干货丨启东近三年土拍市场分析报告

据不完全统计，2020-2022年启东共计挂牌60宗重点涉宅地块，其中，58宗成功出让，1宗终止出让，1宗流拍，成交占比约97%。

58宗成交地块，共计土地面积约266万方，成交总金额约290亿元。从下图可以看出，2022年启东地块成交量同比基本不变，成交金额同比微跌。

就区域分布来看，27宗位于启东城区，占比约47%；乡镇板块中，启东高新区（近海镇）出让13宗，占比约22%；吕四港镇出让10宗，占比约17%，表现较为活跃。

就拿地房企来看，8宗为品牌房企（包含2宗合作拿地），8宗为本土民企（包含1宗个人拿地），另外42宗为本土城投（包含1宗合作拿地），城投拿地占比约72%。

三年内在启东拿地的品牌房企包括碧桂园、新城、雅居乐、大华、南光。

其中，央企南光斥资约17.64亿拿下2宗地块，为单独拿地金额最高的品牌房企，这也是南光首次进入南通市场。

除全国性房企外，南通本土品牌房企银洲、龙信也都有落子。

城投公司中，启东市鑫城城镇建设开发有限公司三年摘牌14宗地块，耗资约84亿元，为拿地金额最高者。

另外，江苏吕四港置业斥资33亿拿下了12宗地块，其中8宗都位于吕四港镇；启东市忠诚信开发建设有限公司也斥资31亿拿下8宗地块，且全部为底价成交。

2020-2022年启东土拍成交地价、楼面价最高记录如图所示。可以看到，无论是地价还是楼面价，最高记录均出现在2021年。

相比南通其他板块，2022年启东地价、楼面价跌幅不算大，尤其最高楼面价仅跌了269元/㎡。

2020-2022年启东土拍成交地价TOP10、成交楼面价TOP10分别如下所示：

就溢价表现来看，58宗成交地块中，21宗产生溢价，占比约36%，其余37宗均为底价成交。

溢价率最高的是城区2016地块，达到51%，拿地时间为2020年9月，竞得房企为碧桂园，也就是目前的碧桂园未来星荟项目。

另外，从2021年7月起，启东土拍规则开始提出“限房价”，三年内共计成交32宗“限房价”地块，最高新房备案均价为19900元/㎡。

数据显示，启东城区新房限价基本在1.8-2万元/㎡；吕四港镇新房限价约1.2-1.4万元/㎡；高新区新房限价大致在1.1万元/㎡左右。

整体来看，近两年启东土地市场成交量基本持平，成交价小幅下滑，整体走势较为平稳。

三年内共计诞生13宗楼面价破万地块，且2022年最高楼面价达11655元/㎡，排名南通非市区板块第一，表现较为突出。

但从拿地房企结构来看，2022年出让的21宗地块，全部为本土城投摘牌，品牌房企拿地意愿大减退。

这些城投“托底”地块，未来是否会与品牌房企合作开发？新知南通研究院将持续关注。