2023长春楼市预判：比去年好，还不够吗？

全文共5000余字

有人打开了一千多天没有打开的12306，这个春节格外让人期待。

2023年，一定会比2022年好。

这还不够吗？

2022年12月26日晚，国家卫健委发布公告： 将新冠肺炎更名为新冠感染，实施“乙类乙管”。

3年来，影响经济和楼市的最大不确定性因素，结束了。

我们再也不必担心，不知何时会来、也不知何时结束的封城、静默。

全社会的资源将从防疫转向搞钱。

而房地产也站到了新起点，这次要去它该去的地方了。

我们终于可以说

“乐观”两个字了

2019年12月，武汉市接到第一例不明原因肺炎病例的报告。

谁也不曾想到，它拉开了为期3年的新冠肺炎防疫帷幕。

也是在2019年底，各种大会上官方多次强调：房住不炒、不作短期刺激。

直接浇灭了楼市高速上涨势头。

随后，三条红线、二手房指导价等严控政策陆续出台，楼市开始进入最艰难的3年。

直到2022年年末。

房地产三支箭落地，银行在短时间内释放万亿资金。从高层到地方，纷纷松绑楼市。

几乎在同时，新冠防疫新十条发布，行程卡取消，出行不再受限制，社会面全面放开。

三年时间，疫情从严控到放开，楼市从严打到松绑。

一切就是这么巧合，新冠防疫、楼市调控，这两件根本不搭边的事件，三年来却相伴而行。

相比调控政策，这三年的房地产市场，最大的不确定因素，就是“新冠疫情”！

因为疫情防控，影响出行、影响生活、甚至影响居民收入。

老百姓越来越不敢花钱，社会消费不断探底。

没钱的自不用多说，有钱的也把钱存起来。

连日常消费都不敢，更何况房贷这种“花未来的钱”的消费。

所以，我们看到的是中长期贷款下降，楼盘销售下降，房地产开发投资下降……

现在，这个最大的不确定因素消除了。

短短两周，身边大部分人都没能逃过“初阳”，也是仅仅两周，社会面逐渐恢复正常。

第一波“阳康”的人，已经开始正常生活。

这就是2023年最大的利好，普通人看到了收入恢复稳定的机会。

2023年，社会资源从防控向全面搞钱转移，收入预期转好，赚到钱才敢花钱。

再看楼市，2022年各种宽松，年底一些强二线城市甚至一线城市进一步松绑。

可以预见，2023年楼市一定会好过2022年。

2022年实在是太难了，有多少房企倒在路上，又有多少准业主没能如期收房。

我们终于可以说出“乐观”两个字。

楼市基本面不变

“阳康”之后，勿剧烈运动

很多人对楼市有个误解，认为房价不是暴涨就是暴跌：

一有风吹草动，就会放大预判。

其实，现在的房地产已经完成历史重任。

回想一下，房价高速增长的那几年，是不是国民经济，包括消费水平、还有居民收入也在同步增长。

房地产发展已经站到了新的起点，不再有高周转，而是转向高质量发展。

房住不炒，不会变；

房地产是支柱产业，也不会变。

高层在2021年9月开始对金融政策“纠偏”。

但是前两年打压太狠，2023年，房地产可能需要一整年来恢复。

在最近的重要会议中，对房地产提出9字要求“保交楼、保民生、保稳定”，而原来的9字要求是“稳地价、稳房价、稳预期”。

从原来的“三稳”到现在的“三保”。

这说明什么？

如今的房地产市场还没有完全恢复。

别看现在几万亿、几万亿的扔钱，但那都是停留在房企端，为了给行业输血，确保交楼和不发生系统性风险。

但只要销售端没见起色，房地产行业就不能实现自我造血。

高层也一定意识到：楼市“阳康”还没有渡过第一个阶段，“元气”尚未恢复，ICU还没出更别提进KTV了，2023年注定是恢复阶段。

所以会议中不断提出“保交楼、保民生、保稳定”。

这个政策大方向，也决定了房企在今年必然不会激进行动。

比如不会突然大肆拿地；或者房价折扣突然全部收回。

不管是保交楼，还是按时还债，都需要充足的流动资金，房企一定会偏保守。

但相比之下，一定会比去年要活跃。

比如，土地市场会比2022年好，本土房企、平台公司，会增加拿地意向；

比如，疫情影响消失，收入预期提高，销售肯定好过2022年...

从大方向定调上，也可以预判出今年楼市几个必选项。

下面，拆开来详细说说我们的想法。

政策：依旧宽松

前几天，中财办答记者问中，用实际数据给大家解释，为什么房地产是支柱产业。

●地产链条长、涉及面广，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；

●土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

关于2023年的政策方向，中财办也有明确回复：

●持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。

●2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。

●要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。

话都说到这了，今年该怎么干，闭着眼睛也能猜到。

除了保持既有利好政策，楼市政策还将进一步放松！

事实上，有些反应快的一二线城市，最近就是这么做的：

12月5日，厦门，非户籍在岛外限购1套房；

12月10日，佛山，部分区域解除限购；

12月21日，南京，外地人持半年以上居住证即可买房；

12月26日，东莞，全域取消限购；

12月28日，苏州，二套贷款首付6成变4成。

新一轮救市已经开始！

2023年，在长春政策我们需要重点关注这些：

1、改善政策、利好二手房正常。

很多人可能忽略了二手房市场，它的冷暖会直接影响新房的改善需求。

对于改善人群，上百万的房款不是小数，如果现有住房 不能以预期价格 出手，是没有充足资金去改善买房的。

在中央经济会议上就明确提出：支持住房改善。

而改善最大的问题，就是手头的房子咋卖。

目前，长春还没有针对二手房市场的关键性政策，今年是不是可以跟上。

比如降交易税、降二手房首付利率、发补贴等。

2、棚改政策。

几年前的棚改“大招”，也被一些城市放到政策工具箱。

棚改政策可以解决当下最关键的问题：购房者置换住房的资金。

一方面，有购房需求的拆迁户，有了充足的资金入市；

另一方面，棚改用地后续开发，也给市场带来比较优质的土地资源。

比如参考此前郑州的政策，棚改给房票换房，创造需求，释放土地。

3、利率有望再降。

利率大概率还是会继续放宽。 可能会针对刚需和改善购房需求降低贷款利率的基点。

也可能将去年的23城利率下调至3字头进一步放大。 今年会不会继续跟进，可以期待。

就在2022年最后一天，12月31日晚，长春公积金出台新政。

针对首次申请公积金的“二孩”“三孩”家庭，在公积金单笔贷款额度上分别提高上限10万、20万元。

二孩、三孩家庭也是改善购房需求，这算是公积金积极响应高层政策的第一枪，但不会是最后一枪，未来改善还有更多利好。

土地：成交见涨

2022年长春的土地市场十分惨淡： 全年成交住宅用地仅4宗，面积不足20万㎡。

而且没有全国大牌房企拿地，没有地方城投接手。

长春不是没有优质地块，而是房企都没钱拿地。

在2022年6月的长春土地推介会上，推出了40宗住宅地块，不乏主城区优质地块。

随着房企融资渠道全面放开，2022年末部分一二线城市的土地市场也初见回暖趋势，部分城市甚至出现了几十家房企抢地的现象。

这也说明：只要对未来预期看好，地块也足够优质，房企还是会继续拿地，这是不争的事实。

2023年的土地市场，一定会好过2022年。

但大病初愈，也不会大肆拿地，大概率还是以本土房企和地方城投公司为主。

未来城投拿地+品牌房企合作开发的模式，可能会越来越多。

另外，在2022年末，多个城市已经默默取消了“三次集中土拍”，这对土地市场来说是好事：

房企不必再为集中土拍准备大量的资金，优质地块分散出让，也更容易掌握新盘上市节奏。

土地市场决定新盘上市量，间接影响市场供需比。

有句老话说的好：出来混，迟早是要还的。

长春前两年卖地冲上全国第一，土地市场一路高歌猛进，到2022年直接倒在了谷底，今年也是该慢慢回复元气了。

销售：逐步回暖

社会面恢复正常，政策面保持宽松。

那么，2023年的楼市，基本可以判断，市场的终于要回归市场了。

回到市场基本面，销售量才能决定楼市究竟能不能恢复元气。

2022年，商品住宅成交量有多少？

根据中原机构的统计（截止到2022年11月27日），商品住宅成交约331万㎡。

如果估算下12月，2022年长春全年的商品住宅成交面积，也就在360万㎡左右。

如果按照套均面积100㎡计算，2022年全年住宅成交约3.6万套。

要知道，2022年长春因为疫情，损失掉了大概3个月的销售黄金期。

2020年，长春商品住宅成交面积约900万㎡，但库存也比去年多了约130万㎡。

2023年，疫情放开+政策宽松，销售即使再差，也一定会好过去年。

另一方面，新增供应不会放大。

别忘了2022年住宅用地成交仅有不到20万㎡，2023年没有几个新盘上市。

部分开发商手里存量土地多，但开发计划不见得排多少，上市量也不一定多。

2023年，长春楼市将保持去库存的主旋律。

新房供应不多，销售回暖，2023年供求比有望进一步缩减。

前几天，四大行给长春部分房企授信超150亿，包括国信、万达、万龙、新星宇、万科、龙湖等。

房企眼下最关键的救急钱得到解决，但往后的日子能不能真正缓过来，还是要拿销售成绩说话。

比如去年，销售榜单前几位，大部分是以性价比和自身配套为最大卖点。

2023年，真的来到要拼房企实力和产品力的时候了，楼市将继续向买房市场倾斜。

房价：没有反转

房价不会有意外，大涨大跌都不会出现，主旋律依旧是稳。

二手房“卖家多、买家少”，新房也是一样，这种现象会一直持续全年，市场基本面没有大的波动。

1、供需关系

截至2022年11月末，长春住宅市场依旧以去库存为主。

房企手里还有不少存量土地，但购房者的消费能力和预期需要时间恢复。

2023年依旧是楼市“养伤阶段”，房价不可能出现大幅度波动。

2、大盘定价作用明显

长春销售榜单上的几个超级大盘，今年依旧是市场上的销售热点。

比如中铁博览城、万达国际影都等，还有2022年没怎么发声的万龙3个几十万平、百万平大盘。

这类大盘凭自身配套和优势，都是面向全城销售，也成为长春楼市上的房价锚点楼盘。

在这些大盘的销售周期内，将影响全城定位相似楼盘的定价。

受体量影响，它们不会冒然涨价，短期内也将影响整体市场房价趋稳。

产品：改善产品或将升级

去年的市场，购房者都在观望？

对也不对。

根据中原机构2022年1-11月数据统计，刚需产品总价在80万以内，占比26%，同比提升2%。

看刚需数据，刚需购房者的支付能力确实在降级。

但看成交面积：

110㎡-130㎡刚改产品，合计占比约25%，同比增长4%；

80-90㎡刚需产品，需求缩减，占比约26%，同比下降7%。

改善产品总价集中在120-160万，同比提升6%。

去年楼市这么冷清，改善市场的成交占比竟然有增不减，是不是有点意外？

实际上，2022年下半年，南城、净月等片区的改善产品热度增加。

甚至有购房者拿着大把现金，却找不到自己满意的改善房！

结合最近中央经济会议提出的：支持改善购房需求。

2023年不管是政策还是产品，改善的市场上应该会有不小的动作。

改善需求增加，今年是该考验房企的产品力了。

板块：环二环

2023年楼市热点

2023年，以往的热点板块还将持续热度，南临河街、永春、高新等依旧是市场热点。

但随着楼市回暖，今年可以重点关注“环二环”区域。

1、环二环，核心地段

不能再藏着掖着，最近几年热度较高的主城区地块，都有望今年出场。

尤其是环二环周边区域的热门板块，可以重点关注。

比如：东城的滨河东区板块，挨着伊通河，此前就已经完成征收，2022年又出现在土地推介会上，2023年也许就会登上土地市场上的大热门；

比如：经开区会展中心板块，湛江路附近的几宗地块已经整理完毕，一直有传闻某2家本土知名房企有开发意向，连围挡都立起来了，2023年能不能有动作，可以期待；

比如：宽城中车板块，此前中车已经摘得两宗住宅用地，案名中车长春源，目前看2023年要发力是板上钉钉。

比如：高新卫星路板块，此前高新开发高新容园，定位高端改善，但这一片还有后续地块尚未摘牌，2023年也许会有新动静。

2、城央棚改小地块

2022年城央地段有不少小棚改地块也端上桌面。

比如，解放大路珲春街交会的平阳街地块，一街之隔没走几步是树勋小学，抬头就能看见城央小四塔，之前我们去现场探查，南侧围挡上可见中铁建与润德“同框”。

这样的地段如果上市，产品一定是市场焦点。

另外还有，南湖旁四宗小地块：建昌街旧改、开运街地块、工程学院危旧房改造、湖光路南旧改（吴中府二期）。

现场看，这些地块有的是净地，有的待拆平房上已经张贴拆迁通知，动作最快的吴中府已经上市。

今年地块如果顺利上市，在城央买房又会增加不少选择。

3、热点纯新盘

纯新盘不多，但大都值得关注。

可能大家也都听过，莲花山的伟峰桂堂东，2022年已经亮相；

汽开区的豪邦新地块，2022年拿地，工程进度非常快；

南临河街的宝裕悦兰湾三期，据说小户型是主力，曾经的热盘推新品，还是值得期待。

今天是元旦伊始，昨天朋友圈有很多好友发总结感慨： 2022年真的太难了，希望2023年能好一些。

最后的最后，希望2023年大家真的能好一些。

身体健康，加油搞钱。