到访翻倍、优惠收回，南京报复性买房潮来了？

“今年的楼市小阳春，比想象中来得早。”这是最近，南京地产从业人员的普遍感受。

刚刚过去的一周，南京刮起最强政策暖风，退税、契税补贴、可提取公积金付首付等，直接刺激买房人的肾上腺素。

这不，销售们的朋友圈里一片人声鼎沸，有买房人第一次到访售楼处就果断下定，有楼盘一天卖出十套房……南京楼市真的全面回暖了？不妨探探新房、二手房市场的真实温度。

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“最近看销售们的朋友圈，楼市火爆时期的紧迫感又回来了。”一位买房人告诉锐评君。

确实，与往常“一口价”、“特价房”的打折画风不同，南京新房市场，“涨”声密集响起来。

大校场保利文华，宣布政策收回、本周涨价，看房得提前预约。

江核颐和铂岸江璟，突破年前“9折、85折、8折、买房就送升级包”的区域内卷，宣布优惠即将收回。

板桥锦绣云麓，也高调宣称元宵节指标已超额达成，2%的购房优惠全面收回。

南京楼盘喊涨声此起彼伏，底气何在？

“新政对购买力的刺激明显，上周末我们项目到访客户360组左右，整个江苏公司单日认购4亿。”保利文华的销售表示，“跟售楼处刚开放时一样，忙得没停下来过。”

新玄武的臻境，仅上周日一天就成交了10套。一位销售告诉锐评君：“南京新房市场冷清了很久，今年初七开始售楼处客户明显变多，新政一出台，周末基本上已经能达到前两年市场火热时的水平了。”

他认真盘算了下：“臻境首开以来卖得还不错，续销期一个月能卖4、50套。但最近，五天就能卖近30套。来访量、认购量暴涨，看房得排队登记，且客户的思考周期明显缩短。”

燕子矶的保利燕璟和颂，最近同样“杀疯了”。

年前，1号线北延、7号线北段、燕子矶长江隧道扎堆通车，城建利好集中兑现，让燕子矶在售楼盘实打实吃了一波流量福利。

“周末两天我们项目来访310组，成交12套。要知道，去年市场不温不火时周末到访量一般在140组左右。”保利燕璟和颂的销售表示，“成交周期在明显缩短，之前不少客户观望心态浓厚，看完房得回去跟家人商量。现在是直接在案场电话或视频，生怕耽搁久了选不到满意的楼层。”

可以说，部分热门区域的红盘热销，直接给了开发商收回折扣的底气。

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南京网上房地产数据显示，今年截至目前，南京卖了4619套新房，二手房市场似乎更为生猛，卖了7941套。二手房市场回暖的火，真的烧得更旺盛？

买房人李女士，在置换的路上处处碰壁。

李女士的小女儿后年就要上小学，一家四口住在江宁万科翡翠公园89㎡小三房里，愈发觉得拥挤。

早在2020年底，李女士将自家房子连同百家湖地铁口的一套小公寓一道挂牌，想在同小区置换大户型，却至今没能如愿。

“高峰时，我家同款户型能卖到450万左右，现在想卖400万都很难。小公寓从起初的130万降到90万却无人问津，气得我把两套房都下架了，等这波回暖行情真正发酵起来再说吧。”李女士无奈。

“今年1月，南京卖了6674套二手房，环比上涨32.4%，同比也有微涨。”我爱我家的一位工作人员介绍，“但成交数据中不乏因去年12月疫情耽误备案的，加上春节假期，1月份的实际成交量并没有暴增。”

数据来源：我爱我家南京研究院

地产中介老将小张叹息连连：“往年楼市行情不错的时候，除夕都在带客户看房，今年一直休息到元宵节后才开工。”

在小张看来，每年的2-3月，南京二手房市场都会有一波成交，“今年除了高总价的改善房源、学区房，其他房子依旧很难卖，暂时没看到新政有明显成效。”

“南京新房市场确实在逐步回暖，海量的供应量对二手房市场形成一定的挤压。短期来看卖家想把手里的房子出手，还是得打价格战。”面对并不着急的客户，小张会建议他们再等等。

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去年以来，房地产行业迎来相对宽松的政策环境。拿南京来说：

需求端，限售、限购政策陆续松绑，二套房首付比例降低，买房退税、补贴契税，可提取公积金支付购房首付款……供给端，支持房企融资、并购重组，对面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持……

叠加的利好政策已经见底，市场回暖一触即发。但就当下的真实温度来看，南京楼市离全面回暖还差临门一脚。

为什么这么说？以新房市场延伸，热门楼盘确实有成交，但全市尚有近7.6万套新房待消化，和去年夏天差不多水平。

翻翻往年的数据，2014年底5.6万套、2017年3月不到2万套、2020年3月底不到4.8万套……没有对比就没有伤害。江宁、江北、溧水、高淳等远郊区域去库存压力山大。

不过，我们认为：随着宏观经济的逐步复苏，行业信心的慢慢修复，楼市全面回暖只是时间问题。

由于此前的卖地多以国家队托底为主，开发周期大幅拉长，今年南京新房供应量必然下降。对于买房人而言，要抓住政策利好给予的窗口期，完成刚需自住、改善置换等置业需求。切记首选核心、热门的确定性板块；尽量买央国企的品质项目，避免踩坑；二手房市场里的优质次新房、高性价比双学区房也可以列入置业清单。