城南网红“鸽王”，这次“加价卖”？

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昨晚，高新区天府一街“中州锦城湖岸”终于取证了。

房源不多，一共64套，其中32套为200平米以上（不摇号），32套200平米以下（需要摇号，大概率刚需才能参与）。

正好一半的一半。

大家都知道，在11月成都楼市新政之后，200平米以上的房源不摇号。而即便200平米以下摇号的房源，也不区分顺位。

因此，从规则上来讲，这次房源虽然不多，但普通和刚需资格都是有机会买到的。

01

64套房源，所有人都有机会

中州锦城湖岸，相信关注楼市的朋友已经很熟悉了，高新区乃至全城热度最高的“网红盘”之一。

整个项目分为两期，一期为高层产品，早已交付入住；二期为小高层和叠拼。

目前，二期的小高层已经售罄，剩下的都是叠拼。

上批次开盘时间是今年6月，小高层450万起（除1楼特殊户型），刚需第一顺位38个月社保熔断。

▲ 上批次刚一38个月熔断

不过，随着11月成都楼市新政出台，摇号规则大变，各个顺位摇中的概率也随之改变。

第一，大概率刚需能摇200平米以下房源。

如果该盘3倍房源人数报名（大概率3倍以上），只有无房（刚需）能进入最终摇号池。

第二，对于刚需来说，不再区分顺位。

因此，32套200平米以下房源，可能面临几百人争抢的局面。打个比方，如果1000名刚需报名，那么摇中概率将只有3.2%

第三，不区分刚需顺位，“社保巨子”优势荡然无存。

此前的刚三、刚四与“社保巨子”将平起平坐，迎来一线希望。

第四，200平米以上户型不摇号！

普通资格也有机会。从11月成都楼市新政后的案例来看，不摇号房源（200平米以上，或没有开过盘的“双限地”）将开发商自行组织摇号。

02

“加装修、搭车位”销售？

200平米以上房源，既然是开发商自行组织摇号，就有可能“奇货可居”，加价销售也是有可能出现的。

此前，有购房者反映天府新区某不摇号楼盘，购房者购买车位，可以优先选房，这其实是变向加价。

昨天，中洲锦城湖岸取证后，也有购房者反映，开发商要求加装修和车位费。

不过，就我们咨询售楼部得到的答复是，目前200平米以上房源还没有具体的销售办法，需要等待进一步通知。

市面上的各种传闻，大家听听就罢了，建议感兴趣的朋友还是到售楼部咨询，免得错过一次摇中的机会。

在这次开盘前，也有传言说，中洲锦城湖岸200平米以下户型（具体为199.56平米），都将改成200平米，以便开发商自行组织摇号，收取茶水费。

是否收取“茶水费”暂且不说，至少目前来看，中州方面并没有出现“修改面积，以规避摇号”的情况。

给大家说这些，只是实事求是说明项目情况，并非偏袒中州。

从楼盘品质来说，我们也一直认为中州做得并不好，从一期开始维权就很多，问题不少。

但是由于项目涨价较多，购房者都赚了不少，维权的声量自然就小了。

03

产品一般，但资源顶级

再来看，中州锦城湖岸产品。

整个楼盘二期占地约144亩，容积率3.0，虽然容积率比较高，但是144亩的占地面积内仅有834户，也算难得大盘。

项目目前在售和未来将售的都是叠拼别墅。

有上中下四叠和上下两叠，两种产品。

这批次64套，为上中下四叠产品。

四叠产品，由上叠、下叠以及中间两套平层构成。

中州锦城湖岸之所以抢手，并不在于产品一流，而在于地段、资源占有顶级。

一流的地段+一流的资源+二流的产品+一定的“剪刀差”，让中洲锦城湖岸成为市场上的“抢手货”。

▲小区被公园和学校包围

资源占有一：锦城湖最近的楼盘

如果去锦城湖散步、骑车，甚至要从中洲锦城湖岸的围墙下经过。

锦城湖岸甚至可以开一个从小区到锦城湖的小区大门。

当然，也有人不喜欢这种“零距离”。

毕竟天气好的时候，锦城湖骑车要塞车，露营要抢地盘，吵闹是难免的。

资源占有二：学区好

隔壁就是蒙彼利埃小学和幼儿园，虽然蒙彼利埃中学最终没有成行，但来的是石室天府中学（锦城湖校区），也是最好的名校资源。

▲ 大源片区“多校划片”学校

就目前来看，即便多校划片，大源小升初所对应的三所中学：市教科院附属学校、市教科院附属中学、石室天府中学（锦城湖校区），都是较为优质的教育资源。

得益于此，大源的二手房价格普遍较为“坚挺”。

资源占有三：商业+产业

其余的资源，中州锦城湖岸和大源其他楼盘共享同样的待遇。

主要是商业资源，比如对面的铁像寺水街、大源伊藤、鹭洲里等，以及锦城湖对面的环球中心、SKP等，走路、骑车都可以很轻松达到。

▲ 项目南边铁像寺水街二期

另外，大源天府一街到天府五街的产业加持，是区域最重要的资源，也是支撑大源房价的重要因素。

04

产品上有硬伤，部分为“公寓”

再来看下中洲锦城湖岸这批次的叠拼产品。

中州锦城湖岸在产品排布上，是有“硬伤”的。

项目为了最大化“湖景”。

因此，整个产品排布，是南高北低的“高低配”。这就注定了会在一定程度上“牺牲采光”。

从这次拿证的20/25/26三栋楼也可以看出。

20号楼，单价最便宜，中间平层单价3.17万/平米；而26号楼，中间平层达到了3.46万/平米出头，每平米相差将近3000元。

为什么？

因为20号楼南边紧邻小高层（13层楼），我们地处北半球，阳光从南边来，南边如果是高大建筑，就会影响“采光”。

为此，我们去查了下采光的情况。

果然，20号楼，除了顶跃，其余房源均为“采光不足”的“公寓”类住宅。

看来，便宜有便宜的“原因”。

25号楼和26号楼没有公寓，包括底跃在内的均为“住宅”。

另外，26号楼北侧为4层的上下叠产品，因此26号楼的顶跃5楼可以看到“锦城湖”。

26号楼顶跃也是这批次单价最贵产品，达到了3.54万元/平米。

05

顶跃最贵，预算将超1000万

最后，来看下这批次产品户型分布。

中叠：199.56平米大平层（四室两厅三卫）

1、产品整体中规中矩，双动线设计，动静分区十分明显。客厅和餐厅进行了功能区分。

2、优点是，有双阳台设计。其中客厅阳台宽度有1.9米，尺度上颇为宽敞。

3、这个尺度的户型，一般都会有三卫设计，双套房布局可以让一家三代同堂也互不打扰。

4、不足就在于有一个暗卫，这也是不少大平层为了把采光给卧室和客餐厅做出的选择。

上叠：262.68平米（五室两厅三卫）

1、中洲锦城湖岸的上下叠首层部分和中叠一模一样。

2、上跃部分，做成了一个将近50平米的主卧。这个尺度的主卧还是十分豪气的，特别是26号楼，可以直面锦城湖，视野十分开阔。

3、26号楼上叠总价在930万左右，由于是清水，后期加上装修总价会超过1000万，门槛较高。

下叠：256.3平米（五室三厅两卫）

1、前面说了，中洲锦城湖岸的上下叠，首层和中叠一模一样，没有太多可说。

2、不过，底跃作为256平米大户型，居然只有两个卫生间，显然不科学。后期，业主需要进行改造。

3、相对于顶跃来说，底跃的负一楼就比较鸡肋了，有实力建议选顶跃。

最后，由于各种原因，项目修建的时间比较久了，目前是清水现房，明年3月交房，差不多就是买到就住，基本不担心烂尾的风险。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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