养老地产开发市场融资方式分析

近年来，中国养老产业发展日新月异，各类企业纷纷涉足养老蓝海领域,在政策鼓励下，养老产业融资模式在探索中前行。中国养老地产投资主要有3 个主体，其中房地产开发商是养老地产项目最主要的开发投资者，目前中国养老地产开发融模式主要有商业银行贷款、企业债券、房地产投资基金、私募股权基金（PE）等模式。

一、养老地产开发市场融资方式简介

（一）商业银行贷款

银行贷款是最常用的融资方式，目前银行对养老服务业的支持处于起步阶段，全面推广尚有诸多政策性和实践性的瓶颈。长期以来，大多数养老机构得不到银行的信贷支持，银行系统也缺乏专门的信贷产品。

（二）房地产投资基金

房地产投资基金是将基金投资于房地产行业的一种基金。基金由基金公司发行，募集社会闲散资金。基金公司将募集到的基金，交由专业基金管理人员投向股票、债券等有价证券，从而使投资者从中获得收益。

（三）私募股权基金（PE）

私募股权投资基金，简称PE，是针对未上市企业的一种投资形式，其对象是少数特定投资者。私募股权基金不面向所有公众开放，投资门槛相对较高。私募过程中，事先交代好了投资者的退出机制。投资者可以通过上市、并购或管理层回购等方式，出售股份并获得利润。

二、各融资方式对养老地产开发重要性分析

（一）商业银行贷款

商业银行贷款优点是融资成本低、弹性大、财务杠杆大。缺点是银行对企业要求高，审查严格。很大一部分养老地产的资金依托于商业贷款。

2018年9月，农业银行印发了《中国农业银行养老机构贷款管理办法》，成为首款针对养老行业的对公信贷产品。其中明确了该信贷业务的定义、定位及有关内容。北京某社会福利设施用地（A61）项目即符合贷款要求，作为重点支持对象，获取了低成本贷款。

（二）房地产投资基金

2016年3月，中国人民银行等五部委发布《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发〔2016〕65号），鼓励有条件的地区探索建立养老产业投资引导基金，采用基金化管理、银行托管、专业基金团队运作模式，通过阶段参股、跟进投资等方式，引导和带动社会资本加大对养老服务业的投入。鼓励风险投资基金、私募股权基金等投资者积极投资处于初创阶段、市场前景广阔的养老服务企业。

近年来，由企业自发组建的康养产业基金模式逐步走向成熟。如由复星康养联合陕药集团共同发起设立的“陕星康养产业投资基金”，总规模达百亿，首期规模20亿元，主要投资于陕西省内外大康养领域，包括但不限于健康社区、康养综合体、康养产业链上下游企业，立足西安、辐射西北、布局全国康养市场。

养老地产投资基金丰富了养老地产融资渠道。房地产投资基金也是吸引外资投资的良好契机。开发商可以顺势开阔融资路径，打造良好的外资融资平台，对养老地产开发的融资起到了很大的促进作用。

（三）私募股权基金（PE）

私募股权投资基金政府监管相对宽松，相关企业无需披露太多信息，私募基金融资弹性较大、退出方式灵活、收益较高，但融资成本较高、资金使用期限短，也存在小范围信息披露。

2022年11月28日，中国证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

三、案例分析

（一）情况简介

在天府之国的成都市周边有一个发展潜力巨大的小镇，在那里云集着众多的房地产开发企业，其中也不乏一些国内知名的房地产企业，在这些企业之中有一个名不见经传的中小房地产企业在竞争日趋激烈的市场中脱颖而出，并成功运作了一个投资总额近十亿元的养老地产项目。

如何针对自身企业及项目的特点融资确实是一件令企业管理者头疼的事。由于该养老地产行业融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决项目资金问题。

（二）融资方式

采用了国内商业银行贷款、引入养老地产投资基金、私募股权基金集合的融资方式，解决了整个项目开发过程中的资金这大难题。

（三）评论

在项目初期采用国内商业银行贷款方式解决了项目所需的15000万元前期资金。采用引入养老地产投资基金、私募股权基金解决了前期报建所需建设方资金证明及缴纳民工保证金的资金问题，即通过信用担保方式实际支付了信用担保资金，解决了在前期报建就需向政府出据保函和缴纳13895万元的资金问题，从而大大提高了有限资金的使用率。最终使该养老地产项目顺利完成。

通过上述案例我们不难看到，任何一个项目仅仅依靠某种单一的融资方式，都不能完全解决项目的资金问题，而通过将多种金融产品进行有效组合并加以运用却能达到事半功倍的效果。

综上所述，目前中国养老地产还未形成稳定可复制的盈利模式和经营模式，市场上大多项目针对高端客户群体，中端客户群仍存在大量未开发市场。通过与有丰富运营经验的房企、金融机构合作，开发新型运营模式，打造养老产业新生态，为不同需求的客户群体提供服务，结合不同组合融资方式可以有效回笼资金，实现长期现金流，促进中国养老地产的良性循环发展。