兴证宏观段超解读住房贷款利率动态调整机制：因城施策，精准纠偏 ——点评

　　事件：2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，其评估时间为每季度末月，评估期为上季度末月至本季度第二个月。对此我们认为：

　　本次住房贷款利率动态调整机制的推出，是对前期阶段性政策的常态化延续。2022年9月29日，央行和银保监会就已发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。此次动态调整机制的推出，对比前期阶段性政策更加灵活多变。在疫情冲击和经济基本面走弱条件下，多个城市房地产市场调整压力较大。根据我们测算，在70个大中城市中，现阶段有38个城市满足下调或取消首套房贷利率下限的条件。

　　住房贷款利率动态调整机制在于实现对房市持续低迷表现的精准纠偏。自2018年起，资管新规、“三道红线”等紧缩政策相继出台，房企全面走上“去杠杆”道路，房价增速逐步实现均值回归。但自2021年下半年以来，随着疫情冲击和经济下行压力加大，房地产市场在供需两端都处于持续收缩状态。在此背景下，本次住房贷款利率动态调整机制的推出，因城施策实施差异化信贷政策，能有效刺激楼市低迷地区的房地产需求，实现精准纠偏，保障房地产市场整体平稳健康发展。

　　而在房地产支持政策持续加码下，近期楼市表现有所企稳。2022年中以来，房地产政策“三支箭”先后出台，支持举措从“需求刺激”向“保交楼”再向“保主体”不断进阶。2022年中央经济工作会议部署，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，把“住房消费”作为2023年扩大内需的重要手段。在持续的政策加码条件下，2022年末楼市销售已有所企稳。从高频数据来看，2022年最后一周，商品房销售季节性走高，快速回升至接近2021年同期水平（详见《兴观察—地产篇》）。

　　整体而言，房地产调控进入更加明确的相机抉择阶段。从长期来看，我国经济对房地产产业的依赖性会逐步降低，“房住不炒”是整体要求。但短期来看，房地产已在近两年持续收缩，对整体经济形成下行压力。因此，“房地产市场平稳发展”的重要性将适时提升。本次动态调整机制的推出，标志着地产调控进入更加明确的相机抉择阶段，既避免进入新一轮房地产泡沫周期，也有利于房地产市场的平稳发展。我们在年度报告《踔厉奋发、勇毅前行》中测算，2023年房地产对经济的拖累或将减弱，房地产投资增速或回升至-2%左右。

　　风险提示：经济政策超预期变化，疫情形势不确定性。