德国一半大城市买房需要家庭净收入达到5000欧元

　　高利率使普通收入者负担不起买房。最新的一项分析表明，德国一半城市中，健康的住房成本比率需要 5000 欧元或更多的净收入。

　　自2008年金融危机以来，德国的房价一直在飙升，而且增长很快。尽管如此，目前已经购买房屋或公寓的费用相对较低。因为无论价格上涨多少，欧洲央行 (ECB) 的低利率政策导致建筑贷款成本处于历史低位，购房者仍然可以从中受益。

　　自2022 年初以来，抵押贷款利率大幅上升，造成买房环境不断恶化。在当前条件下，许多人不再想要或买不起去年仍然认为可能的理想房产。尤其是在生活成本较高的大城市，拥有自住房的梦想目前在很多地方都难以承受，尤其对于中等收入的家庭而言。

　　Immowelt 门户网站目前对 80 个人口超过10万人的德国主要城市进行了评估。以家庭友好型90 平方米公寓的每月付款为基础，在一半的德国城市中，家庭净收入需要超过5000欧元才能维持健康的住房成本负担。

　　Immowelt 的计算逻辑

　　房地产专家检查了在各自城市购买一个 90 平方米（3 个房间，一楼，建于1990 年代)的报价。年度还款分期付款的计算基于 100% 融资，还款率为2%，市场利率为 4.2%。

　　随后计算, 从理论上讲，健康的住房成本比率需要多少家庭净收入。一般来说，月供不超过可支配收入的30%被认为是负担得起的。如果超过，则存在超负荷的风险，而且最近的电力、水和供暖的额外成本急剧上升。

　　慕尼黑和汉堡：需要1w欧元以上的净收入

　　在德国最昂贵的城市慕尼黑，一套 90 平方米的典范公寓售价为 823590 欧元。按照目前通常的利率，每月分期付款为 4255 欧元。一个有一个孩子、一名全职和一名兼职工作者的普通家庭必须将其家庭净收入的 88% 用于支付每月的贷款。为了避免负担过重，家庭净收入必须达到 14184 欧元！

　　在其他拥有超过百万人口的德国城市中，目前只有高收入者才有可能购买房地产。一个普通的三口之家必须将其净收入的一半以上用于住房。在柏林购房价格为 461160 欧元，需要消耗普通家庭每月59%的净收入。只有净收入超过 7942 欧元的家庭才能实现 30% 的健康住房成本负担。科隆房价为476280 欧元，对普通家庭的负担为57%，而理论上家庭净收入需要 8203 欧元。

　　58个大城市月供占比超过净收入的30%

　　购房负担太重的问题不仅限于大都市：在Immowelt调查的80个人口超过10万的城市中，有58个城市每月住房负担超过可支配收入的30%。 在43个主要城市，购房者需要每月净收入达到 5000 欧元或更多，才能避免负担过重的住房成本。

　　研究报告总结，“想要在大城市购买宽敞公寓的家庭要么必须筹集大量资产，例如通过继承，要么降低对房产大小、位置和配置的期望。” 或者，在搜索房源时转向大城市的周边地区，那里的房地产价格水平通常低于市区。

　　鲁尔区：普通收入者负担得起的城市

　　分析还显示，尽管建筑利率很高，目前至少还有 22 个大城市的普通收入者无需放弃拥有自住房的梦想。例如，鲁尔区的中等收入家庭仍然可以负担得起在城市地区拥有自己的房屋：在Herne购买 90 平方米公寓（178560 欧元）的住房成本负担为 24%，在杜伊斯堡（181890 欧元）为23%，盖尔森基兴（152370 欧元）为 20%。

　　在萨克森州开姆尼茨(145620 欧元)，1.5倍平均收入的家庭还可以拥有自己的房子，住房负担为家庭净收入的22%，不来梅港(161640 欧元；22%)也是如此。目前，下萨克森州Salzgitter的家庭购买公寓的住房成本负担最低，为 17%, 标准房价为150390欧元，是该研究中最便宜的大城市。