2023年北京新房“王炸”和“卷王”一起来了

这是严肃君的第588篇推送

新年新气象，先从供地开始。分享几个比较靠谱的传闻---

一是北京土地供应模式，可能重回2020。

也就是，不再按年度三批集中推出宅地，而是常态化的、持续性的推介。已上架将于下周正式开拍的5批次，或是北京最后一次“集中供地”。

二是海淀又出王炸地块，还是俩！

四季青地块，位于西山美庐北侧，容积率1.1，妥妥的豪宅，且目前周边无竞品；
永丰南地块，位于地铁16号线永丰南站西侧，容积率2.2，大概率洋房+小高层，接棒中海富华里、栖海沄颂。

三是昌平新房将是2023年“卷中之王”。

《2023年未来科学城拟供地》PPT显示，包括东二旗3宗，高教园四期6宗，朱辛庄4宗在内，共计13宗宅地排等待入市中。

关键昌平速度也很快。

2023年第一宗预公告的地块，就是昌平新城东区三期CP00-1002-0001地块。

严肃君一个个说~

1.

土地供应形式改变，对开发商来说肯定是好事儿。

一方面，分散供地，土储补货压力变小。

过去两年集中供地，最多一次性推出43宗宅地，像广撒网的中海，曾经光土地保证金就一下子交了141个小目标。

资金实力较弱的小房企难以匹敌，导致近两年驰骋北京土地市场的，以国企央企为绝大多数。

供地模式改变后，火力分散，不至于全年颗粒无收。

另一方面，错峰竞争，周转压力会变小。

拿地集中，入市时间就集中，为了提前圈定客户，这两年新房项目的周转速度也是频繁破纪录。

恢复常态化供地后，少了贴身竞争，设计部和策划部，能喘口气，产品力或许也能再上一个台阶。

当然与此同时，开发商的生存空间在扩大，那购房者的议价空间、捡漏空间在收窄。

重回2020，希望不只是供地形式。

2.

再说说海淀新王炸。

海淀新房，基本都是出一个火一个，开一个清一个。

四季青网传拟供地块，紧邻西五环，就位于西山美庐北侧，距离颐和金茂府、香山壹号院直线距离1公里左右。车程20分钟内可达世纪金源、中关村，五棵松三大商圈，半小时到西二旗。

项目附近多是2000年-2010年间的成熟别墅项目，包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等。

周边日常生活配套也比较完善。

项目两公里范围内，小学主要有海淀教师进修学校附属实验小学、海淀第四实验小学，在民间整理的海淀小学排名中，都属于二流二类。中学有北京市师达学校（优质民办一流学校），北京市清华育才实验学校等。

另外，还有北京凯文学校、北京市海淀区康福外国语学校等国际学校。附近的益元文化创意产业基地，中间艺术区，开设的多是书房、画院、美术馆等。

从已流出的土地规划条件来看，也确实是豪宅的配置。

用地面积约8.53万㎡，容积率1.1左右，体量不小，不会像前面两个项目那么难抢，但据说销售指导价也要向上调一调。

永丰南地块其实是一个组团。

规自委海淀分局关于《海淀区西北旺镇HD00-0411街区控制性详细规划》（草案）的公示显示：

HD00-0411街区位于海淀西北旺镇中部，是中关村科学城北区永丰产业组团核心区域。地铁16号线永丰站、永丰南站都位于其中，有北清路、永丰路两条主干道。

从街区土地规划来看，除了已经成型的产业组团，生活组团（永旺家园），区域内目测有5宗住宅用地待出让，定位为产居共享核心，未来常住人口规模约为1.1万人。

另规划有基础教育设施2处、医疗卫生设施1处、养老设置4处、文化设施1处、物流设施2处。

目前，该片区距离最近的商业配套为中关村壹号，一站地铁可达建设中的西北旺万象汇，向北3公里为建设中的大悦城和海淀悦界主题街区。

教育资源方面有中关村三小（科技园分校）、清华附属中学永丰学校；未来医疗资源可依靠在建中的海淀北部医疗中心。

但不利之处在于，六里屯垃圾处理场距此只有不足1公里。

3.

过去一年，昌平尤其是靠近海淀的昌平南部，多达11个新房项目在售，已经是北京新房供应红海。

那么2023年，昌平可能成为“卷中之王”。

《2023年未来科学城拟供地》PPT显示，共计13宗宅地排等待入市中，主要是东二旗（也就是之前的北七家）、高教园和朱辛庄地块。

最受关注的朱辛庄地块，严肃君之前已经详细写过，戳北京五批次挂牌6宗宅地，朱辛庄值得等吗？

而且2023年首个预公告的地块，就位于昌平。

地块全称是，昌平新城东区三期土地一级开发项目CP00-1002-0001地块R2二类居住用地。

地块距离昌平线北邵洼站约1.2公里。南侧紧邻昌崔路，西侧是京开高速和京藏高速，自驾相对便捷。
周边的清华附中昌平学校现已开学，地块南侧三甲医院（北医三院）预计今年开工建设。

土地面积4.9万平，建控规模10.8万平。起拍价27亿，保证金1500万，地价上限31.05亿，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转入摇号。

容积率2.2，控高36（局部45）米，不限制套内7090，无保障房配建。若按建面120平计算，预计可提供900套左右房源。

销售指导价5.3万/平，目前板块内新房很少，东南侧2公里是在售的玖瀛府项目，主力产品是联排和叠拼，总价800万/套起。

这片区域还是一个集住宅、办公、商业、酒店等的综合体项目，包括一个大型商超，目前已经完成方案征集工作。

整体规划上看，片区内有5宗宅地待供应，0001地块作为集中供应的第一宗地块，看哪家开发商想先来打个样儿了。

互动时刻：

对于2023年土地市场供应规则改变，你怎么看？你最看好哪宗地？欢迎在评论区留言讨论~