对好。而业态综合度高，本身就是一种抗风险的能力体现。

兔年开局，各地客流火热，中国消费市场复苏势头正盛。

虽有警惕的声音传出，认为需要在春节后继续观望，看宏观经济发展态势、疫情会否反弹等。

但无论客观条件如何，消费市场转而向上的趋势，并不会止步。

2022年度客流报告中呈现的区域、城市、项目间的分化，会越来越明显——经济发达板块、高线级城市、优质商业，价值依旧，难被取代。同时，下沉市场、大众化商业，服务于广泛人群，发展空间大而广。面临最大挑战的，是“高不成低不就”的中间地带。

吴晓波也在年终秀中提及“M型社会悄然来袭”——中产开始坍塌，高收入人群和低收入人群各居两端。白领们正在追求极致性价比，而高端消费则朝着更小更高的塔尖聚拢。

改变悄然而至，持续创新、提前谋划布局，始终是商业人笑到最后的关键。走过2022年的“幸存者”，期盼2023年万象更新。

2023，消费市场转而向上的趋势不会止步

商业如何在向上趋势中寻找更多确定性增量

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