详细测评保利和光尘樾

小白下面从八个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。

先上规划总图

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、由于地块组成较为分散，下文将按照A，B，C，D，E编号，对地块进行区分；

首先分析下地块形态，A地块过于狭长，面宽过窄，地块素质较差；其余相对较为规整，D地块尺度最大，楼栋最多，小区形态也最为完整。

2、楼栋朝向上主要为偏东南；

3、A、B地块布置高层，楼栋间距主要为38米左右；C、D、E地块布置小高层，楼栋间距主要为34米左右，相比楼栋高度而言，后者尺度更为舒适。

1、指标分析

（来源：自规局官网）

A地块小区分布6栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为3.5，绿地率35.26%，建筑密度26%，小区容积率较高；

2、商住比为2.2%，配置较为合理；

3、存在人防地下室，可以注意下人防楼栋，地下室入户会存在一定的门槛；

4、住宅地库车位配比为1:0.8，车位较为紧缺；

5、户型面积均小于150㎡，瞄准刚需人群。

B地块小区分布7栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为3.31，绿地率35%，建筑密度22%，小区容积率较高；

2、商住比为0.1%，几乎为纯住宅地块；

3、存在人防地下室（地库占比71%），可以注意下人防楼栋，地下室入户会存在一定的门槛；

4、住宅地库车位配比为1:0.81，车位较为紧缺；

5、户型面积均小于150㎡，瞄准刚需人群。

C地块小区分布7栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为1.75，绿地率35%，建筑密度22%，为低密地块，比较宜居；

2、商住比为2.3%，配置合理；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:1.09，车位配置合理；

5、户型面积均大于150㎡，瞄准改善人群。

D地块小区分布18栋小高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.39，绿地率35%，建筑密度22%，地块较为低密，宜居；

2、商住比为0.26%，几乎为纯住宅地块；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:1.26，车位充裕；

5、户型面积均大于150㎡，瞄准改善人群。

E地块小区分布6栋小高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为1.36，绿地率38.63%，建筑密度22%，地块低密，宜居；

2、纯住宅地块；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:1.31，车位充裕；

5、户型面积均大于150㎡，瞄准改善人群。

2、区位分析

片区及地块本身素质：此地块位于月湖片区，夹于两山体之间，较为独立。

地块周边主要节点：

1、1.5km：白茅铺站（步行20分钟左右）；

2、直线750m左右：捞刀河；

3、直线2.0~3.1km左右：长沙学院，浏阳河，月湖公园，龙湖天街（在建），世界之窗，海底世界，湖南国际会展中心，金鹰影视文化城；

综上所述：地块离地铁口不是太远，边上环境资源较好，出门散步与地铁出行较为方便；在生活配套上，可驱车前往开福北的核心区（湘江世纪城、北辰三角洲）。

3、交通分析

高速路网：周边无高速口，但离京港澳和杭长高速不远，通达省内外也较为便捷；

城市路网：经福元中路进入东二环（距离2.3公里左右），往南可转三一大道，通达长沙主要核心区都比较方便；

往东经福元中路，开元中路可直达星沙核心区。

4、小区流线

人行、车行出入口：各地块的人行和车行状况详见上图，就不再一一介绍，但下面提下主要问题；

A、B、C、E地块的人行与车行流线，在入口处均存在一定程度的交叉；

D地块，相对人车分流更彻底（也有少量底商停车位），归家体验感佳。

5、教育配套

学校配套方面：配建1所54个班的小学，2所幼儿园，项目周边有福元小学、金鹰小学、长沙大学附属中学等学校，具体以楼盘公示为准。

6、地块细节分析

（示意图）

垃圾站、公厕：A地块的垃圾站和公厕集中设置于A-1#西侧（距11米左右），B地块的垃圾站和公厕集中设置于B-2#东南侧（距15米左右），D地块的垃圾站和公厕集中设置于D-5#西南侧（距12米左右），E地块的垃圾站设置于E-3#（距24米左右）与E-4#（距18米左右）之间。

幼儿园：位于B地块，但是占据了太多地块的核心空间，导致小区内部形态不规则（呈凹形），同时对小区楼栋的静谧性影响较大。

架空层：咨询小区各楼栋的架空层设置情况，有架空层的楼栋不仅可以布置半室外主题空间，结合入口设置也能让归家更有仪式感；详细了解本楼栋的架空层设置情况（位置，大小，主题等）。

消防登高面：B-1#~B-5#、C-1#~C-3#、D-1#~D-4#、D-5#~D-9#、D-11#~D-18#、E-1#~E-5#之间的登高面在一侧，硬景配置较多，加之楼栋间距有限，导致后期软景面打造（各类苗木配置）将较为局限。

入户：由于沿街商业占据太多A-6#的入户前坪，导致前坪不开敞、入户感营造略显局促。

围墙：B-4#与幼儿园相距较近，可以了解下详细尺寸，对底层住户可能存在一定影响，同时可以了解下此处的围墙形式（实体or通透）。

集中绿化：E-6#南侧的集中绿化，几乎为楼栋独享。

7、小区典型户型分析

108户型亮点：

1、主卧与卫生间纵向布置，采光通风性较好但是卫生间门正对床头，有一定缺陷，后期可通过软装遮挡。

户型遗憾：

1、南侧花园的奇偶层之间会有点对视；

2、厨房的开门流线与入户流线存在交叉。

户型可改造性：客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大起居空间，且中间无承重墙垛，无自理局限性；

客厅与东侧卧室可联合打造成横厅；

主卧与北侧书房之间无承重墙，打通后可做成主卧套间，满足主人房更加奢华的空间变幻需求。

（来源：房天下）

128户型亮点：

1、客餐厅能实现一定的南北通透。

户型遗憾：

1、南侧花园的奇偶层之间会有点对视；

2、厨房位于户型中央，对居住区域有一定的噪音和气味影响。

（框选处为去墙后空间联通示意）

户型可改造性：客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛（图中红圈处），存在一定自理局限性。

（来源：房天下）

143户型亮点：

1、客餐厅南北通透，采光通风佳；

2、入户处的套内花园可设置老人房，满足一定的分区居住需求。

户型遗憾：

1、南侧花园的奇偶层之间会有点对视；

2、厨房位于户型中央，对居住区域有一定的噪音和气味影响；

3、入户玄关处设置套内花园门，对其完整性有一定影响。

（框选处为去墙后空间联通示意）

户型可改造性：客厅、套内花园与南侧阳台之间可推出，扩大客厅空间，但中间有承重墙垛（图中红圈处），存在一定自理局限性；

主卧与西侧次卧、北侧次卧之间无承重墙，打通后可做成主卧套间（两房套or三房套），满足主人房更加奢华的空间变幻需求。

119户型亮点：

1、主卧套间分区合理，舒适性较好；

2、客厅尺度较大，满足家庭常用空间的舒适性需求。

户型遗憾：

1、餐厅面积较小；

2、北侧卧室的面宽与进深比例不佳，横向空间过长导致实际利用率较低；

3、北侧次卫，进深过短，后期使用体验不佳。

户型可改造性：客厅、次卧与阳台之间可以打通，扩大户内空间，且无承重墙垛，无自理局限性；

主卧与北侧卧室之间可连通做成主卧套间。

143户型亮点：

1、入户处的套内花园可作为老人房，满足一定的分区居住需求；

2、客餐厅南北通透，采光通风效果较好；

3、北侧生活阳台可满足一定的晾晒需求。

户型遗憾：

1、套内花园房门对玄关柜的完整性有一定影响；

2、厨房位于户型中央，对居住空间存在一定的噪音和气味影响。

户型可改造性：客厅、套内花园与阳台之间可延展，但存在剪力墙垛（上图红圈处），有一定自理限制；

主卧与东侧次卧、北侧次卧之间无承重墙，打通后可做成主卧套间（两房套or三房套），满足主人房更加奢华的空间变幻需求。

8、总结

地块综合：此地块位于开福区月湖板块，主要卖点是其相对独立的地块属性；

周边核心配套不多，但好在交通较为方便，去其他核心区位都还比较方便，从地块本身来说，部分地块不规则，整体素质一般。

适合人群：在周边工作且对本区位认同感较强。

如何选：预算够的情况下尽量选小高层地块，至于选相对独立点的小型E地块，还是形态相对完整的D地块，主要看个人喜好。

文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。

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