成都人居新高地：于锦江赋里读懂锦江

这是一个看起来就有文化的项目，古有成都赋，今有锦江赋。

写在前面：有必要解释一下标题，本文标题写好之后，我们才去到现场观察，结果发现标题写大了，虚了，不过呢，仔细思量，这个标题又带出了三圣乡板块的定位，以及锦江赋项目的定位，就放弃修改了。所以，正文的逻辑，可能文不太对题，特于此说明。

锦江赋，作为一个楼盘的案名，显然是很有文化底蕴的，且富有诗意。我们团队私下交流，就甚觉得锦江赋应有一篇大赋，作镇宅之宝。

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从前的三圣乡，虽然到处都是农家乐，一片乡村风光，往往能吸引游客周末游玩，喝个茶，打个麻将，甚是惬意。但是，三圣乡，基本上跟人居高地，不能说不沾边，起码也还很有一段距离。

有朋友笑称，近年来，三圣乡地价高了，房价高了，连消费也高了，无疑是成都的人居新高地了。此虽戏言，却为事实。

2020年11月26日，锦江区三圣乡出让约109亩容积率为2的纯住宅用地，最终，锦江区国资委所属的成都市熙锦投资有限公司以最高限价18100元/㎡+23%配建无偿移交统筹房的代价，摘得该地块。

初步估算，“18100元/㎡+23%配建无偿移交统筹房”，如果配建无偿移交统筹房以4000元/㎡建安成本计算，上述地块的实际成本将来到约24400元/㎡。这也是在前文，我们认为锦江赋项目若以清水单价3万元/㎡销售，几乎没有多少利润空间的原因。

锦江区三圣乡地价真正走高，是近几年的事情。

此前，蓝润锦江春天、华熙528项目的地价很低，基本上也是刚需产品的配置，后续华熙528项目捂盘多年之后才出的改善级产品，以及补拿了一块地。包括龙湖天璞，融创玖月台的地价都不高。

2017年9月，本土房企德商地产以97%的溢价率（未计算无偿移交比例的情况下），以10767元/㎡+32%无偿移交租赁住房比例，拿下了锦江天玺的项目用地。该地块算下来真实成交地价约17000元/㎡，从此拉开了三圣乡高地价的序幕。

从另一个角度来看，锦江天玺可能是三圣乡第一个新房单价超过3万元/㎡的楼盘，也正是从它开始，三圣乡板块逐步成为成都改善人居的新贵。从时间节点来看，锦江天玺的入市节点均在2020年。

事实上，也正是在2020年下半年始，三圣乡的土地才开始大规模供应入市。我们如今看到了锦江大院，以及即将入市的锦江赋、国锐云嶺、锦江上院都是在此之后拿的地。在去年锦江大院热销之后，三圣乡就已经成为整个成都高端住宅市场的顶流之后。

我们预计，随着今年三圣乡两个相邻的109亩纯住宅高端项目的入市，以及国锐云嶺带来的全新产品概念，三圣乡板块将坐实成都人居新高地的地位。

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经常到三圣乡的朋友应该深有体会，如今的三圣乡，很难找到人均消费40元的农家乐了。现在，网红打卡的热门私房菜，遍布三圣乡，稍讲究一些的，动辄就是人均200元往上的消费水准。

某业内人士称，三圣乡已经不是农家乐的三圣乡了，他更愿意将称之为农庄。这正是近年来三圣乡升级改造后的成果，它为三圣乡成为成都人居高地提供了基础条件。

回到本文的主角“锦江赋”。

锦江赋项目，位于四川大学华西第二医院正南侧，与医院仅一街之隔，再往南便是三圣花乡旅游区的绿地范围了。锦江赋、锦江上院，这两个占地约109亩的新盘，以及紧邻锦江赋项目的锦江大院，皆紧靠三圣乡旅游区，它们部分别墅项目，开窗可见的就是公园。

作为三圣乡板块的新主角之一，锦江赋与锦江大院、国锐云嶺等这三个新项目，备受市场关注。

而这三个项目，从位置上来看，锦江赋和锦江上院地处三圣乡景区腹地，国锐云嶺则位于华熙528艺术村和绿地468所在的区域；从产品规划来看，锦江赋的产品以大平层、合院为主打产品，与前期大热的锦江大院，以及锦江上院、国锐云嶺又各有差异，其中，国锐云嶺的地段和产品又独树一帜，后文我们再详聊。

我们看到，锦江赋的地块，容积率是2.0，较锦江大院的1.5略高，较锦江上院的2.4则低。所以，在产品的打造上，锦江赋项目的产品可能也介于二者之间。锦江大院绝大部分都是叠拼产品，可能只有无偿移交部分为高层产品。锦江赋可售的产品，主要包括合院别墅和大平层。

从项目施工现场可以看到，锦江赋的合院别墅产品排列于地块靠近公园景区的一侧，公建配套、高层和园林景观将别墅与医院之间做了一个空间的分割，这对合院产品的居住体验是有提升的。城市核心的公园景观别墅，在成都主城区鲜有它处。当然，锦江上院和锦江大院也有类似的产品，而略有区别。

锦江赋的大平层产品面积段涵盖约143㎡、约221㎡、约240㎡、以及约332㎡的户型。这里要着重说一下，锦江赋的大平层产品面积段跨度颇大，其约332㎡的大户型，据称有惊喜，“一户一泳池”的创想，又开启了人们对大平层的畅想。

可以发现，锦江赋在合院产品和大平层产品的设计上，均给市场带来有惊喜。千万级的主城区天地合院，同样可能是千万级的天际大平层，这样的产品更加丰富和提升了三圣乡人居高地的水平。

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“愿以锦江赋春秋”，我们注意到，锦江赋有着自己的文化追求，并且特意做了一些东方美学文化的表达。

举个例子，下图的建筑，正是锦江赋设计打造的约4000㎡的“锦绣美学艺术会所”，外观看起来有点儿福建土楼的味道，又有川西林盘的韵味。据介绍，该建筑取境天圆地⽅，延伸⽣活艺术，融合成都⼈对宇宙、⽣命、艺术、⽣活的思考东⽅圆与包容万象的“∞”相遇，以双圆为引，演绎世间盈满，成就东⽅封⾯。

从项目规划图可以看到，“锦绣美学艺术会所”位于锦江赋项目西门处，将别墅区和高层有机的连接在一起。锦江区三圣乡聚集了蓝顶美术馆、许燎原艺术馆博物馆等文艺类建筑，可以预计，锦江赋的“锦绣美学艺术会所”，未来亦有可能成为它们中的一员。

锦江区素来有着丰富的文化底蕴。这里的文化传承数千年，每个历史时期皆能与当时的文化潮流交融，形成了多元且又独具特色的文化内涵。春熙路、太古里、九眼桥等繁华的商业文明，代表着锦江善包容的新潮文化，三圣乡则是成都人亲近自然且悠然自得的另一种文化表达。

如今，三圣乡正在经历一场跨时代的文明进化，多种不一样的文化艺术交织于此，反应在对美好生活追求的人居需求上，催生出崭新的三圣乡住宅板块，并促使与之相关的配套升级。目前，这里相对短板的交通和商业，未来随着地铁的开通和交通的优化将进一步改善。

锦江赋的设计团队，非常重视文化的挖掘，还表现在诸多方面。锦江赋以赋为名，在园林景观上，创造了十赋主题森系园林，遵循两轴，三庭，五院，双宅间的造园理念，⼗全境界，皆是云浅⻛轻的⼤家传奇，⼗雅故事，打造时代精英的立身之道，让世界惊羡唯美东方意韵。

以十赋主题森系园林点题案名，足见锦江赋对项目园林绿化的重视程度。资料显示，锦江赋拥有1.8万㎡绿意空间，整个项目的绿地率为35%，与三圣乡旅游区的公园绿地交相辉映，几乎连为一片。

当然，整个项目最值得一提的，除了“一户一泳池”约332㎡超级大平层，还有就是面积约484-548㎡的独门独院的合院产品。锦江赋打造的浅丘天地合院，定调东方美学院落，非常符合锦江区三圣乡的人文气质。这个产品应该能在2023年成都豪宅市场上有一席之地，有兴趣的朋友可以实地考察一下。

本文接近尾声，我们诚惶诚恐，担心有“夸”过头的嫌疑，于是乎必须泼点儿冷水。锦江赋拿地2年有余，至今还未入市，据说将一次性全部取证，这一方面体现了开发商前期的慢性子，如今又急着入市，可能会对市场带来大的冲击，形成供大于需的局面。

另外，从上述几个项目，包括锦江大院、锦江赋、锦江上院，也包括国锐云嶺的周边情况来看，上述区域地铁等公共交通略有不足，未来两三年后地铁开通之后将很大改善，而医院周边交通拥堵的情况，可能将更加严峻，这一点有些“鱼和熊掌不可兼得”。

最后，作为成都人居新高地，这两年三圣乡在对传统农家乐的改造升级上下了大功夫，不过，目前来看这项工程尚待收尾。期待在未来的土地供应中，周边大面积的地块能引进如龙湖天街、华润万象城，或万达广场、大悦城同等能级的商业综合体，“人居新高地”才能更名副其实。