REITs周报 | 破百亿向“千”进，2022产业园REITs年终总结

【2022.12.19-12.25周报】

上周二级市场表现

上周公募REITs 跌多涨少，中关村REIT限售解禁后交易活跃度有所增加

数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

上周公募REITs整体跌多涨少，下跌最多的为保租房板块。产业园REITs中除张江光大REIT小幅上涨外，其余跌幅在0.46%~2.06%之间。蛇口产园REIT上周完成了2022年度首次分红，分红后未能挽回下降走势，跌幅居前。上周上海地区三支产业园REITs交易活跃度继续走高。

中关村REIT上市满一年，锁定期一年的机构投资份额于上周一交易日解除限售，共释放约3.3亿份可交易份额，可在二级市场直接交易的基金流通份额占比从29.91%上升到66.66%，解禁后将仅有原始权益人的3亿份面临3~5年禁售。解禁后中关村REIT上周跌幅1.47%，处于板块平均水平，平均日均换手率及周交易额较前一周有20%左右增加。

产业园REITs相关动态

2022年产业园REITs发展大事记与发行小事记

经过2021公募REITs元年发展，2022是我国公募REITs首次经历完整一年，REITs发行规模取得快速突破，从2021年末的11单、364.13亿元增加到2022年末的24单、783.61亿元，回收资金带动新项目总投资额超过4200亿元。按当前市值计算，2022 年产权类产品的平均预计分派率超过3%，特许经营权类产品的平均预计分派率超过7%，并且首年发行的REITs均按计划完成了分红，REITs取得长足发展，获得投资人充分认可。

近日，国家发改委投资司副司长、一级巡视员韩志峰在第七届“中国PPP论坛”公开表示，2023年基础设施公募REITs很可能进入快速发展期，到2023年底，我国基础设施公募REITs发行能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。

REITs

2022产业园REITs发展大事记

REITs

*多地将产业园区作为公募REITs重点发行对象

产业园区具有资产规模大、范围广的优点，并且底层资产基本不存在待突破的重大合规性问题，资产盈利模式清晰，收益成熟稳定，天然适宜发行公募REITs。很多地方在争取首单时均致力于将产业园区作为试点突破，或在发行第二单及以后时大力推进产业园REITs发展，力求盘活园区资产同时助力新园区建设。除已发行的北京、上海、深圳、苏州、合肥及杭州外，今年还有广州、南京、武汉、西安、青岛、济南、长沙、厦门、无锡、海口等城市的园区公开表示在积极推进产业园REITs的发行工作，明年有望更多园区REITs落地。

*发行工作稳步推进、市场表现良好

2022年产业园REITs新增4单，累计发行8单，占所发行24单公募REITs的33%，累计发行规模从99.5亿元增加到152.2亿元，占所有发行公募REITs规模的18%，平均发行认购倍数80倍。截止目前，产业园REITs二级市场平均溢价在20%左右，年中平均溢价一度接近40%，在所有REITs中表现居中，好于高速公路REITs及保租房REITs，仅次于绿色能源REITs及物流园REITs的平均表现。

*积极应对疫情影响，坚持履行分红义务

2022年上市一年的4只产业园REITs均按计划完成了去年收入分红，累计分红超2.5亿元。2022年受各地疫情影响，部分园区积极承担社会责任，响应政府号召实施租金减免，使得收入水平受到一定冲击。3支产业园REITs预计合计减免租金1.2亿元，约占全年总收入的20%，受影响的REITs正通过降低预留支出、递延所得税等方式提升资产运营的EBITDA水平。

在此情况下，部分REITs仍积极履行分红义务，蛇口产园REIT前三季度可供分配金额完成率仅55%，近日却率先完成2022年度首次分红，将5100万元可供分配金额全部用于分红。分红收益率虽不及预期，但疫情下的产业园REITs管理水平基本经受住了考验。随着我国疫情防控全面放开，生产生活秩序有序恢复，明年园区的收入有望回升至正常预期水平。

*产业园REITs扩募积极推进中

随着公募REITs发行规模增加，机构投资者认购踊跃，对于扩募的呼声不断高涨。3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》中首次提出研究制定基础设施REITs扩募规则，5月31日，沪深交易所发布扩募规则，9月末，上市满一年的首批9单公募REITs中，5单发布了扩募公告，其中包括两单产业园REITs——蛇口产园及张江光大，在获得交易所受理后目前进入意见反馈阶段，待正式上市后有望分别为蛇口产园REIT及张江光大REIT贡献不少于11亿元及16亿元的扩募资产。

*产业园Pre-REITs获得支持，发展环境不断向好

公募REITs落地后，Pre-REITs基金的组建也在悄然开展。2022年包括东久新宜、中联基金、北京国管、南山控股等多家原始权益人及投资机构在内已积极布局产业园区的Pre-REITs业务。今年8月，南京市在《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的政策措施》中率先正式提出探索设立政府引导的基础设施领域REITs产业投资基金，重点开展存量基础设施项目并购重组和REITs试点，对刚投入运营的现金流较少但增长潜力较好的资产，可引入金融资本、产业资本和政府引导基金等资金，组建Pre-REITs基金，孵化成熟后发行REITs，实现各类资本的有序退出。

今年12月，中国证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，第五点措施中提到积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

*公募REITs有望拓展至商业不动产，更多园区迎来机遇

不久前证监会副主席李超公开表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。在传统商办基础上，规模占比较大，建在商业用地上的产业园区资产也有望通过公募REITs实现退出，产业园REITs的发展或将迎来新的高度。

REITs

2022产业园REITs发行小事记

REITs

首先在资产管理方面，经过2021年的首批试点，2022是产业园REITs不断下沉的一年。产业园REITs从2021年末的4只增加到2022年末的8只，在管建筑面积从87万㎡增加到184万㎡，资产管理规模从不足100亿增加到150多亿元。区位上从北京、上海、深圳等一线城市核心资产逐步向合肥、杭州等二线城市的高新区、经开区下探。业态上也从单一软件园业态逐步向制造园区、生物医药园等多新兴业态延伸。

其次，在资产的估值方面，二线城市研发园区折现率继续采用6.5%，一二线城市的制造园区折现率则取值8.0%以上。受今年疫情影响，园区收入预测趋向保守，首年预测资本化率呈现逐步上升态势，且东久REIT在申报后首次出现了估值小幅下调情况。

第三，产业园REITs在发行交易结构的处理上，也出现了更加复杂的局面。比如在今年发行的两单REITs中出现了资产重组情况下的银行贷款处置问题。尤其近日上市的和达高科REIT，在有银行存量贷款情况下，两个底层资产分别完成重大资产重组及双层SPV结构交易，并在上市后保留部分贷款，为后续发行提供参考价值。

最后，年内二级市场不断利好，产业园REITs在发行定价阶段逐步获得了更多溢价。第一批产业园REITs的定价普遍溢价率不高，还出现了折价发行的情况。从中关村REIT开始，产业园REITs的发行定价溢价率基本都在10%以上，并且上市首日均实现正增长，部分甚至出现了首日30%涨停的情况。投资机构的认可也将吸引更多如养老金等长期稳定资金入局，为未来发行的REITs提供广泛、坚实的投资基础。

REITs

按照我国目前存量基础设施规模超过400万亿，约1%REITs发行率来看，未来公募REITs市场规模可突破4万亿元。假设其中产业园REITs规模占比10%~20%，则至少迎来几千亿规模的发展前景。今年是产业园REITs发行规模突破100亿元的关键时期，回顾今年发展大事记与发行小事记不难发现，产业园REITs发展的千亿大船已扬帆起航，在国家顶层政策支持、监管及各级政府持续推动、及原始权益人不断加深认识下，产业园REITs正以良好势头迈入第三个发展年，让我们明年再见！

REITs

转载发布本篇内容，请联系原作者授权，
同时须以不小于14号的非浅色字体在文末标注
“文章来源自清控科创产业园REITs研究中心 ”。

清控科创产业园REITs研究中心

立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。

欢迎咨询：18910093326（刘女士）