上海九大副中心，现在怎样了？【浦东篇】

　　序言

　　上海多中心的发展，最早可以追溯到1999年。

　　1999年，上海将4大副中心写入《上海市城市总体规划（1999-2020）》。

　　2001年，国务院正式批准，徐家汇、五角场、真如、花木4大干将，快速上马。

　　主要任务就是，中心城的扩容及功能辐射。

　　说人话就是，让中心城变大，让郊区的人离市中心更近。

　　这样，可以把市中心饱和的企业，导给副中心。

　　把中心城饱和的人口，导给郊区新城。

　　4大副中心的发展和带动，使得上海“市区”的范围，扩展到了内中环间。

　　这是第1世代的副中心。

　　徐家汇借助深厚的文化底蕴、1号线的带动作用、地倾西南的发展趋势等因素。

　　首先晋升，成为CAZ。

　　留下了3个弟弟，继续深造。

　　近20年，上海城市的扩张速度远超人们想象。

　　于是2017年，又规划了6个副中心。

　　川沙、张江、金桥、虹桥、莘庄、吴淞。

　　这次的目标，是让9个副中心分别成为各个片区的凝结核。

　　是集合商务、商业、行政、文化等为一体的公共活动中心。

　　是新一轮的造城计划。

　　1999年上海人口1500万。

　　2007年就已经突破2000万大关。

　　如今更是近2500万人口。

　　大量的人口导入，便需要开发新的城市片区。

　　扩大城市边界。

　　新晋的各大副中心，就是为这些新城市片区，提供多元化的服务与功能。

　　西北部都是住宅，想逛街，还得进内环。

　　因此，真如要升级。

　　花木龙阳，作为行政中心很成功，但功能单一。

　　因此，要补充商务、商业。

　　张江、金桥，还依然只是个产业园。

　　因此，要增加产业之外的功能。

　　外环外的4个小将，是探索城市边界的触手。

　　4点发力，拉一张大网，发力主城区的城市边界。

　　西北是嘉定新城的地盘，不需要副中心操心。

　　当每个新地区都有了自己的公共活动中心。

　　中心的周边才会逐渐繁荣。

　　城市发展的历史，也是一群人聚集，建了个村。

　　村子逐渐变大，成为城镇，这个地区就有了中心。

　　慢慢地，就会围绕这个中心而衍生出更多的村子，村子的聚合、升级，才变为了城市。

　　9大副中心，就是上海9个新城市的中心。

　　2023年是9大副中心造城的第6个年头。

　　他们各自进展如何？谁能脱颖而出？谁又是新的大饼？

　　我们先讲浦东。

　　浦东篇

　　从环线分布上来讲，浦东的内外、南北分布相对是比较均衡、分散的。

　　实际还原到4大副中心的核心区，会发现规划得异常集中。

　　说好的扩大呢？怎么还是在腹地做文章？

　　没办法，浦东起步晚。

　　从浦东大开发到现在，30年的时间，几乎是平地建城。

　　短时间的快速开发，导致了两个问题。

　　第一个是资源分布不均衡。

　　浦东每10万人三甲医院占有数只有0.25家，位列闵行之后。

　　徐汇、黄浦都在1.0左右，静安更是近1.2家。

　　第二个是城市化的碎片化。

　　中外环间，成片的动迁区和老城区，外环外更是城乡结合部气息严重。

　　从塘桥到御桥，中间地带有多处断层地带，穿越感明显。

　　这也进一步反映到房价上。

　　中环外的御桥，和内环内的塘桥，价格基本相当。

　　环线论在浦东，彻底作废。

　　塘桥-东方城市花园一期VS御桥-万科海上传奇三期

　　浦东发展的断层化，使得腹地依然功能性缺失。

　　大量板块在城市化上，拖后腿拖得裤衩都掉没了。

　　三林一片破动迁，御桥除了核心地带全是工厂，北蔡核心-大华地区连个像样的商场都没有......

　　副中心的定位，让我们看到了浦东6分天下的主基调。

　　南移的张江

　　张江副中心的核心位置，并没有选在成熟的老张江。

　　而是向南移动了2.5km。

　　毕竟两度扩容之后，老张江的核心位置已经无法兼顾南部地区。

　　中心南移，是必然选择。

　　规划中的张江核心区，将兼顾文化、办公、商业、行政等综合功能。

　　成为浦东的心脏所在。

　　张江的工程进度，也是浦东副中心中最快的。

　　效果图

　　现状照

　　对比效果图和现状，整个核心区的轮廓基本已经搭好。

　　双子塔真的是蔚为壮观，十郎每次走度假区高架，一路上都可以清晰地看到。

　　站在楼下，更是可以感受到它的气势。

　　张江科学之门+华大半导体

　　核心区的打造和华夏高架以北的老张江，可以顺利融合。

　　但和华夏高架以南区域的融合，还有待时日。

　　华夏高架南部

　　想必没有哪个副中心，中间高楼林立，四周一片荒地吧。

　　总体而言，这里并不宜居，建成后也不宜居。

　　也没有必要宜居。

　　这里的定位就是科学城，集成电路、人工智能、生命医药的产研才是主基调。

　　张江之所以扩容，就是因为核心地带不会拿来做居住用途。

　　后面收进来的扩展区，才是用来做配套居住社区的。

　　转型的花木龙阳

　　曾经4大副中心中的老将，也是悍将。

　　起点极高，是陆家嘴的功能拓展区区，定位行政商务。

　　这是唯一一个围绕着区政府发展的副中心。

　　行政、文化气息很浓，商务气息却很淡。

　　慢慢地，大家仿佛忘记这里副中心的定位，而把它当作了陆家嘴配套的高端居住区。

　　好像作为副中心，缺了点什么，不过问题不大，补上就好了。

　　双中心配置，共建一个城市副中心。

　　2023年花木保利浦开金融中心即将建成，成为北部中心的新增量，发力商务文化功能。

　　2018年龙阳路的137.5万㎡商业办公超级综合体被上海地产集团、申通和浦发联合体以137.7亿拿下。

　　结合龙阳路6轨交的高能级交通枢纽，打造一座巨型商务综合体。

　　写字楼体量，相当于金茂大厦+上海中心+上海环球中心。

　　商业体量，相当于正大广场+国金中心。

　　一副再造1/3小陆的架势。

　　只是目前进度平平。

　　龙阳路地块现状

　　龙阳广场的现状也实在撑不起门面。

　　龙阳广场

　　好在隔了内环高架，对北部的花木居住区，并无影响。

　　南边人家也不来，现在麦德龙就是花木南部的尽头了。

　　而且，龙阳毗邻北蔡培花社区，这是北蔡有名的城乡结合部。

　　俯瞰之下，城中村清晰可见。

　　培花社区

　　怎么融合？怎么破局？

　　这是龙阳新中心的难点之一。

　　想在6轨交上再造一座200米的地标，还有18号线和机场联络线同时在建。

　　十郎不知道目前的施工水平，相比20年前有多大的提升。

　　但多半又是国内的首例。

　　当年的浦东大道，就是被多条地铁线和复杂的地下管网耽误成了世纪工程。

　　如何建？建多久？

　　这是龙阳新中心的难点之二。

　　花木龙阳，未来可期，但未来何时能来，还要打个“？”。

　　二次创业的金桥

　　金桥集团是和陆家嘴集团、外高桥集团一起共建浦东的元老。

　　先比之下，张江集团也不过是过了2年才加入的新人。

　　在金桥集团的开发下，金桥成为了GDP超3000亿的开发区，一度占浦东近1/4。

　　是浦东名副其实的产业中心之一。

　　1990-2005年间，金桥整体基本开发完成。

　　当初出口加工的定位早已不适合金桥的发展速度。

　　金桥也在积极转型，引入新的产业形态。

　　但城市的老化，商业的不足，依然让很多人不再选择金桥。

　　金色中环和副中心的规划，让金桥有了二次创业的底气。

　　首先是产业定位，制造向智造的转变。

　　其次是增加商务功能和综合性服务功能。

　　金桥副中心，330米地标，听起来就恢弘大气。

　　金桥330米地标效果图

　　整个副中心的建筑群，若能拔地而起，相比定是非常壮观的景象。

　　金桥副中心核心区规划

　　只是二次创业并不容易。

　　要亲手毁掉之前垫起自己的一砖一瓦，也更加困难。

　　金桥也是如此，不比龙阳路和张江科学之门的平地起高楼。

　　金桥需要甩掉的包袱太多了。

　　目之所及，规划中动工的地块并不多。

　　金桥副中心核心区现状

　　中央绿地也不见明显的迹象。

　　金桥核心区及金桥路东侧规划绿地

　　仿佛副中心的建设都在悄悄进行，金桥整体看上去并没有太大的变化。

　　只有新开业LaLaport门口的巨型高达，在告诉我们，这里在改变中。

　　金桥有底蕴，金桥集团有实力，这毋庸置疑。

　　但改建和新建，在难度上完全不是一个量级。

　　单是这周边的庄臣、上药、多美滋、雀巢、禾丰等食品药厂，就不知该如何自处。

　　新金桥路两侧工厂

　　金桥还有的等。

　　抱大腿的川沙

　　八九十年代川沙是上海第一强县，全国都数得着。

　　1992年撤县之后，便被打入冷宫。

　　能被选入副中心，迪士尼大腿功不可没。

　　就连副中心的核心位置，都没有选在川沙最繁华的川沙镇附近。

　　而是向西南偏了2.5公里，与迪士尼的交界处。

　　其次，这里是浦东东南向城市化的锚点。

　　整个东南角，也只有川沙有良好的城镇基础，想要进一步发展东南角，就需要先打个钉子。

　　川沙就是这个钉子。

　　十郎原以为这里会有什么大动作。

　　毕竟以迪士尼为核心的国际度假区规划已经满天飞了。

　　东站也扬言要再造一个大虹桥，2023年就开始动工了。

　　定位高于二者的川沙副中心，总得意思意思吧。

　　到地方才发现，这里还是一片荒地。

　　川沙副中心核心区现状

　　什么叫荒地？

　　就是杂草与树林共存，村庄与田园共生的地带。

　　动迁？没有的。

　　平整土地？没有的。

　　横沔那个鸟不拉屎的地方，动作都比川沙快。

　　横沔现状

　　新市镇核心位置，也是县城的感觉。

　　川沙主干道街景

　　核心区的百联和绿地，定位社区级商业，唐镇、祝桥的居民都很少过来。

　　川沙百联+绿地东海岸

　　这里，目前，依然，还是一个平平无奇的居住社区。

　　去横沔拓荒，都比等川沙核心区来得稳妥。

　　浦东，强者恒强，如张江。

　　也有努力摆脱桎梏的老将，如金桥、花木。

　　还有只能喊“加油”的川沙。

　　浦西又当何如？