2023年！114个潜在新盘！东莞谁主沉浮？

回望2022年东莞楼市，受疫情及大环境影响，观望情绪浓厚，新房销量下滑，房企推货节奏明显放缓。

新年伊始，万象更新，2023供应大年要来啦！

据不完全统计，2023年东莞六大片区潜在纯新楼盘共114个！包含旧改、在建和待售项目，不含已开盘。

从图片可见：2023年城区、松山湖片区供应多，各有30个项目；其次是东南临深和滨海湾片区，分别为23个、15个；水乡新城和东部产业园片区供应较少，分别为11个、5个项目。

总体上，2023年优质地段供应较多，外围区域供应较少。

并且，中心城区、真松山湖上新多个大平层豪宅，包括万科瑧湾汇、华润悦府、旗峰山境花园、万科星河传说二期、华侨城松湖原岸等，将是神仙打架的一年！

下面，分六大片区进行盘点，包括纯新盘的体量和最新动态，建议收藏！

01

主城片区30盘供应

开启稀缺豪宅大年

今年，主城片区供应井喷，多个项目备受关注，特别是稀缺豪宅。

以下为部分热点项目介绍：

①东城

万科星河传说二期，属传统黄旗山富人区，周边中信御园、天骄峰景、新世界花园、星河传说的等老牌豪宅汇聚，形成良好的居住氛围。

根据最新方案显示，项目占地面积约41067平米，总建筑面积约244862平米，共有3栋塔楼及4栋街区商业，由住宅、公寓及商业三种业态构成。

最新规划为1栋67层、1栋53层和1栋40层，主力产品也是200平+户型，总价千万起步。 （具体以官方发布为准）

星河传说二期规划示意图 图源网络

旗峰山境花园，属东莞R1线新源路TOD用地，未来通过地下通道直连地铁站，且 背靠龙脉旗峰山，坐享城区核芯配套。

据悉，主力户型为建面约143-190㎡，从面积段上看，可见项目将打造成高端改善产品。（以项目最终规划为准）

光大天骄国际花园，临近地铁2号线旗峰公园站。项目包含旗峰新村、废弃高层住宅（烂尾楼）和部分空地，去年已启动了地块的现场拆除工作，计划安置房的开工时间为2023年6月。

其建设总量39.02万㎡（包含TOD返还政府物业6.4万㎡建筑量），商住比为16.11%：83.89%，即居住面积约32.73万平，商业建面约6.29万平，折合地块容积率为3.64，建筑高度150米。

在住宅部分，原烂尾楼将规划为建面约160㎡以上大平层，具体以官方发布为准。详情可回顾：

天骄国际花园规划示意图 图源网络

高田城南印象，位于东城立新社区九头村宏伟三路旁，地处东城南片区，与鹏瑞天玥仅一路之隔。

②南城

华润悦府，紧邻万象城（建设中），南向为一线的中心公园景观， 占地面积约3.39万平，总建面约18.89万平，规划了6栋超高层住宅楼，Z高一栋住宅高约250米， 户型面积为建面约220-380㎡超高层大平层豪宅。

详情可回顾：

万科瑧湾汇，与市政府仅一路之隔，直线距离城区核心地段——鸿福路口，仅约600米。

主力户型为建面约143㎡4房，以及190/310㎡的5房 （具体以官方发布为准），价格未定，但城区顶豪地位毋庸置疑。

项目详情戳链接查看：

中海源美华庭，位于南城稻花村，一路相隔有百安居/汇一城，南侧约150米就是元美公园。

占地约1.6万平，容积率为3.5，总建面约7.8万平，规划将建设住宅、商业、幼儿园、地下车库等，其中幼儿园建面不少于3760㎡。

东莞香港中心，位于东莞CBD的核心位置，临近东莞轨道交通大厦、南城商贸金融大厦、盛和湾区大厦，以及莞商大厦等，住宅总建面约4.2万㎡。

恒兆公馆，临近行政文化中心区，与市政府仅隔着胜和路，并与东莞体育馆隔体育路相望。

项目占地约5600㎡，总建面约3.87万㎡，仅规划2栋商住和1栋商业办公楼，也是一个货量不多的“袖珍”盘。

宏远时代国际花园，位于东莞CBD半径1公里的辐射圈内，毗邻南城富民步行街。占地面积为8986.44㎡，总建筑面积约3.5万㎡，由2栋住宅和1栋商业办公楼组成，体量并不大。

瑞天莞太印象，家门口就是莞太路，串联起南城总部基地、东莞CBD、行政文化中心，占据城区交通价值的制高点。

总共规划建设4栋楼，包括3栋20-25层高的住宅楼以及1栋15层高的办公楼，今年已出备案价，营销中心开放中。详情可回顾：

③莞城

莞城断供2年，今年仅丰华汇一个新盘，毛坯备案均价约4.8万元/㎡，仅242套住宅，户型建面约78-135㎡2-4房，详情可回顾：

④万江

保利天际鹭湾，位于万江官桥滘社区，占地面积约3万平，容积率2.5，紧邻环城西路、龙湾湿地乐跑公园和万江实验小学，靠近东莞1号线（在建）和东莞8号线（规划）交汇的滨江体育馆站。

万科龙湾旧改项目，位于万江龙湾滨江片区，占地约21万平，拆除重建面积20.6万平。

该旧改项目现状为旧厂房，规划将打造成集住宅、商业、中小学等多业态于一体。

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鹏瑞世纪城谷涌西围花园，位于碧桂园云樾半岛旁，谷涌西围巨无霸旧改。规划总建面约97万平，居住建面约62.7万平。由世纪城、鹏瑞联手打造。

奥园翡翠澜庭，是继奥园翡翠澜湾之后，奥园在万江又一旧改项目。位于石美社区，已完成投资备案，总计容建面约25万平，规划有住宅、商业等。

⑤石碣

新世纪首铸君汇府，其占地约5.1万平，容积率3.15，总建面约16万平。已于前年11月，正式启动施工！

⑥石龙

首铸天赋，与东莞火车站仅一路之隔，直线距离约300米，交通区位优越。其占地约3.2万平，容积率3.1，总建面约10万平。

02

松山湖片区30盘供应

寮步旧改爆发

松山湖片区新盘，主要为2022年集中拍地出让的地块。其中，真松山湖以人才住房和豪宅为主，寮步旧改居多。

以下为部分热点项目介绍：

①真松山湖

华侨城松湖原岸，真松湖，距万象汇约900米，紧邻松山湖北站，一线看湖。

住宅部分占地约3万平，容积率为3.3，总建面约9.6万平，共7栋建筑，均为超90米的住宅。其中，有6栋住宅为塔楼，另有3号楼为南北对流的板楼，主力户型为建面约96-199㎡的3-4房。

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松湖润府，坐拥松山湖高端生活圈，位于松山湖玉兰路与兰香路交汇处，直线距离松湖烟雨约900米。

作为建面达到约21万平超级大社区，将推出建面约95-125-143㎡三四房双卫产品，共约1612户，目前已在万象汇开放展厅。

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松山湖科学城国际人才社区，定位为三限房，总投资约38亿，将提供约2300套人才房。

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②寮步

美尔顿越洋广场，位于富竹山村，计容建面约22万㎡，住宅约15.6万㎡，是个超千户体量的大盘。

目前为区域内进度最快的全新盘，但一直处于待售状态，入市时间未定。

世博陈家埔钜盛鞋厂旧改项目， 其占地约4.3万㎡，总建面约9.8万㎡， 规划建设住宅楼、商业楼、地下车库及公共配套等。

光大鸿图广场旧改项目， 区域位置十分优越，紧邻寮步镇政府。后期规划为商住混合用地与公共设施用地，单元面积约10.38万㎡，拆除范围约7.31万㎡。

③大岭山

珑远首铸松湖翠珑湾，项目占地4.28万㎡，总建面15万㎡，容积率3.5，共有12栋高层住宅，预计3月开放营销中心。

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松湖西岸一、二区，即鸿海旧改项目，位于大岭山与松山湖交界，距离地铁1号线大岭山东站约1000米。一区建面约25.8万㎡，二区建面约15.7万㎡，目前都已取得建设工程规划许可证。

万科嘉城花园（一至三区）， 为大岭山北站TOD旧改项目，位处大岭山连平村，该旧改分为三区，规划主要建设为住宅、商铺、地下车库等。

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④大朗

莞香苑，为大朗首宗三限房地块，容积率为3.5，总建面约69489㎡，在2021年4月已投资备案，规划建设居住楼6栋。

该地块销售时，承购人按总价的50%出资购买50%产权，此部分销售均价不能高于31232元/㎡，另50%产权由政府指定代持机构持有。

图源自东莞公共资源交易中心

大朗西站TID项目，为东莞第四轮集中土拍东莞交投拿下的靓地，占地约4.2万㎡，容积率约4.24，建面约17万㎡，限高约150米，成交总价约21亿元，折合楼面价约13674元/㎡。

⑤黄江

泰安府，位于黄江江海路，距离镇政府直线距离1.5公里，与1号线黄江北站相距约1公里，交通算较为便利。

不过项目的体量极小，总建面仅6751㎡，包括一栋商业楼和一栋住宅楼。

上群花园一期和二期，为旧改项目，位于北部组团的板湖片区，项目总建面约9.3万㎡，将改造为高品质宜居社区，以商住混合为主。

飞马温馨家园，为旧改项目，位于黄江华南塑胶城，占地约13.6万㎡，建面约34万㎡。

星河大冚村人工智能小镇旧改项目，未来产业与新型产业用地占比将达到整个项目的60%，总投资额约500亿。

⑥东坑

莞月学府里，总投资约9.8亿，主要建设商业、住宅，是2022年东莞第四轮集中供地广东恒亿集团拿下的项目，拿地后仅一周（2022年12月27日）便飞速备案。

03

东南临深片区23盘供应

塘厦/凤岗抢眼

今年东南临深片区将有23个纯新盘，其中塘厦和凤岗是供应大户。

①塘厦

前湾府&桂湾府，由深圳前海控股打造，位于塘厦大坪社区与田心社区交界处，占地约9万㎡，总建面约27.1万㎡。

两大项目的户型囊括了刚需以及改善型，主力建面约77-160㎡的3-5房，据悉前年6月中海加入这两大项目的开发。

汇张思建筑设计咨询（上海）有限公司-前湾府和桂湾府项目方案， 图源深圳城市设计促进中心

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东实旗景花园（三限房），位于石鼓社区，总投资14.89亿，占地约2.3万㎡，总建面约10.5万㎡。

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德洲城二期，建面约16.6万㎡，是塘厦百万平居住大盘德洲城的第二期产品，去年3月完成投资备案，总投资达20亿。

德洲城双禧小区，位于林村林中路旁，紧邻塘厦德洲城，住宅部分建面约0.8万㎡，仅90户，体量小。

②凤岗

东实旗晖花园（三限房），位于凤凰围，建面约11.2万㎡，销售均价不能高于 40952元/㎡（带装修），50%产权的实际单价约2.05万/㎡。

万科观湖花园，为2021年5月城市更新单一主体挂牌招商项目，邻官井头水库，住宅建面约13.6万㎡，目前在建中。

万彩华府，位于黄洞村，为城市更新单一主体挂牌招商项目，总面积2.9万㎡，投资15亿用于居住，容积率2.5，预计年产值8亿。

由佳兆业打造的两大全新盘，水岸峰景花园、水岸林语花园，在去年3月投资备案。

水岸峰景花园，位于凤岗的碧湖大道北侧，总投资约9.8亿，总建面约16.32万㎡，由20栋22层高层组成，其中商业1.1万㎡、地下室5.2万㎡。

水岸林语花园，位于凤岗碧湖大道南侧，总投资约9.63亿元，总建面约11.39万㎡，由13栋28层高层组成，商业面积为6万㎡、地下室4.2万㎡。

③樟木头

金穗润华府，是2017年招拍挂项目，位于樟洋社区，成交楼面价达11706元/㎡，2018年便已备案，去年5月公布建设用地规划许可证， 住宅建面约4万㎡，规划约287户，容积率为1.28，目前在建中。

香樟悦府，位于樟木头镇中心板块，建面约3.6万㎡，规划为住宅、商业及办公，体量不大。2017年完成投资备案，不过目前显示“已过期无效”。

④清溪

鼎峰翰林雅境，位于清溪科技路与铁松路交汇处，于2021年08月19日投资备案。

项目总用地面积约2.2万㎡，总建面约6.8万㎡，容积率3.02，其中住宅面积约为4.7万㎡，建筑高度90米限高。

清厦村鹿湖坝商住A更新单元旧改项目，2020年城市更新单一主体挂牌招商项目，住宅建面约10.8万㎡。但去年6月，项目终止旧改并撤场。

04

滨海湾片区15个新盘

虎门供应最多

滨海湾片区，拥有长安和虎门两大经济重镇，目前东莞经济实力数一数二。

2023年预计有15个新盘供应，其中虎门占了6个，厚街2个，滨海湾新区4个，沙田2个，长安1个。

以下为部分热点项目介绍：

①虎门

深物业滨海港湾，距虎门高铁站约2.8公里，是深物业以封顶价20.7亿元拿下，折合楼面价20883元/㎡。项目住宅建面约11万㎡，总户数989户，即将开放营销中心。

奥利大厦，位于原虎门汽车客运总站对面，计划建两栋楼，一栋为商业办公类，另一栋为住宅（仅87套），即将开盘。

滨海云著公馆，位于小捷窖社区捷南路，于2020年8月完成投资备案，总建面约3.3万㎡，含2栋住宅楼。

龙光玖悦府，位于北栅社区虎门大道东旁，为旧改项目，占地约6万㎡，总建面约17.5万㎡，总投资约30亿。

项目分四期开发，规划建设住宅、商业、幼儿园等，目前正处建设中。

东方伟业滨海一品，于2021年1月完成投资备案，建面约8.4万㎡，规划有住宅、商业等。

②厚街

保利和悦春风花园，直线距离寮厦站D出口约800米，南侧为汇景城，与万达广场直线距离约300米。

为去年第三批集中出让地块，成交楼面价为16100元/㎡，占地约2.1万㎡，将建4栋住宅、1栋商业、地下车库等。

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大中阳光壹号，紧邻寮厦站B出口，直线距离仅约80米，一路之隔是厚街万达。

项目总占地约1.96万㎡，总建面约13万㎡，将建1栋商业楼、4栋商业住宅楼，以及地下停车场等。

其中，住宅部分计容建面约8万㎡，有3栋超高层住宅单位，剩下的那栋住宅也超90米，共有614户，大概率会成为厚街地标性住宅楼盘。

据悉，户型为建面约110-140㎡三四房住宅，偏向于刚改类定位。

③长安

光大天奕居，为新安社区旧改项目，于2020年8月投资备案，建设期2021年03月01日至2023年10月01日。

其占地面积为1.5万㎡，总建面约8.5万㎡，规划有3栋住宅，1栋写字楼，以及商业楼和地下车库。

④沙田

汇景凯伦湾花园六期二区，是旧改项目，总建筑面积约6029㎡，占地面积约9538㎡，建设期2022年8月01日 - 2023年12月01日。

⑤滨海湾新区

华润万象滨海，是华润去年底以约28.86亿底价拿下的一宗重磅的商住地，位于交椅湾板块中海路旁。

地块要求投资总额不少于50亿，需建一座大型高端Shopping Mall，总建面近10万㎡，引入知名高端商业万象天地、太古里、SKP其中一家，其中国际一线及二线品牌的数量不少于8个。

这意味着：这里将诞生高端居住和商业区。

此外，滨海湾新区挂牌出让了3宗宅地，均是人才房，分别由vivo、OPPO、小天才拿下。

其中vivo和oppo的人才房，各自建面超约40万㎡，总计容纳超2万人居住。

05

水乡片区11个新盘

水乡片区有11个纯新盘，以旧改项目为主，各镇街分布较为均匀。

以下为部分热点项目介绍：

①麻涌

钜隆碧水湾御花园，位处麻涌镇中心片区，邻近钜隆集团开发的碧水湾小区，为2021年12月由钜隆竞得单一主体，规划住宅建面约22万㎡，容积率1.92，拆除面积约占86.7%，将结合麻涌站TOD打造宜居社区。

②道滘

里岸，于2016年备案建设，规划6栋洋房、16栋双拼别墅，住宅建面约4万㎡，共253户。

现房待售中，主力建面约124-152㎡精装3-4房，入市时间未定。

③洪梅

首开熙江玥庭，为2021年9月拿地，总规划484户，主推建面约95-125㎡三四房，已于2022年8月举行奠基仪式，首开限价为23831 元/㎡，毛坯交付。

④望牛墩

信鸿广场，近东莞西站，为水乡新城第一个TOD综合旧改开发，建面约18万㎡，由办公楼、住宅、幼儿园及休闲商业街等配套组成。

⑤中堂

盛和星岸，紧邻中堂北海产业园，位居东江江畔，江距仅约50米，景观江面更是超过400米。

1-4栋将推建面约113-130㎡三四房，2梯2户；5-6栋将推建面约99-123㎡三四房，2梯4户。

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06

东部产业园片区5个新盘

①石排

钱隆华府，2020年6月营销中心开放，共规划两栋高层住宅，各24层，共约404户，主打建面约70-100㎡2-3房，但目前仍是待售中。

奥园誉松湖，是华城轮胎厂旧改，住宅建面约7万㎡，已开放营销中心，推出建面约80-115㎡三四房，目前待售中。

②谢岗

骏雅苑，项目在2016年便已备案通过，不过目前显示“已过期失效。住宅建面约2.4万㎡，规划约238户。

③常平

中佳翔龙睿龙居，是常平南站TOD项目，2022年6月完成投资备案，总投资额达6亿元，占地面积为1.5万㎡，将建设住宅、商业等，容积率超过6.0。

④横沥

悦淞花园，位于横沥镇政府旁，建面约5.7万㎡，容积率为2.0，总户数约582户，共11栋住宅楼。

07

结语

2023年，将有一大批优质楼盘入市，购房者选择更丰富了。 特别是主城和松山湖片区，将迎来核心地段的豪宅大年，改善可重点关注。

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