二拨子PK朱辛庄的终极逻辑，很多人都想错了丨规划解读系列

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大家好，我是表姐。

之前看过表姐直播的亲们应该知道，今年北京无论投资还是自住，永丰、二拨子和朱辛庄，都属于不能被忽视的存在。

尤其是二拨子和朱辛庄，是北京为数不多总价友好，未来升值可期的板块。

本来在表姐的概念里，二拨子跟朱辛庄都是昌平南的「扛把子」板块，这兄弟俩能冲上哪个都很不错，很难说谁能绝对艳压谁。

但最近跟某位大佬一顿神侃之后，表姐觉得自己的看法肤浅了。

如果你也在纠结到底是选二拨子还是朱辛庄，那这篇文章你绝对不能错过。

02

早些时候，表姐在销冠100的板块群里发起过一次关于二拨子PK朱辛庄的大讨论。

当时两边的支持率几乎是一半一半，朱辛庄甚至还有隐隐压过二拨子的势头。

不怪大家有这样的看法，因为从表面上看，二拨子与朱辛庄，都是「产业+地铁+配套规划」的优质集群，可以说是产业不差，规划也不差。

但只要耐心细致地分析，就会发现二拨子和朱辛庄的板块逻辑，隐藏着巨大区别。

首先，昌平南最近两年之所以热度高，主要还是傍上海淀大腿，有关昌平过去的发展轨迹，以及与海淀的爱恨情仇，表姐在之前的文章里都写过：

在走过了回天居住区→昌平新城→未来科技城东区等一系列弯路之后，昌平最终还是想开了，一扭头就扑进了海淀的怀抱。

肉眼可见的年代里，昌平发展还是得看海淀老大哥的脸色，这意味着，谁到海淀的距离更近，谁未来的前景就更稳。

不用看地图也知道，二拨子距离海淀天然更近一点，跨过京新高速就是海淀地界，二拨子到海淀最近的距离，就只有几十米而已，几乎抬腿就到。

而到海淀近就代表到产业和购买力更近。无论是到永丰产业园、航天城，还是软件园，位于海淀前排的二拨子都更有优势。

并且，随着航智桥和邓庄南路的修通，二拨子板块以往被诟病「割裂」的痛点，也会得到缓解。

如果大家手头有电脑，可以查一份名字叫《回龙观、天通苑地区控规》的文件。（ps：如果查不到的话可以加表姐微信XGDBJ2022私聊获取）

第49页能明显看到，二拨子板块与海淀的连通，除了靠北清路这条主动脉之外，航智桥-航智路与邓庄南路，其实都预留了去往海淀的通道。

整个板块落成之后，区域内的道路通勤，会有一个很大的改善。这样一来，二拨子板块到海淀，就比朱辛庄板块要方便更多。

甚至春秋季节天气好的时候，能实现单车通勤。

03

当然，朱辛庄板块的优势，是到地铁站的直线距离更近，表姐猜测，这可能是很多小伙伴看好朱辛庄板块的原因，表姐也蛮支持这点。

直到最近表姐get了一个新概念：地铁直达产业覆盖率。

什么意思呢？其实我们在讲地铁的时候，普遍只讲了第一层概念，就是项目到地铁的直线距离。

对于这条地铁直达哪些商圈，覆盖哪些产业却很少有人关注，而这却能直接决定地铁的买入价值。

为什么一定要强调直达？是因为直达背后代表的是最直接的效率。

对于北京地铁换乘的麻烦程度，大家肯定都有体会，所以地铁直达产业覆盖率高的地线路，含金量也就更高。

同样是南北贯穿的大动脉，8号线总是pk不过4号线，就是这个道理。

顺着这个思路，表姐梳理了二拨子板块与朱辛庄板块的产业覆盖情况。

截至地铁三期规划，二拨子板块未来拥有的，是13号A、13号B、昌平线以及19号线；朱辛庄板块则是8号地铁线与昌平线。

（ps：更远期一点，二拨子板块还规划了区域快线东北环线，朱辛庄板块远期规划北部联络线，但因为落地时间比较远期，因此不在本次讨论之列）

仔细看上面这张图片，黄色是二拨子板块可直达的产业圈，红色是朱辛庄板块可达的产业圈，橘色则是二者能同时直达的产业圈。

虽然不是很想承认，但上地、中关村、望京、软件园、西二旗等几大北京公认的产业圈，都在二拨子板块的地铁直达范围之内。

相比较起来，朱辛庄8号线的产业覆盖能力，就稍微弱了一些，输给4号线之后，8号线在与13号A、与13号B的pk中，又一次惜败。

除此之外，19号线的落成，也极大提升了二拨子板块的价值，有博主做了盘点，同样以北三环作为重点，二拨子两条地铁线的速度，要比朱辛庄快1/3以上。

这是因为，不仅二拨子到北三环的距离比朱辛庄更近，而且13号线与19号线经停车站少，线路也要比8号线和昌平线直顺。

对比下来，二拨子19号线生命科学园南到北太平庄（北三环），只需要18分钟，朱辛庄板块昌平线到蓟门桥（北三环），则需要30分钟。

这个结果倒让表姐有点意外。

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行文至此，表姐原本偏向朱辛庄的内心，已经摇摇欲坠，但其实，从板块的成熟周期上，二拨子板块的进度恐怕也要比朱辛庄板块更快一些。

只要大家去过现场就知道，目前信息园二期地块所在的朱辛庄板块，除了小米科技园，其他规划用地都处于待出让、待建设的状态。

信息园二期地块正式成交，最快也要等明年一二月份，规划中的24班小学，也暂时未定建设方。

照这个进度，从土地挂牌，出让到建设完成后交付，整片区域想要成熟，至少也需要5年以上，这还是速度比较快的情况。

二拨子的状况就要好一些，上次表姐踩盘时，北清云际和珺和府已经出地面有七八层的样子，估计最近进度还会有新的进展。

区域内超级合生汇计划明年开业，医疗配套进入公示环节，规划小学和幼儿园也已经在建，组团北侧规划的30班中学，计划明年年底竣工。

如果说朱辛庄板块刚刚开始建设，那二拨子整个区域的状态，就有些类似处在交付的前夜。

估计文源府、珺和府交房时，区域的配套会基本落成，学校都能招生了。

据说，小学和中学都是不错的学校，之前一直有消息在传是QHFZ或者BSDFZ，大家如果有更确切的消息也欢迎留言。

实际上，如果你是小米的员工，表姐还蛮建议等等朱辛庄。

但如果是在永丰、软件园、西二旗甚至是望京，那么二拨子，绝对会更香。销冠100

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