上海月报|2023年1月新房供需两端收紧，价格涨势持续蔓延

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01

1月上海新房成交量跌价升，供应缩减

（一）成交：1月新房成交微降，环比降幅收窄超20个百分点

进入2023年首月，受元旦、春节双假期的影响，上海新房成交活跃度稍有下降，但在上海本身购房需求相对稳健及当前政策环境较为宽松的支撑下，成交下滑幅度相对较小，且环比降幅收窄明显。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年1月上海新建商品住宅成交11762套，环比小幅下降3.57%，环比降幅较上月收窄22.55个百分点；同比下降28.54%，同比降幅较上月扩大2.24个百分点。展望后市，随着市场逐渐复苏，政策端延续宽松态势，加之房企加大供应力度，预计上海楼市小阳春将会如期而至。

备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%。

（二）价格：1月新房价格持续上涨，同环比涨幅双双收窄

自去年12月份起，在高端改善盘成交活跃度走高的背景下，上海新房整体价格水平持续上扬，且至今年1月份新房价格同比已连续13个月维持上涨局面。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年1月上海新房成交均价为56227元/㎡，环比小幅上涨2.81%，环比涨幅较上月收窄24.03个百分点；同比上涨16.37%，同比涨幅较上月收窄39.75个百分点。

（三）供应、库存：1月新房供应大幅缩减，库存量持续走高

2023年1月份，受春节假期等影响，房企推盘节奏明显放缓，上海新房供应大幅缩减，同环比降超60%。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年1月新房批准上市套数7259套，环比上月下降71.7%，同比下降60.2%。同时，在去化动力减弱的背景下，本月库存量继续累积走高，同比涨幅进一步扩大，数据显示，2023年1月上海新房库存量为52561套，环比上升1.33%，环比升幅较上月收窄2.5个百分点；同比上升29.17%，同比升幅较上月扩大19.53个百分点。

2023年1月，上海有8个商品住宅项目获取预售证，分布于浦东新区、青浦、徐汇及杨浦4区，其中，青浦区和杨浦区为推新主力，分别有4个、2个新领销许项目。预计在市场活跃度逐渐回升以及供应量较大的基础上，青浦区接下来的成交表现或将不俗。

（四）分区：1月金山区成交居首，7个城区成交环比上升

从2023年1月份上海各区域的新房成交表现来看，金山区位列成交榜首，新房成交2489套，占比21.16%，其次为闵行区，1月成交1681套，占比14.29%，青浦区位居第三位，单月成交1549套，占比13.17%。

与去年12月相比，7个城区成交量上升，11个城区成交量下降，普陀区1城近2月成交均维持1套水平。其中，虹口区涨幅领跑，环比上涨792.31%，其次为金山区，环比涨幅为558.47%，与此同时，卢湾区成交量环比缩减最为显著，由上月成交1310套降至本月0套。

（五）板块：前二板块成交超1000套，嘉定主城区位居首位

从各大板块的成交来看，TOP2板块单月成交超千套，同时，热门板块主要聚集在青浦区，占据4个席位。其中，嘉定主城区板块本月位居榜首，单月成交1311套，成交均价为47528元/㎡。其次为青浦区的徐泾板块，1月成交1151套，均价为61995元/㎡。宝山区顾村板块位居第三，本月成交663套，成交均价为47949元/㎡。此外，成交单价最高的板块为黄浦区的黄浦滨江板块，1月成交110套，位居第19位。

（六）房企：5家房企销售额超50亿，招商蛇口揽金领先

从各大房企在上海市场的表现来看，5家房企销售额突破50亿元，招商蛇口凭借多个热销项目，带动销售业绩领跑，1月实现销售额124.29亿元，保利发展位居榜二，本月实现销售额90.19亿元，新静安集团紧随其后，销售额为76.89亿元，中国金茂与象屿地产分别凭借53.94亿元、52.66亿元跻身销售额前五。整体来看，上海新房市场多集聚优质品牌房企，如招商蛇口、保利发展、万科等，除此之外，也常见地方国资企业的身影，如普陀城投等。

（七）项目：越秀保利嘉悦云上成交量领先，鸿印里销售额居首

从1月份上海新房成交套数TOP20项目来看，青浦区的项目上榜率靠前，共占据7个席位。其中，嘉定区的越秀保利嘉悦云上位居成交套数TOP1，1月成交640套，成交均价为49791元/㎡，该项目交通优势明显，是纯正的地铁盘，也是嘉定所有新盘里距离地铁最近的。闵行区的象屿招商公园1872紧随其后，1月成交451套，位居成交第二，成交均价为52154元/㎡，青浦区的象屿招商蟠龙府凭借426套的成交量跻身前三，成交均价为61575元/㎡。

从成交金额排行来看，嘉定、青浦2区的项目收金力更胜一筹。同时，主城区之一的静安区高价盘活跃度也较高。其中，位于静安区的鸿印里、静安天悦占据成交额前二，1月成交额分别达76.89亿元、50.93亿元。位于杨浦区的金隅外滩东岸位居第三，成交金额为46.59亿元，该项目兼具内环刚需和刚改购房群体，整体户型设计合理，板块内的商业氛围浓郁。

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02

1月上海二手房价格持续上涨，涨价房源占比“三连升”

（一）价格：1月二手房市场均价持续上扬，同比涨幅走阔

进入2023年1月，上海二手房价格涨势持续蔓延。自2022年3月份起，上海二手房市场均价呈现稳步上升走势，月度涨幅均不超3%，且至本月二手房市场均价同比已连续25个月维持上涨态势。数据显示，2023年1月上海二手住宅市场均价为73055元/㎡，环比上涨1.37%，环比涨幅较上月收窄0.17个百分点；同比上涨19.29%，同比涨幅较上月扩大2.04个百分点。

（二）调价房源：1月涨价房源占比突破20%，较上月上升1.25个百分点

从涨降价房源来看，2023年1月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为21.1%，较上月上升1.25个百分点。整体来看，在市场政策端持续释放改善信号的带动下，业主信心正逐渐增强，涨价房源占比连续3月上升。

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