专题丨2023亿翰人春节返乡见闻系列【华东区域】

家乡对于每个人而言，是难忘的儿时记忆，是游子魂牵梦萦的人间烟火，更是产业振兴、乡村振兴、民族复兴的特色招牌。

伴随着春节返乡潮到来，亿翰智库迎来了新一年的返乡见闻系列。你的家乡在这日新月异中发生了哪些变化？你最难忘的家乡美食是什么？

让我们一起来看看大家对于家乡的看法和感想吧。

2023春节 返乡见闻 【华东篇】

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上海：改善需求支撑

春节后市场有望稳步回暖

今年春节，周边不少“阳康”的朋友都选择外出旅游，东北、海南、云南等地成为热门目的地，即使是没有出游打算的，也终于可以享受到畅通无阻的返乡行程。因此，在出游和返乡人群众多的情况下，上海的楼盘基本维持常规的推货节奏，并无新盘入市，各大售楼处也显得较为平淡。

与亲友团聚的饭桌上，大家讨论最多的还是各自的“抗疫历程”，其中，提到比较多的是关于室内功能性的问题，以及由此带来的置换意愿，也有不少朋友聊到正在关注的楼盘。

随着上海近年来在外环以内的宅地供应放量，改善楼盘入市逐渐增多，可以感受到大家蠢蠢欲动的置换热情，且当前不少热盘的购买积分较此前有所降低，也为改善需求的释放创造了一定条件，相信2023年的上海改善市场应该会有不俗的表现。

通过公开渠道，了解到今年春节假期（1月21日-1月27日）的成交房源不足20套，且主要集中在闵行、宝山和青浦等近郊区域，成交结构以刚需为主。尽管今年上海的春节有40多个售楼处不打烊，但看房买房的人数锐减，与景点、影院的热闹场景形成鲜明的反差。

与亲友的交谈中，大家对几个中环区域的待售项目关注度较高，一个是位于浦东的金桥地区，预计将有5个项目待入市，尤其吸引金桥、张江等附近产业园区工作的客群，随着“科技商务+双环驱动”的总体规划逐渐落实，片区的价值有望进一步提升。

另一个提到的是位于普陀的桃浦地区，随着桃浦智创城的落地实施，在金茂、宝华等开发商相继拿地后，片区进入了快速发展阶段，应该能吸引不少核心区外溢和地缘性客群的关注。还有一个传统的改善片区，闵行的古美今年也将有4个项目在售，相信建发、华发等品牌房企热门项目将迎来热销表现。

回顾2022年的上海楼市，依然存在冷热不均的分化格局，外环以内尤其是中环以内的项目开盘去化率基本能在6成以上，甚至有不少倒挂盘出现“日光”。

初步统计，2023年将会有超过30个的改善项目在中外环区域入市，在如此充足的供应环境下，上海市场有望率先迎来复苏，或许，这会是亲友们所说的置换“窗口期”吧。

安徽淮南

三四线城市的希望还在吗？

2015年底开始，行业开始呈现出繁荣景象，沉寂多年的三四线城市也开始走出阴霾，一潭死水泛起波澜，开启了为期多年的房地产复苏之路。

多年过去，再来看如今的市场走势，需求的释放已然进入到新阶段，伴随城镇化进程的推进，多数三四线城市的后劲已经不足，这是历史演进的必然归属。

淮南地处安徽省，是典型的内生型三四线城市，最初的产业依托主要在煤炭，而由于煤炭行业的整顿，煤炭行业发展规范性更强，但煤炭领域内某些层面上的发展已今时不同往日。从整个城市的房地产行业发展来说，显然也已经到了一个新的阶段：

一、商业业态更丰富，形成了以万达广场、新世界、吾悦广场等为核心的商业圈，春节期间商场客流明显恢复，黄金、餐饮等消费需求呈现复苏势头。

二、规模型房企争相入驻，新房供给充足。作为内生型的三四线城市，淮南的市场周期与行业大势保持了较高的一致性，回暖进程也与多数三四城市同步，规模型房企争相进入，抢夺市场空间，碧桂园、中国恒大、融创中国、中南建设、金地集团、新城控股、中国中铁等企业均有布局，再加之一些本土房企的竞争，从量上来说，新房供给是不缺的，一些楼盘的实际入住率并不高，有部分购房者也并不在本地生活，工作，短期内也不太可能入住。

三、需求已逐渐乏力，开始进入积累期。由于前期的需求集中释放，真正有需求的购房者，或结婚，或生孩子等，大都已经实现购房或换房需求，需求已经进入到新阶段，开始再度积累。而且由于前期疫情影响，消费者在收入端遭遇重创，购买力明显不足，如今疫情管控虽放开，但经济发展面临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力依然较大，所以消费者的信心并未恢复，预期仍然负向，对于未来仍是恐惧占主导，购房决策自然也迟迟不能决。

四、由下至上的流动趋势持续。三四线城市需求通常具有一个显著特征，即需求由下向上流动趋势明显，居民由农村进县城，再有县城到市区，再进入到本省的省会城市。淮南市当前的需求流动也呈现出相似性，但也有一些差异性，伴随资源的聚集，居民已经开始跨阶流动，直接由农村进入市区，而不再逐层流动，县城的居民也流向市区。

五、基本面相对较好的县城，二手房市场相对冷淡。根据调研，基本面略差的县城，已经很难再有更多人群进入，而基本面较优的县城，二手房市场行情冷淡，主要源于几点原因：其一、小区周边有新盘推出，价格上更有优势；其二、小区本身户型设计不占优势；其三、相较于县城，市区的配套等相对更完善。

六、对期房有担忧，倾向于市区内二手房。由于房企频繁出险的影响，消费者在心理上对开发商产生不信任感，一来担心开发商无法按时交房，项目会停工、烂尾；二来担心开发商为控制成本偷工减料，房屋质量无法保障，所以会倾向于选择房龄较短、确定性更高的二手房。

七、配套设施逐步完善，带动购房者由旧城区进入新城区。由于城市本身的发展，新城区的教育、医疗等配套逐渐完善起来，一些老城区的配套也开始向新城区转移，一些购房者开始抛售掉旧城区住宅，转向新城区，新区项目本身设有幼儿园，业主入住后可以直接将子女送入小区内幼儿园，伴随周边教育配套的逐渐成熟，购房者可以解决子女的教育就学问题，能很大程度上降低购房者的子女就学压力。

放眼全国，如淮南一般的三四线城市数不胜数，从淮南单一城市的房地产市场表现可以窥见当下三四线城市的发展现状，也一定程度上预示着未来三四线城市的发展前景，市场高峰已过，需求的积累需要一定的时间，即使需求积累，未来的成交量也很难再有更多的想象空间，而行业发展的重心也不再是增量发展，而是更多的在存量端，在内容上做更多尝试和探索，新阶段还是会有新希望。

安徽蚌埠五河

三三两两的小县城楼市

作为安徽一个普普通通的小县城，五河的房价已经持续跌了两年。

前段时间我从网上看五河碧桂园销售价格为5500元/㎡，惊讶其价格坚挺，毕竟跌了两年，后才知晓是因政府禁止降价销售，各个楼盘均以内部打折方式间接降价，所以卖房网上价格仍然坚挺，实际早已大幅降价。

年前，跟着朋友看了他们刚交付的拆迁房，前前后后建了三年，终于赶在年前交付。他们家拆出了五套房，套均130平，立刻成为“富有”的房东，但装修资金的问题也随之而来，解决眼下这个问题最快的方式就是卖出1、2套拆迁房。

两年前，该区域的新房约5000元/㎡，目前已经跌了1000元/㎡，即使是4000元/㎡，130平的房总价也理应在50万元以上，但实际卖的过程中即使达到30多万也十分困难。在全国市场热度及丈母娘的需求推动下，小县城房价涨了许多，同时也面临透支问题，库存不断积压，购房者不断萎缩，加上大量拆迁房持续不断地涌入市场，小县城的楼市已然非常低迷。

小县城市场持续低迷，前三四年买房的或多或少都亏了一笔。大家对小县城乃至普通三四线楼市看法出奇一致——继续看跌。年后，另一位朋友直接跳过三四五六线城市问“未来一二线楼市还有机会吗？”。

小县城市场的最大问题是人口。2010年五河常住人口为62.2万人，2020年常住人口已降至52.4万人，十年人口减少了16%，随着出生率持续下滑及人口外流加快，小县城人口问题将逐渐突出，未来弱化版的“鹤岗”现象可能会陆续出现。

扬州：时隔三年

再见“烟火气”的苏北小县城

2023年春节，时隔三年再回家久违地感受到了春节的气息。三年时间，家乡的变化可以说是熟悉中透着陌生。

我们家在一个小的县城，前几年高铁还没开通的时候，只能坐大巴车回家，我对春节返乡的印象就只有：耗时累人。算上堵车时间，可能在路上会耗费七八个小时。

而现在高铁开通之后，回家只需要2个小时的路程，大大缩短了回家的路上时间，这样以后我也是可以周末“打往返”的人了，这是感受最深的变化，但这带来的新的问题，节假日的高铁票好难抢。

高铁的开通，一定程度地改善了苏北地区交通路网不发达的问题，加强了与苏南、上海地区的联系，对城市发展大大有益。

别的不说，借由高铁规划落地、当地最好的高中新校区确定、人民医院南迁，原本的城市边界不断向南向扩张，形成了新的生活片区，催生了无数新的楼盘。楼盘多到常年在外的我完全分不清城南片区都是哪些小区。

虽说居住小区非常多，大多数仍是本地的地头蛇开发商，外来品牌房企并不多，经营的比较好的品牌房企就属碧桂园和新城，新城吾悦广场是城南非常重要的一个商业配套，春节假期的人流量非常大，大的我会困惑“家里有这么多人吗”的水平。

不过说到底，老家只是一个县城，在经历了上一个周期的需求消耗之后，其实并没有那么多新的在县城买房的需求，就意味着新盘的空置率还是比较高的，销售市场的低迷也意味着土地市场同样萎靡不振。

和其他很多三四线一样，我们县城也是推出了农村宅地基换房的补贴政策，鼓励农民进城买房，部分村里可凭借宅基地可以获得25万元补贴去指定的小区挑选新房源。而二手房市场就更加惨淡了，不仅房价缩水，买方市场主导，去化相当困难，整体市场交易流动性偏低。

总而言之，春节回到家最大的感受是，小地方的烟火气是大城市比不了的，烟花爆竹、穿街走巷、随时碰到熟人……

这些都是小地方独有的城市印象，但小地方的发展进程是远远不及大城市，最简单的来说，上海的10点可能是夜晚刚刚开始，但老家的晚上十点不关灯，大概就是这么晚了，还不睡觉。我想，这也是大部分小城市和大城市之间差异的缩影，也许在未来，也会有不少人回到小城市过上安逸不“内卷”的慢节奏生活。

泰州

略有烟火气的小城缩影

泰州是一座“中庸”但颇具幸福感的城市。

在多数人甚至是泰州当地人心里，这座小城没什么名气，在发展靠前的大省中，总是因为属于苏南还是苏北成为大家经常茶余饭后的谈资，就连名字也是取自“国泰民安”之意，寓意自然是好的，但总感觉喜庆中庸中丢失了特色。

但对于身处其中并生活了多年的当地人来说，尽管长大后背井离乡多年，仍然会在短暂的回乡间隙感受到小城的烟火气和幸福感。

不可避免的是，这座“中庸”小城在2022年整体低迷的环境中，其楼市也表现出疲软之势。

但春节回乡期间，却在偶然的现场以及线上宣传上，感受了春节的一波暖意。一方面，中南、中海以及金茂等大型企业均晒出了春节销售的成绩单，甚至到了初八的返工期间，部分项目售楼处仍然表现火爆；另一方面，在线下的了解中也能感受到置业顾问忙碌的身影。

回顾2022，泰州在这一年也做出了许多努力。6月，市体育公园中心广场召开了为期4天的房博会，4天时间共计销售商品房260套 ，销售面积3.28万平方米，成交金额4.52亿元，充分实现了稳市场、惠民生、促发展的积极作用。

此外，泰州也多次释放积极信号，相继推出“泰十二条”“泰十条”，从提高住房公积金贷款额度、加大个人住房商业贷款支持力度、给予购房补贴等方面给予房地产市场有力支持，此外二手房也试行了“带押过户”，以提高二手房流动性。

一系列政策实施，短期内并未对市场形成明显带动，但低谷只是暂时的，近期从春节市场表现中已经感受到了一丝暖意，2023年市场将会迎来一个不会更差只会变好的环境，也期待楼市能在宽松的环境中出现好的转折。

从整体楼市现状来看，泰州目前也面临着较大去库存压力，尽管年底各板块公布案名的纯新盘屈指可数，而这些楼盘大多正面临着竞品多、压力大，开售不如捂盘的情形。

对于目前正在观望的买房人来说，目前市面上也有足够多的产品供选择，加上楼市进入竞品质的时代，项目配套和自身品质均越来越“卷”，在这样的条件下，不失为新房上车的好时机。

2023年开年，泰州市场也已出现短暂的暖意，也让我们对这座“中庸”却颇具幸福感的城市有所期待。

山东潍坊

城市更新已按下“加速键”

又逢一年春节时，疫情放开后，我的春节回家之旅，在没了核酸检测、返乡报备、落地检等程序后，变得更加容易了些，就这样在除夕来临前，我顺利回到了家乡——潍坊，山东省内一座普通的地级市。

这座小城，虽然不及一线城市的繁华，但也有自己独特的魅力。走在路上，听着家乡话，我总会感到亲切的归属感。

GDP居省内前列，房价排名倒数

潍坊多年来作为山东省内仅次于济南、青岛、烟台的经济强市，21年全市GDP实现7010亿元，居全国大中城市第35位，22年前三季度GDP实现5338亿元，按可比价格计算同比增长4.1%，即使在疫情和经济下行的多重打击之下，潍坊也没有停住前进的脚步，经济发展实现连年增长，逆势上扬。

但就是这么一个经济上发展强劲的城市，它的房价总体水平并不高，甚至一度在省内的倒数几名徘徊。

可谓是山东房地产市场的一股清流。潍坊17年房价在5997元/㎡，全省排名倒数第四，近几年房价虽然涨到7000元/㎡，但随着省内其他几个城市价格的上涨，房价全省排名下滑到了倒数第二的位置。

究其缘由，潍坊作为典型的“县域经济强，城区经济薄弱”的城市，下辖县市诸城、寿光、高密、青州等经济实力都较为强劲，县市里大企业较多，企业带动经济发展的同时，也提供了大量的就业机会，因此潍坊城区的吸引力并不是很强。

相比于房价疯涨、生活节奏飞快的城市，这样温吞的市场，使潍坊人的幸福指数显著高于省内的很多其他城市。

城市更新加速，城市添加新活力

今年回家，我发现我家周围的小区居然变为了一片空地，向父母问起来才知道原来这个片区在很早前就被纳入了城市更新的规划区域。

我看着小区围挡上写的地块未来规划：周边临近日向友好学校、新华中学等多个优质学校，片区未来总体定位打造教育文化、商业综合区。

在放大“教育在奎文”的优势的同时，结合虞河滨水资源和潍坊首个非遗美食特色街区，打造滨水商业主题街区、网红直播基地…

“哟，还会打造网红直播基地呢。”我一边读，心中隐隐有些期待未来的样子。

我望着那里宽广的大空地，“这么快就推平了，我还记得之前上学在这个小区里面玩捉迷藏呢。”

“不快，过程麻烦着呢，开始是打算房票安置的，后来因为这里是学区房嘛，大家都不愿意房票安置，才变成了回迁安置，前前后后沟通了好久才确定下来，不过确定下来之后，拆起来就很快了。”妈妈这么跟我说。

我这才想起来， 22年全国掀起一股“房票热”，超30城探索实施“房票政策”，在22年8月的时候，奎文区也曾提出探索实施城市更新房票政策，实现房屋安置的多样化，以期拉动市场需求，加快房地产行业的复苏。

虽然房票安置在潍坊的探索还较为有限，但这次回家，我能显著感受到潍坊的城市更新已按下“加速键”，多个片区城市更新规划均有了新进展。

当前潍坊以城市更新为发展契机，相信未来一定会展现出房地产市场的更大活力和潜力。

山东青岛

中山路历史街区改造

去年返青，受疫情影响年味寡淡，恰逢中山路进行历史文化街区改造，显得整个老城区颇有一些灰头土脸的感觉。打作为一个青岛人，对家乡的旧改不免还是抱有几分“夹带私货”的期待。

由于独特的历史原因，青岛的老城区带着浓浓的德式风情，作为青岛最早的商业街，曾经北方经济独占鳌头的年代里，中山路也曾有过一段辉煌的历史。

中山路是一条南北向的马路，街区路面宽阔，两侧均为欧式建筑，向南可一路直通大海，以一个产业从业者的眼光来说，是个绝佳的有机更新项目：改造得当，或许可成为下一个平江路或新天地。

也因此，在得知改造已经完成后，返乡后的第一件头等大事，自然是去“验收成果”，但结果却实在是令人有些失望。

作为疫情开放后的第一个长假，今年的春节假期里，各个旅游城市普遍都呈现出“杀疯了”的状态。青岛自然也不例外，几个海水浴场热闹的犹如下饺子，栈桥的海鸥们更是被纷至沓来的游客们喂的几乎胖没了脖子。

其实平心而论，中山路人流不算少，但考虑到今年的游客密度，又实在不算多，毕竟地理位置优越，对喂完了海鸥，逛完了栈桥的游客们来说，中山路是距离最近的吃饭歇脚的选择，而它实际的游览价值，不管是趣味性还是独特性，都是极低的。私认为，主要有两大问题：

改造后建筑形态过于单一

不知道出于什么原因，中山路历史街区改造并没有采用“修旧如旧、存表去里”的改造方式，除了马路两边保留了原始建筑外，街区内大部分建筑基本被推倒重建，新落成的建筑几乎是比照着一个模板进行的复制粘贴，新修成的小楼并不算丑，乍一看也是有几分欧式风情，但实际却经不起细看：笔直笔直仿佛尺子量过的小路，搭配外立面一模一样的小楼们，逛了好一会还以为自己在原地踏步，整个街区改造从头到尾都透着满满的敷衍。

单一的建筑形态，崭新的小楼，与其说是历史街区改造，倒不如说是择了块空地随便建了些欧式小别墅。若我是外地游客，逛这样的街区，还不如横店的香港街广州街来的有趣味些。

图：改造后的中山路历史街区

商业形态无地方特色，老字号回流率低

作为曾经青岛最辉煌的商业街，中山路拥有数不尽的各色各样的店铺，不管是餐饮还是购物，都是青岛人的首选，哪怕随着主城区迁移逐渐没落，但众多的老字号们依旧撑起了中山路的一片天。

可在新落成的中山路历史街区中，我却再也难寻到几家老字号，小吃店们卖着全国统一的章鱼小丸子、旋风土豆、芝士热狗棒，饮品店则是耳熟能详的某点、某CO以及某阿姨。真正的青岛传统小吃和饮品你是绝对别想见到。

除了老字号回流情况差，新导入的商业形态单调且完全不符合项目调性。

苏州平江路历史街区改造成功后，多年来跟风者如云，但成功者寥寥，在信息大爆炸的时代，商业街区设计想要标新立异本就困难，即使是建筑改造和业态设计上都做的极好的广州永庆坊历史街区，也是借着中秋双月桥的噱头下功夫营销了一番，才总算打开名气。地产开发野蛮开荒的时代早已结束，精工良品，才是新时代的核心抓手。

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