个人住房贷款证券化演进历程与发展建议 | 银行与信贷

文/中国银行研究院主管级高级研究员李佩珈、中国银行博士后邱亦霖

住房抵押贷款支持证券已成为我国资产证券化市场最重要的产品之一。未来一段时间，推动其规模扩大，让更多社会资本进入到住房领域并帮助银行提高资产周转能力，既是住房金融改革的重要内容，也是盘活商业银行存量资产、增强商业银行服务实体经济能力的应有之义。

住房抵押贷款支持证券（Residential Mortgage Backed Security，简称RMBS），作为盘活银行存量资产、缓解资本压力、调整资产结构、转变盈利方式的重要手段，自2005年启动以来，其市场规模不断扩大，已成为我国资产证券化市场最重要的产品之一。但总的来看，RMBS规模距离国际成熟市场还有较大差距。特别是考虑到当前银行资产期限结构越来越长、房地产贷款集中度越来越大，这使得银行信贷资产盘活的空间越来越小，不仅不利于支持创新型企业等国家战略转型要求的重点领域，也使得商业银行资产错配、流动性和集中度等风险不断上升。未来一段时间，推动RMBS规模扩大，让更多社会资本进入到住房领域并帮助银行提高资产周转能力，既是住房金融改革的重要内容，也是盘活商业银行存量资产、增强商业银行服务实体经济能力的应有之义。

RMBS演进历程

背景与动因

抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization，简称MBS)，是指将银行贷款及其他债权类基础资产出售给特殊目的载体（Special Purpose Vehicle，简称SPV），由SPV通过打包、分层及信用增级等措施，使得该资产能产生稳定现金流，并以此为基础将其销售给投资者的过程。根据出售基础资产的不同，其又分为RMBS（以住房抵押贷款为基础资产）、商业房地产抵押贷款资产支持证券(Commercial Mortgage-Backed Security,简称CMBS,以商业住房抵押贷款为基础资产）、资产支持商业票据（Asset-Backed Commercial Papers，简称ABCP，以商业票据为基础资产）、资产支持证券（Asset-Backed Security，简称ABS，以汽车、信用卡、贸易应收款等贷款作为基础资产)、担保债务凭证（Collateral Debt Obligations，简称CDO，基础资产为企业债券、保险资产等金融产品）等多种类型。

20世纪70年代，美国推出了全球第一只抵押贷款支持证券，此后欧洲、日本、韩国、澳大利亚等多个地区和国家开始效仿，纷纷推出资产证券化产品，目前资产证券化产品已成为全球金融市场上的重要力量。其中，作为发源地的美国规模最大，欧洲规模则次之。从产品类别看，RMBS是资产证券化产品中最为重要的类别，其占资产证券化产品的比重长期保持在80%以上。截至2020年年末，美国未偿RMBS规模为11.2万亿美元，占美国债券市场比重约为22.4%，是美国所有债券类别中规模占比最大的一类。

RMBS之所以广受青睐，主要与以下因素有关：一是有利于降低期限错配风险。贷款证券化的本质是将长期限的贷款资产出售给投资者，从而实现快速回笼资金的目的，可以较好地解决银行资产长期化和负债短期化的内在矛盾，避免流动性风险。二是有利于调整信贷结构。信贷模式下，银行不能提前回收贷款，存量信贷资产只能被动持有到期，难以实现调整。通过资产证券化，商业银行可以将出售贷款获得的资金用来重新发放贷款，有利于信贷结构调整。三是有利于降低资本占用。资产证券化的过程就是贷款资产“出表”的过程。根据新资本协议和原银监会2014年出台的关于信贷资产证券化资本计提等监管要求，商业银行仍需要对其持有RMBS自留部分计提资本，但相比贷款方式，其资本计提压力大幅下降。四是有助于改变传统经营模式。在我国，商业银行主要以赚取存贷利差为主要盈利方式，在金融脱媒的背景下银行经营模式面临着重大挑战，发展风险低、资本压力小的表外业务成为紧迫任务。

发展阶段

在我国，资产证券化业务自2005年年底启动了试点以来，已走过了16个年头多。我国RMBS发展历程一波三折，主要经过了四个发展阶段：

第一阶段，试点探索期（2005—2007）

1998年以来，随着住房市场化改革大幕的开启，我国个人住房按揭抵押贷款快速增长。为满足商业银行盘活资产、提高资金使用效率的要求，2005年4月，人民银行等联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，对资产证券化相关问题进行了规范，这标志着个人住房贷款证券化（RMBS）正式开始试点。同年12月，国家开发银行和中国建设银行分别发行了我国首支信贷资产支持证券和RMBS产品。此后，建设银行又于2007年4月发行了第二单RMBS。通过试点，我国初步积累了RMBS的发行经验，构建了与之相适应的信用评级、信息披露、风险隔离等制度。

第二阶段，迷茫停滞期（2008—2012）

2008年全球金融危机中，住房抵押贷款证券化不仅未起到预期的分散金融风险的作用，反而成为放大危机之源。为此，各国开始反思资产证券化的发展。作为次贷危机的始发地和重创国，美国启动了《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法》等改革法案，通过调整监管架构、强化宏观审慎监管、改革信用评级制度、加强信息披露、提高RMBS风险权重等举措，引导RMBS健康发展。此后，全球资产证券化产品规模明显下降。在此阶段，我国RMBS发行也基本停滞，2007年之后我国再无一单RMBS产品发行。

第三阶段，重新起步期（2012—2015）

2012年5月，中国人民银行等部委联合发布了《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，并推动国家开发银行、中国工商银行等机构发行了第三批信贷资产支持证券化，这标志着我国资产证券化业务进入重启阶段。为提高信贷资产证券化的发行效率，2014年11月，原银监会出台了《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》， RMBS发行方式改变了此前的“审批发行”，进入“备案发行”的新阶段。2015年3月，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款支持证券信息披露指引（试行）》，这有力地提升了RMBS的信息透明度，激发了投资者持有意愿。这些政策和措施的出台，为促进RMBS发展起到了十分积极的作用，2015年，RMBS发行规模达到259.8亿元，相比上年增长了2.8倍。

第四阶段，快速发展期（2016年至今）

尽管RMBS发行的监管环境在逐步放松，但商业银行发行RMBS的意愿并不强。2016年之前，RMBS年均发行规模仅约为百亿元。住房抵押贷款一直是商业银行的优质资产，不仅风险低且收益高，不良率在2011年以来长期维持在0.4%以下的低位，是商业银行所有资产类别中风险最低的，因此银行并不愿意将住房抵押贷款这部分优质资产转移出去。

2016年以来，随着互联网金融的异军突起及规模扩大，对银行在吸收存款、转账支付、理财等业务发展形成全方位冲击。特别是互联网理财等对银行存款形成了强大的分流作用，进而对商业银行获得低成本的、稳定的资金来源形成了较大冲击。在此背景下，商业银行通过发行RMBS以实现盘活资产、提升收益、增强主动负债能力的意愿不断增强。2016年以来，RMBS年均发行规模扩大至千亿元以上，2018年RMBS发行规模甚至达到了5843亿元的历史高位……

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本文刊发于《清华金融评论》2023年1月刊（总第110期）。

本文编辑：孙世选