广东
这几年的中国房地产的发展真是有点让人恍如隔世。
也就是就在2018-2019年的时候，当有些开发商还在到处开疆扩土的时候，却恍然发现，这个市场已经不再是从前那个市场了。以前不用算账随便拍地都能赚钱，现在突破发现即便是精打细算都经常处于亏损的边缘。
这就是现实，一个房价单边上涨的时代已经结束了。
在过去几年，国家统计局公布各大城市房价涨跌的时候，发现基本上都是清一色的上涨，只是涨多涨少的问题，而今时今日发现，居然一下子有这么多城市房价是下跌的，让人大跌眼镜。部分城市的房价下跌已经成为一种现实。
作为房地产市场的长期观察和研究者，研究房价一定要弄清楚房价的驱动因素。我发现国内房价上涨的主要驱动因素有：经济增长带动的收入增长、城市化进程、货币与信贷政策。这几个是核心的驱动因素，很多人也都做了阐述。但是除了这个因素之外，我发现还有一个很关键的因素，就是很多人的“一致性预期”。
怎么解释这个“一致性预期”，主要有几个方面：
一是房价在过去十多年里基本上单边上涨的，因此在很多人的心中房价就是“只涨不跌”；
二是很多人认为国家不是真的想调控房价，认为地方政府离不开土地财政。这两个方面的“一致性预期”非常强烈。
核心驱动因素确实是支撑房价上涨的主要动力，但是“一致性预期”可能是炒作成风的重要影响因素，基于有专业的预期判断，很多人炒房有点有恃无恐。
但是，时至今日，不管是房价上涨的核心驱动因素，还是“一致性预期”都在发生改变。
疫情之下、俄乌影响，经济增长压力重重，经济上行的压力在这几年来一直都是比较大的，收入增长也是一样。这个也很容易理解，毕竟已经达到一定的规模，持续高速增长是不可能的。城市化进程也是一样，城市化水平达到一定程度，也会呈现放缓趋势，开始由数量向质量转变，我们从很多城市的人才引入政策就可以看出来；甚至以后还可能出现逆城市化现象。货币和信贷政策这些年其实一直还是比较克制的，即便是在2020年受到疫情影响流动性放松了一些，但是对房地产的融资基本上还是“堵”的态度。到了今年（2022年）才有些放松，但是这最多也只能救房地产于命悬一线，并不能从根本上逆转房地产行业的颓势。
关于“一致性预期”的问题，我发现近期很多房地产投资者的态度已经发生微妙的变化，有些曾经坚定认为房价“只涨不跌”的人也开始有些动摇了。炒房者的心态慢慢发生改变，房价这些阴跌持续几年，市场的预期就会逆转。同时关于土地财政的问题，其实也是一直在着手解决，前些年处理地方债的问题，公募REITs的推出也是可以改善地方债的问题。
目前房地产市场的整体供需已经是平衡，局部人口集中的城市住房市场会向周边城市转移，很多问题慢慢就会解决。但未来的房价不可能再普涨了，“只涨不跌”已经成为过去式。
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