俊发地产2.37亿美元债违约，此前利息发生逾期

俊发集团存续债券克而瑞数据归母净利润财务杠杆水平筹资性现金流净额

今年以来，俊发地产延长信托还款时期、美元债利息逾期，接连兜售资产回笼资金等，都可看出其在债务危机中越陷越深。

01

违约

12月23日，香港俊发地产有限公司（以下简称“俊发地产”）公告称，由于宏观经济、房地产市场、金融环境等不利因素影响，公司预计无法偿付到期票据的未偿本金及应付利息。

公告显示，“HKJFPC 11 12/24/22”票据已于2022年12月24日到期，俊发地产一直与债权人沟通，探讨再融资或任何其他可行方案，以寻求解决目前情况的办法。

据公开资料，上述票据发行于2020年，存续规模2.37亿美元，票息11%，应于今年12月24日到期。

值得注意的是，今年7月俊发地产未支付该票据的1303.5万美元利息，已经构成违约。

此外，在境内债方面，主要由俊发地产全资子公司俊发集团有限公司（以下简称“俊发集团”）发行，目前存续债券两只，存续规模40亿元。

2022年10月，俊发集团“18俊发01”本金展期两年方案获通过。

实际上，俊发地产的危机早在去年下半年就已显现，2021年10月公司传出“裁员风波”，随后又曝出大湾区总部撤场消息。

2022年2月，由于俊发地产流动性及融资能力恶化，惠誉将其长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。

随后，俊发地产延长信托还款时期、美元债利息逾期，再到接连兜售资产回笼资金等，都可看出其在债务危机中越陷越深。

近年来，昆明楼市供应量大涨，重仓旧城改造项目的俊发地产周转率与毛利率均下滑，随着销售疲软、融资环境趋紧，其流动性及融资能力持续恶化。

02

深陷危机

据官网介绍，俊发集团1998年创建于云南，发展于全国，是一家以“品质筑就生活”为使命，以“城市更新综合服务商”为定位的全国综合性投资集团。

俊发集团旗下业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、生活服务、商业运营等，打造俊发全维业务生态圈。

俊发集团官网

俊发地产在昆明市乃至云南省拥有高品牌知名度，2009至2020年间一直是昆明市销售规模最大的房企。

据克而瑞数据，2022年1-11月俊发地产以114亿操盘金额在房企中排名第94位，以69万平方米操盘面积排第87名，属于区域型中小房企。

俊发地产在云南省的市场地位强劲，且在旧城改造项目方面经验丰富。

截止2021年上半年，俊发地产总土储货值约2104亿元，在全国排63位，土地储备约为4年。

然而，俊发地产大部分土地储备位于云南省省会昆明市，其业务地域集中度风险犹存。

近年来，随着昆明楼市供应量大涨，俊发地产拿地又偏向于旧城改造，其整体周转率与毛利率均受到了影响。

2022年上半年，俊发集团实现营收63.2亿元，同比下滑27.77%；实现归母净利润-18.87亿元，出现首次亏损。

截至2022年6月末，俊发集团总资产为1534.26亿元，总负债1227.61亿元，净资产306.65亿元，资产负债率80.01%。

从财务杠杆水平看，近年来俊发集团资产负债率缓慢提升，杠杆风险暗藏其中。

《小债看市》分析债务结构发现，俊发集团主要以流动负债为主，占总债务的82%。

截至同一报告期，俊发集团流动负债有1009.01亿元，主要以一年内到期的非流动负债为主，其短期债务合计233.34亿元。

相较于短债规模，俊发集团流动性明显吃紧，其账上货币资金仅有40.46亿元，现金短债比低至0.17倍，公司短期偿债压力较大。

在备用资金方面，截至2021年末，俊发集团银行授信总额有531.51亿元，未使用授信额度为251.56亿元，表面上看财务弹性尚可。

银行授信

除此之外，俊发集团还有218.6亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计有144.76亿元。

整体来看，俊发集团刚性债务有378.1亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为31%。

从融资渠道看，除了发债和借款，俊发集团还通过股权、租赁以及信托等方式融资。

值得注意的是，俊发集团诸多项目与中航信托合作设立子公司深圳俊航，存在“明股实债”嫌疑。

2021年12月，俊发集团两次向深圳俊航出质旗下地产公司股权，数额分别为9.7亿和4.1亿，今年1月俊发再次出质股权，数额达46.17亿元。

截至2021年6月末，俊发集团少数股东权益有109.9亿元，占所有者权益的30%；但少数股东损益却为-5553.75万元，明显于少数股东权益占比不匹配。

另外，随着融资环境趋紧，2020年以来俊发集团筹资性现金流均呈现净流出状态，2020-2022年中该指标分别为-26.57亿、-87.63亿以及-43.5亿元，公司再融资压力较大。

总得来看，俊发集团重仓的旧改项目规模大、周期长、回款慢，销售疲软，业绩出现亏损；公司债务负担较重，短期偿债压力较大；筹资性现金流持续净流出，再融资风险较高。

03

“云南王”

1998年，新中国近半个世纪的福利分房制度终结，中国正式进入商品房时代。同年俊发集团于云南成立，创始人李俊确定了“城市更新综合服务商”的定位。

2001年，李俊在昆明翠湖旁边开发了“俊园”，震惊了很多昆明人，年仅28岁的他也成为了昆明地产界的传奇。

俊发集团董事长李俊

而正当春风得意之时，2003年李俊因行贿被批捕，经历了两年的监狱生活后。

出狱后，李俊与王石一起打造了“水晶俊园”，就这样他东山再起，又一次成为了云南地产界的领军人物。

2011年，俊发开启全国化布局，成都是其走出去的首站，随后又布局贵阳、海南等地，2015年拿下旧改项目杀入上海，后面还传出了总部搬迁上海的消息。

2014年，李俊第一次位居胡润百富云南榜首，身家达64亿，并占据了六年的榜首。

2015-2017年，俊发地产实现销售分别为131亿元、190亿元以及381.3亿元，两年时间完成了销售规模翻三倍的增长，堪称“三级跳”。

然而，迎来销售增长的高光时刻后，俊发却陷入了瓶颈期。

2018年，俊发地产销售金额为550亿元，排名第49；2019年全口径销售金额为528.4亿元，行业排名第64。

相较于前两年的火速上升，俊发地产增长疲态尽显。2020年俊发地产全口径销售额为670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式落空。

近两年，俊发地产重新出征，开始加大对外省一线城市的投资。不过，旧改经验异地复制的困难暂且不说，在如今的大环境下，俊发逆势全国扩张的时机选择和空间余地可以说“生不逢时”。