万科保利等房企，对2023年的最新预判

上个月，万科董事会主席郁亮的“曙光论”，让地产人感到久违的振奋。郁亮认为行业的“微光”正在逐步变成“曙光”。

政策面的持续向好，且在力度、广度上全面超出万科的预期，让一向理性的万科变得乐观起来。

时隔一个月左右，近日，央行、银保监会重磅发声全方位支持房地产，为行业再注入一剂强心剂。

对于今年地产行业，各房企是否都如万科一样“看多”，对于地产新常态，房企又有哪些应对策略？明源君结合近期各房企的公开信息，总结一下以上问题。

房企多持谨慎态度

随着政策触底，房企的信心有所修复，不过，考虑到人口、预期、城镇化进程等因素，房企对于接下来地产的走势仍保持比较谨慎的态度，有的房企更是直言形势依然严峻。

卓越集团董事局主席李华在新年致辞中就提到，当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。

即便是2022年业绩还算不错的滨江集团，其董事长戚金兴也认为尽管利好不少，但“未来的市场形势非常严峻，不容乐观”。并表示，虽然在过去几年里，2022年是压力最终的，然而，展望未来，2022可能是日子最好的一年。

在谈到“人员精干”这一话题时，戚金兴还透露，滨江集团2022年拿了41个块地，但考虑到大环境因素，2023年拿地“肯定是要减少的”。

当然，政策触底，也给房企注入了一定的信心。包括万科等在内的房企，都认为新的一年地产会企稳回升。德信地产集团总裁费忠敏在接受中国房地产报采访时，也提到了“曙光”一词。他认为，2023年二季度会好于一季度，房地产行业的曙光已至。同时，他也提到，行业呈现“分化复苏”的现象：区域分化，房企分化、地段分化。

行业复苏，是否意味着将重回此前的“高光时刻”？经济学家任泽平团队在近期发表的文章中对未来十年房地产市场进行了预测，认为2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，2023年每年新增城镇居住需求约12亿平方米，至2032年将降至10亿平方米。低于此前十年的平均值。也就是说，房地产规模已触顶回落，过去十年的高增长模式已成过去式。

坚持核心优势

不做没把握的事

新的一年虽然房地产政策的确定性比较大，但无论是国内外的社会形势，还是疫情的变异发展，依然存在较多的不确定因素。多重因素影响作用之下，房地产也面临着一定的不确定性。在不确定的时代，做确定性高的事情，成为房企的共识。

“与其在不确定中恐慌，不如在确定中努力耕耘。”中海集团董事长、总经理颜建国就指出，中海集团要一贯敬畏市场，坚持稳健审慎的财务策略，坚持有质量的增长，长期恪守“三条红线”。

作为区域深耕代表性房企的滨江集团，去年销售排名逆势上升，稳健程度令同行羡慕不已。戚金兴董事长在集团年度讲话中谈到，滨江的胜出（或者说坚守），靠的是“所有的思维形式和经营形式，没有舍近取远”，比如区域布局上，城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。业务布局上，不做自己不熟悉的行业。他同时表示，滨江在新的一年将保持现状，在区域发展上仍会聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓。

事实上，早在2022年，房企就已经意识到，有限的资源必须集中于优势领域，比如收缩城市布局，聚焦于高能级城市；业务上做减法，避免分散投资。另外，房企也意识到，楼市进入买方市场的时代，产品和服务成为核心竞争力。

这两年，越来越多房企强调以客户为导向，提升产品力和服务力，进一步巩固企业的护城河。

保利发展副总经理张艳华在今年初的发言中也提到，面对房地产行业各种不确定的外部和内部环境以及房地产行业去金融化、制造业化、功能民生化、竞争格局进一步分化的未来趋势，保利已在企业内部达成共识，将更关注的是夯实产品力、服务力，以客户战略为导向，通过极致专业化来实现企业的高质量发展。

回归产品和服务，是地产下半场的必经之道，也是房企穿越行业周期的保障。期待行业涌现更优质的地产项目及服务模式。

寻找第二增长曲线

代建的战略高度再提升

代建，是过去一年最火热的一条赛道。随着地产进入存量时代，房企亟需寻求新的增长点，而代建相比于其他赛道，与房企原有的开发业务更为接近，也更便于进行能力迁移。

2022年，绿城管理、金地管理等老牌代建企业业绩逆势增长，房企也争相涌入代建赛道。不难预见，今年也会是代建的“大年”。

华润置地董事会主席李欣在2023年的新年致辞上就提到，今年将推动代建代运营、长租、产业地产新兴业务加快发展，探索成熟的城市运营管理生意模式。事实上，华润置地在代建领域耕耘已久，尤其是在政府公建代建领域更是佼佼者。十三五期间，华润置地就累计获取了189个代建项目，管理投资规模达到1406亿元。

早在2021年，华润置地就确立了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的模式。2022年，在中期业绩会上，管理层再次强调，将全面发展政府代建、大场馆代建、综合体代建和代运营业务。可见，华润置地有意进一步放大优势，将公共代建做成华润置地又一拳头业务。

华润置地不是独例。去年下半年以来，旭辉控股、中粮控股等房企，都已相继进军代建领域，时任旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长的陈东彪在中期业绩会上就表示，旭辉"一定要更大（力度）地拓展代建。”朗诗地产更是在去年更名为朗诗绿色管理有限公司，从重资产的地产开发彻底转型为以代建为主业的轻资产模式。

随着代建“新秀”不断增多，今年的代建市场会更加“热闹”，未来哪些房企突起为代建领域的“黑马”？我们拭目以待。

着力发展资管模式

REITs被空前重视

这一轮的楼市下行，让许多房企意识到，开发业务虽然来钱快，但在周期波动面前很脆弱；不动产经营能力才是穿越周期的底气。

中骏集团董事局主席黄朝阳在2023年的新年致辞中就提到，接下来，中骏将着力发展资管模式，降低融资依赖度，并扩大与地产协同综效。强化世界城购物中心的共生运营模式，提升公寓运营能力，不断提升长租公寓的资产价值及市场价值。

房企将不动产经营提高到战略高度，主要得益于公募REITs的发展，让房企意识到其中的重大机遇。在上个月万科的临时股东大会上，万科总裁祝九胜打了一个生动的比方：销售回款是自来水的话，银行资金是矿泉水，信用债是纯净水，REITs就是冰糖红茶，既是水，也是茶，是带有股权性退出的一个工具。并对REITs的意义做出了极高评价，“对不动产玩家而言，REITs的作用相当于90年代中期按揭政策的出台。”据透露，万科的物流、商业、长租公寓等业务都有项目符合REITs的标准。尤其万纬物流的准备最充分，正在等发改委批复。

易居企业集团CEO、克而瑞董事长丁祖昱前不久在“2023中国房地产数字营销峰会”上也表示，房企第二曲线最大的机会来自REITs，REITs给了产业地产、租赁房等很大的空间和机会，企业投资产业园区和长租房可以通过REITs完成退出。而运营能力则决定了房企第二曲线的发展方向、发展趋势和发展高度。房企持有的物业能否通过REITs推出，取决于其运营能力的高低。同样的项目由不同的企业运作，投资回报收益可能天差地别。这就注定了，有的项目能通过REITs退出，有的却不能。

小结

2022年是房地产大变局大分化的一年。经过这一轮的剧烈洗牌，2023年地产的分化仍将进一步扩大。

尽管房企对今年的行情依然谨慎，但可以肯定的是，“危”与“机”往往相互依存，就像去年多数房企被迫滑落，而少数房企则脱颖而出，今年无论是开发领域、代建领域还是资管领域，或许都能跑出一批黑马。地产下半场的较量，将更为激烈，同时也充满悬念。

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