一直在明跌 成交却上涨

最近，某机构发布了最新一期的市场解读，为我们展示了北京各区近一年房价变化，其中，朝阳区分板块房价涨跌幅显示，中央别墅区以15.4%的涨幅超过朝阳公园、太阳宫两大强势改善，而十里河则以-16.3%的数据成为三季度同比跌幅最大的板块。

一直以来，十里河在朝阳都被视作垫底，虽然位处三四环，但是在本来弱势的南朝阳，又是朝、丰的两区交界，一般大家推荐朝阳的刚需板块，都会优先潘家园、劲松，十里河市场存在感不高，区域产业颇具“南城特色”，以家居、汽修、批发这类服务业和保障类经营为主，板块内大型商业配套主要由家具城构成，缺乏搅动人气的消费场所和活动中心，如果没有弘善家园，它的交易也会十分冷清。

南至左安路，东至弘善东路，西至十里河斜街，北至华威南路，项目由2007年起-2013年间分批次建成，横跨东二三环，覆盖潘家园、十里河两大板块，越过潘家园和劲松牵手的界河，就是10w+的二环里。整个社区共56栋楼，12564户，体量之大，大抵只有芍药居北里能够媲美。

弘善家园从A-M区共13个园区，以英文字母顺位标记，离地铁最近的M区距十里河站不到500米，每个区都是一个独立的园区，有单独的大门和园林，整个社区分布着密集的塔楼，周边底商环绕，含医疗美容、餐饮商超等多项生活服务，地铁站附近挨着两家麦当劳标记着交通枢纽+大型社区的兴旺人气。

这次踩盘我大概看了6—7个园区，现在防疫政策彻底放开，侧门基本是无人看管的状态，没有安保驻守，我这样的闲杂人等可以随意出入，走进去，就可以看到公区资源的紧张和物业维护的缺席。

每个园区都有一个微型的中心绿化，配地下车库和专门的自行车地下车库，以及地上电瓶车充电车棚，其中地下车库的入口设置园区外，一定程度上改善了小区人车不分流的安全隐患，但从各个小区之间街坊路的停车情况可以看出，小区车位配比紧张，需要开车通勤的朋友，尽量入手带地下车库的房源。

小区分楼栋，梯户比在2梯4户和1梯5户之间，楼梯、电梯间地、墙面虽然都铺了瓷砖，但因为进深和公区占用问题，显得有些逼仄，每部电梯合理载量在3人左右，可直达地库，地库的电梯门前被人用水泥简单地砌了个坎，推测是防止电瓶车进入居住楼层，带来消防隐患。

总的来说小区居住品质一般，有着大型非商品房社区的通病，之所以在偌大的朝阳抢手，主要在于以下优势：

①交通，十里河就位于国贸正下方，隔着潘家园、劲松承接国贸的刚需外溢，板块内17、10、14号线三轨交汇，弘善家园三个方向临铁，等明年年底17号线全线开通，十里河可以作为中心点覆盖北至未来科学城、南至亦庄的通勤需求，同时300外环公交始发站也在社区附近。

②价格，整个社区二手房源以1-2居为主，其中以纯南向两居为热门成交，，纯南户型采光好，也基本是弘善家园可以买到的朝向最好的户型，最低价250万以下即可上车东三环，往里走，同价位在潘家园买不到15年内的次新

③流通性强，将来便于置换，虽然有塔楼的户型硬伤，但得房率高，普遍在85%以上，且因为购房群体主要为有通勤需求的年轻人，挑一挑可以买到不错的装修

弘善家园部分户型

劣势：

①居住密度、户型、采光等塔楼常见弊病；

②噪音，社区南侧沿左安路铺设铁轨，部分临街楼栋需关注噪音问题；

购房建议

从自住角度，我更推荐A、B区的房源，除了更靠近二环潘家园板块、城市界面更好、保值能力更强等因素外，未来17号线潘家园西站通车，可以助力房价小涨，同时园区和铁路之间隔着一座弘善公园，可以相对降低噪音影响；但如果您平在国贸上班，那还是优先考虑字母排序更靠后些的，因为离10号线更近，通勤更便捷。

当然在十里河板块，刚需人群可以考虑的不止有弘善家园，如果您追求更舒适的户型，可以看看周庄嘉园、吕营家园这两个小区，虽然板块在明跌，但两个小区的行情都不算拖后腿，重点推荐周庄家园南里，到17号线周家庄站步程500米以内，一站即达14、10号线交汇的十里河站，等17号线全线开通，到海淀北、国贸、望京甚至丽泽和亦庄的通勤时长预计均在1小时以内。

北京地铁17号线北段线路图

北京地铁17号线中段线路图

北京地铁17号线南段线路图（已开通）

小区是2022年建成的，分19栋楼，均为6层高的板楼，共1582户，每栋四个单元。均价5.6万/㎡，最低318万即可拿下一套南北通透大一居，虽然是二类经适房，但户型、物业都在这类房源均准线之上。

走进小区，可以看到内部路面整洁，地上引导地标、路旁的楼栋指示牌应有尽有，门口安保在岗，负责登记出入的外来车辆。小区内部带地下车库，地面也有明确的车位划分，从一层以上普遍没装防盗外窗可以看出治安环境比较理想。

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虽然周边商业配套还是家具城，但往东约300米大羊坊路上有一家麦德龙可以满足日常采购需求，一家北京朝阳急诊抢救中心满足急症医疗需求。

还有本地人才知道的，十里河建材城东南侧的大洋路批发市场，蔬肉蛋海鲜应有尽有，是全北京仅次于新发地的批发市场。往北武圣路小吃街，开车7分钟就到，周边潘家园古玩市场、十里河花鸟鱼虫市场……多走走多找找，南城的烟火气要在犄角旮旯里找。

总的来说，在4-500万的相同价位下，两个小区我建议优先弘善家园，虽然自住差一点，因为是强流通的热门成交户型，且容错率更高，赶上行情变化也可以及时脱手，另一个就是就是比起三环内的弘善家园，周庄嘉园位置更靠四环，且设施更好的南里出房量不高，好房源更需要挑和等。

除此之外，板块内也有山水文园、美景东方这类改善型住宅，和金隅昆泰云筑这样的新盘，虽然朝阳港的饼迟迟未能兑现，但金隅在十八里店的两次拿地也可以视作一种信号，毕竟北四环内供地稀缺，未来内城改善还要依赖南城供地。