融创西北的希望

除了融创天朗南长安街壹号昨天迎来价格公示之外，咸阳融创森屿城获地方AMC纾困注资，最近受到各大媒体的关注。

而从融创目前在全国的一系列动作来看，基本上可以看出目前融创的“自救”路线图。

对于今年新成立的融创西北区域来说，西安将是核心与关键所在。

01

2022年12月9日，融创发布了一份“迟到”8个月的年报。这份长达216页的年报，其实透露出了很多重要信息。

首先，2021年的融创实际上是盈利的。

2021年，融创的合同销售额为5973.6亿元、营收1983.9亿元，分别同比增长4%、下降14%。毛利润-17.9亿元、净利润-253亿元。

但需要注意的是这个利润数据是在大幅计提各类减值约520亿元情况下的盈利指标，剔除减值影响后的核心经营利润125.7亿元。

也就是说，融创在2021年年报中一次将众多资产减值影响出清，这也就确保了在接下来几年大家将会看到一个更漂亮的财报。

实际上，在2021年年报、2022年半年报中，大幅计提减值，是不少开发商的年报中都出现的。阳光城2022年半年报计提减值98.33亿元、2021年年报富力计提了150亿元资产减值……

其次，融创的资产大于负债。

年报显示，2021年融创的负债总额为10518.8亿元，资产总额为11765.5亿元，权益总资产为1246.7亿元。

可以看出，融创虽然背负着万亿负债，但并非资不抵债，依然拥有1200多亿的权益资产，这一点其实对于融创的业主来说，吃了一颗定心丸。这个权益资产规模，虽然较2021年的1778.3亿元下降了29.89%，但依然高于2020年及以前。

当然，这个负债数据只是表内负债，至于表外负债有多少，我们不得而知，这里所有的讨论都是建立在表内数据的基础上。

再次，融创目前手握1.6亿㎡的权益土储。

2021年融创新增土储为1774万㎡，货值1944亿元。截止2021年末，融创的总土储为2.54亿㎡，其中权益土储为1.6亿㎡，权益土储货值1.77万亿元。

除了几个文旅项目之外，融创大量的土储位于一二线核心城市，算得上是优质资产，这其实也是融创的底气所在。

02

2021年年报中，融创提到：2023年融创将通过保交楼专项借款、争取银行的保交楼配套融资，以及盘活优质项目的方式，实现保交付的目标，并帮助公司的经营恢复稳定。

从目前来讲，在近一个月内，融创的多个优质项目已经开始陆续盘活。

2022年11月底，拥有超过500亿元可售货值的融创董家渡项目，获得中信信托、华融资产120亿元注资。

值得注意的是，本次合作的股权转让并不是项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，融创会在未来融资偿还后回购股权。

除了董家渡项目之外，武汉桃花源项目获得东方资产33.11亿元注资，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。

武汉桃花源项目位于光谷核心区，为融创2017年收购当地两家项目公司获得，项目总建筑面积81万平方米，总货值约226亿元，目前还未开盘销售。

与董家渡项目类似，武汉桃花源项目合作达成后，东方资产将行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。

位于咸阳的融创森屿城项目，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成，这代表着国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地。

融创森屿城位于咸阳城市核心区，是2020年6月份融创联合丽彩摘得的一块地，项目总体量20万㎡，打造的是建面约125-175㎡的大平层，目前尚未正式开售。

上海董家渡项目、武汉桃花源项目、咸阳森屿城项目，连续获得AMC注资，也透露出了目前融创自救与纾困的路线图。那就是首先拿出城市核心的优质项目引入AMC，盘活这些项目通过销售回款滚动带动整体趋好，典型的以点带面。

在这个闭环中，处于最后环节的其实是目前无可售货值或可售货值仅剩下商铺、车位的项目，以及体量巨大、去化困难的文旅项目，这些项目可能需要更长时间的等待。

03

我们再来把目光聚焦到融创西北，毕竟西北区域是今年新成立的一个区域，是一个年轻的区域，我们所在的西安则属于西北区域。

在西北区域，融创率先进入的是西安，2015年9月份通过与天朗合作进入西安。随后，在陕西又进入了延安、咸阳。除了陕西的3个城市之外，融创西北区域目前进入的城市还包括兰州、银川、太原、乌鲁木齐。

而在西北区域所进入的城市中，不管是从目前的项目数量和规模，还是从土地储备规模，毫无疑问西安是核心，在西北区域扛起大头。

融创截止2021年年底的土储信息显示，西安的土储规模为1117.59万㎡，土储规模在全国仅次于重庆、武汉、青岛、眉山；西安的权益土地储备规模为618.05万㎡，在全国仅次于重庆、青岛、武汉、天津、眉山。

当然，从融创土储规模居前的城市来看，基本都有文旅项目，西安的文旅项目是融创西部湾。

作为融创在全国的重镇、西北的核心，西安过去几年市场情况比较好，融创每年在西安的销售规模都在百亿级别，西安甚至承担着为华北输血的重任。

今年由于西安在售项目比较少，仅有融创望江府推售了1619套房源、海逸长洲A区推售了32套房源。目前，西安短期内可售住宅房源主要来自于上述两个项目的平销，以及即将加推的融创天朗南长安街壹号的数百套现房。

就在我正在写这篇文字的时候，融创天朗南长安街壹号3栋毛坯高层价格公示，价格在1.45万元/㎡左右，共计597套房源，其中包括100㎡以下的户型。预计这肯定是一个摇号盘了，就看会多少人摇。

从一定意义上讲，目前的西安承载着融创西北的希望。因为，从融创在西北区域的其它城市来说，咸阳2022年的市场降幅非常大、兰州市场也是非常难的、银川本身市场规模就有限房价也已进入下跌通道……

在西安，融创其实依然手握一些优质的土储，西安的经营逐步恢复稳定，一方面参照融创森屿城为优质项目引入战投，从而逐步盘活更多的项目。另一方面比较重要的是，目前已经出现延期交付的海逸长洲、东方宸院等项目保交付，以及交付情况如何，也更为重要。

这两年，融创一直是西安的交付标杆，在当前特殊困难时期，交付是否会打折扣，这直接关系到业主、准业主对于融创的信任。

事实上，这些年融创从产品层面、服务层面，在西安所建立的认可度是有目共睹的，这是不可否认的。这一点其实从今年融创望江府的热销，就可以看出。

当然，一切的恢复都是需要一个过程，就如当前楼市整体形势一样。即将到来的2023年，对于融创西安、融创西北而言，也将开启逐步恢复稳定之路。