2022年北京房价跌幅前100小区揭晓！第一名跌22.4%！

首先，祝所有V房的粉丝们元旦快乐！愿大家2023年皆得所愿！

前天我们发完文章，评论区、选房师收到了很多关于小区房价涨跌的问题。

也有很多购房者问有没有降价排名，想买房路上避个坑，接下来我们看2022年1月-2022年12月北京二手房降价小区前100名。

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一、2022年北京二手房降价小区1-20名

我们挑西山御园和华远和墅简单分析。

西山御园

1、通勤太不方便了。比如你在中关村上班，小区离得最近的地铁是6号线，从小区到6号线最近的金安桥站需要坐公交车，不堵车的情况下需要半小时，再从金安桥到中关村还得至少1小时，换乘三次地铁。9点上班的话，5、6点就得起床，这还是路况好的情况，路况不好的时候时间更不可控了。

开车相对近一些，不堵的情况下40-50分钟左右，但是早晚高峰四环、五环不堵车？想啥呢！

2、总价相对高。小区单价虽然不高，但是大户型居多，总价基本都在1000万以上，有这钱，要是在海淀或者其他产业园上班，相信大家更愿意买个临地铁的两居，哪怕小区老一些。所以小区的流动性比较差。

华远和墅

1、郊区别墅。小区不仅位置偏远，还是别墅项目。这种房子买了之后接盘的人太少，除非改善或者在周边上班，且预算实在低，可以买。

2、通勤没优势。小区位于南六环外，且离地铁非常远，距离最近的地铁8号线始发站瀛海站坐公交也得40分钟，再到市区，怎么也得2小时以上了。

二、2022年北京二手房小区降价21-40名

来看看香醍漫步二区和花园巷为什么跌了。

香醍漫步二区

1、位置偏。小区环线位置本身就没有优势，离地铁距离还比较远，距离15号线最近的顺义站直线距离将近11公里，公交车不堵车的情况下要1小时才能到。

2、性价比不高。香醍漫步二区是龙湖的高端盘，小区容积率很低，大多是独栋别墅设计，单价在片区内偏高，如果不是地缘性改善群体或者依靠自驾出行的周边工作的购房者，一般同样预算可以选到性价比更高的楼盘。

花园巷

1、离地铁远。到最近的房山线大学城西站步行得45分钟，将近2.9公里，骑自行车也得小20分钟。

2、楼龄高。小区属于1999年的公房，再加上地处房山区、不临地铁、学校弱的前提下，还是老破小小区，升值空间真是非常有限，跌价太正常不过了！

三、2022年北京二手房小区降价41-60名

玉兰苑和设计师广场为什么降了，我们来看看。

玉兰苑

1、周边环境差，有嫌恶设施。目前小区南门前方有一大片空地，上面还有高压线，顺义政府规划把高压线改埋到地下，但目前还没有迁走。而且小区周边环境比较差，对面是酒店，迪厅，小区内租客也比较多，人员结构复杂。

2、小区是本土开发商规划，物业管理一般。小区是2007年建成的，开发商是顺义本地的建升开发商，物业是大龙物业，集中供暖，都比较一般，小区的地缘性购房者巨多。

设计师广场

1、容积率很高，商业和住宅混合。设计师广场容积率非常高，达到3.8，居住的密度很高。而且，小区由4栋23-26层高层塔楼及综合商业组成，小区下面是资和信百货商场。

2、户型设计。小区虽然是70年大产权，但是属于酒店式公寓形式精装小户型，基本都是开间户型设计，里边90%居住的都是25-35岁的年轻人。

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四、2022年北京二手房小区降价61-80名

我们来看看小南庄社区和模式口西里怎么样。

小南庄社区

1、户型设计。小区是1995年的房子，在售的房源不少，但南北向的很少，许多都是西向，西南、北向这样。而且户型设计大多都是短面宽长进深，设计一般。

不过好的一点是，小区2021年整体换了窗户外墙保温，2022年换了卫生间的管道，侧排改成直排，卫生间的台阶就能完全打掉了，小区内部道路正在重新铺新的，居住会更舒适。

模式口西里

1、整体品质一般。模式口西里是1987年的房子，房子有些年头了，社区内环境一般，车位比较紧张。绿化也不是很多，远不足30%，大概只有10%左右。

2、得房率低。模式口西里平均得房率为69.66%，得房率非常低，小区内有塔楼，居住体验一般。

模式口西里小区是首钢开发设计的，物业是首华物业。小区里面总共有61栋楼，居民4700多户，小区是首钢给自己员工建造的福利分房。

五、2022年北京二手房小区降价81-100名

来看燕山水泥厂和檀州家园西区有什么缺点。

燕山水泥厂

1、楼龄老。燕山水泥厂是1966年的房子，楼龄十分感人了。石景山很多老旧公房，像燕山水泥厂这样的6、70年代的老房子很多，基本上很难涨价。

2、位置一般。小区离地铁站比较远，距离地铁1号线最近的古城站，乘坐公交车在不堵车的情况下还需要30分钟左右。

3、物业一般般。小区大门没有门禁，而且物业是自己的居委会。

檀州家园西区

1、远郊老破小。小区不仅位置偏，还是1996年老破小，都是6层的板楼，没电梯。这种房子买了跟砸手里没什么区别，接盘的人太少，除非周边上班，且预算实在低，可以买。

2、通勤没优势。小区位于密云，自驾到北五环都要1个小时起步，打车的话，打车费都要250元+，再到公司，怎么也得2小时以上了。

看完这100个小区，我们发现这些小区都或多或少存在一些问题，比如物业差、学校一般、户型差、离地铁远、楼龄老等。

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大家在选房时，无论是新房还是二手房一定要注意我们一直强调的观点：

北京房价整体保持稳定上涨的态势是肯定的，一年涨幅不会超过10%，但市场两极分化会成为趋势。部分片区、小区涨幅仍然不错，好房源出来后依旧很快被秒，价格分化愈发明显。

房价核心还是围绕产业片区和人口走，像海淀、朝阳、丰台、亦庄同比涨幅都在5%左右，区域优势明显。亦庄、中关村、望京等产业片区集中的区域的房价显得更为坚挺。

最后我们给大家几条建议：

第一，不要听信网上的忽悠，很多人对政策只看表面文字从不去挖掘深层含义，跟专业概念都理不清的人去买房，会死的很惨。

第二，买房一定要从自己的需求出发，尤其是北京刚需者，从现在供应和政策端上看未来改善型新房成交还会占据主导，会挤压刚需购房者的选择空间，珍惜有地铁、低总价的上车机会。

317政策已经过去五年，北京房价目前趋于稳定，建议大家年底前尽量多看多比较，看中的几套房源一定要做精细化的算账对比，选择最适合自己的，更多详细解读找V房选房师，加助理号微信vfang19获取一对一专业买房指导

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