深圳2022年度房地产市场年报丨底部涅槃，曙光渐进

2022年全国百强房企累计业绩同比降低四成，全国楼市整体低迷。政策层面，中央与地方齐发力。中央政策三部曲——刺激消费者、保交楼、保企业；地方城市去化承压下，降首付、取消限购等刺激性政策不断，但收效甚微。深圳2022年新房供求规模双双下降，“日光盘”骤降，开盘去化率一路走低，市场成交量萎靡不振。二手房直接“冰封”，月均成交量不足2000套。但深圳作为全国楼市的风向标，楼市调控政策依旧趋严。

◎ 图文丨易居克而瑞深圳区域

深圳房地产市场——政策丨土地丨商品房市场丨排行榜

市场政策

◆政策谨慎，暂无实际性政策出台，政策仍以控风险为主。

从购房层面上来说，2022年深圳楼市关于限购限贷的政策未松动，仅在贷款利率和贷款速度上有所放松。

土地市场

◆宅地供应继续保持高位，主力供应集中在外围，整体溢价率下滑，但整体热度在全国仍处于高位。

宅地供求规模已连续三年处于高位，流拍率依旧维持在较低水平；整体来看，2022年土市整体热度转冷，溢价率下滑，但核心片区供地不足，用地竞争大，土地热度分化较明显；安居型商品房宗地块竞争尤为激烈，并吸引了多家外来民企参拍，基本以触顶价成交。

商品房市场

◆住宅市场供需大幅下滑，均价在豪宅盘集中入市下结构性拉升。

2022年开局政策边际放松，信贷环境向好，但受市场大环境掣肘需求疲弱，叠加疫情冲击，全年成交量同比下滑逾三成；成交均价受【华润城】【海德园】【招商玺】等高端项目集中签约影响，结构性上升至68872元/㎡，同比上升12%。

◆开盘去化率持续低位，多项目去化表现较差，但同时仍有“日光盘”出现，项目分化加剧。

2022年深圳开盘去化率下滑至36%，多项目去化表现较差，但同时仍有“日光盘”出现，一二手倒挂+核心地段豪宅盘及成熟片区高性价比刚需盘市场表现好，项目分化加剧。2022年深圳“日光”楼盘特征：

豪宅盘：（1）一二手倒挂空间大，金融属性强,如【海德园】一二手价差7万/㎡，【招商玺】一二手价差10万/㎡左右（2）占据城市核心地段+非常优质的自然资源，项目的特色突出，【招商玺】170万方综合体最后一块宅地，临海景观，【海德园】香蜜湖豪宅区，各项配套成熟。

刚需盘：（1）高性价比：如【深业颐瑞府】近2年光明最低限价楼盘（2）两盘均属于光明中心区，地段优，两盘周边地铁、学校配套优。

◆深圳二手房成交套数连续两年腰斩，创新低；多片区成交均价下降。

二手住宅市场持续低迷，自去年2月二手房指导价机制落地后，深圳市场正式进入调整期，二手房成交大跳水，流动性极弱，加之住宅用地供应量加大、热点楼盘向无房家庭倾斜，大量新房上市供应，市场分流显现，二手成交被挤压，各月成交呈大幅度下跌态势，月平均成交量在2000套左右徘徊，各区域二手房成交均价出现不同幅度下降。

房企·排行榜

◆前十集中度同比上涨一成，TOP10门槛金额超百亿，华润和金地居流量冠亚之位。

2022年，深圳新房市场表现低迷，全年除2个现售尾盘开盘即售罄，此外仅4个新盘售罄，远远低于去年的35个“日光”量；华润置地以480.79亿元夺得榜首，主力贡献项目为“网红盘”——南山华润城，单盘贡献243.38亿。

展望

目前深圳楼市已经处于底部区域，下探空间不大。支持住房改善的基调下，针对刚性和改善性住房需求的部分政策或将放松，届时刚性和改善性住房需求有望释放，止跌回升将是2023年的主旋律。

政策方面，大力度刺激政策出台可能性小，大概率在现行政策上小幅边际放松，针对刚性和改善性住房需求的部分政策或变相放松。

地市方面，宅地供应继续保持高位，补救“错配”姿态明显，另深圳城市宏观基本面及购房支撑力长期看好，叠加房企融资环境改善，深圳土拍仍将保持较高热度，优质民企拿地意愿渐浓。

楼市方面，购房信心适度修复，成交量筑底回升，市场整体趋向回暖，分化格局延续；二手业主让价、宏观环境改善，叠加二手“带押过户”普遍推行，预计深圳2023年二手房成交量小幅回升；可售人才房及安居房加快入市，商品房和保障性住房“双轨”并行，共同稳定市场预期。

以上内容节选自《克而瑞深圳区域丨2022年深圳房地产市场回顾与展望》，全版共六十多页。

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