11月北京别墅成交均价环比上涨13% 年末别墅市场“迎春天”?

利好政策密集出台之后，楼市正在挣扎回暖。

之所以说用“挣扎”形容，是因为一系列数据指明：在政策的利好之下，房地产行业整体尚未真正回暖，只有部分市场开始显现暖意。

据公众号“地产营销人”统计披露，2022年11月份，北京市商品房成交5226套，环比上月下降38%，同比下降16%;成交均价48166元/㎡，环比上涨2%，同比持平。其中，住宅成交3781套，环比下降10%，同比下降21%;成交均价57216元/㎡，环比下降8%，同比持平。从上述数据表现不难看出，商品房市场仍处于行业困境反转的底部。

不过，逆市之下，还是有好的信息传来：即11月份北京的别墅成交均价环比、同比皆有所上涨。具体而言，期内，北京别墅成交均价达到47199元/㎡，环比上涨13%，同比上涨6%。

而北京别墅市场相较其它细分市场更为坚挺的表现，无疑也透露出一个重要的信号——后疫情时代下，别墅或许将是市场最先迎来“春天”的幸运儿。

洞察后疫情时代需求 人居产品迭代升级

疫情改变了人们的生活方式，也改变了购房者的居住理念和置业观念——社区密度、自然环境、户型功能规划等等，都成为购房者重要的衡量标准。别墅作为密度最低的住宅区，自然也就凭借着较高的安全性和舒适性成为后疫情时代购房者刚需。

具体来说，别墅主要具有以下几个方面优势：一是，低密，安全性高。由于单位面积土地上居住的人口较少，与邻居的接触频率较低，受感染的风险相应降低，极大地提高安全性。二是，自带庭院、花园等大面积休闲空间，即使隔离在家无法出门，也有更多接触到自然的机会。最后则是，能够满足家中各个成员的空间需求，让家人获得更和谐的空间关系。

在上述人居优势加持下，自2020年初疫情爆发以来，相较于其它住宅产品的低迷下行，别墅反而逆市上扬。

据克而瑞监测数据显示，2020年疫情后，由于人们改变了对居住空间的思考与追求，从而促使别墅产品需求大幅增长，尤以2020年2、3季度别墅成交量增长为甚，各能级城市几乎都达到了历史最高值。

其中，一线城市在2020年3季度迎来较大的增长，成交量达到5925套，自2018年以来成交最高值;二线城市2020年2季度成交19726套，居历史季度成交高位;三四线城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居历史最高。

(图片来源：克而瑞地产研究中心)

事实上，智通财经APP还发现，后疫情时代，人们对于居家的要求已不再止步于品质人居，更为健康、更为舒适和更为智慧的人居方式正逐渐成为高端生活方式的标配，而这无疑也进一步催化人们对别墅产品的需求。在此大背景下，石榴集团推出“石榴现墅节”活动，为未来健康人居生活方式提供更多可能性。

“我们在产品研发时更多的将关注点放在了‘人’身上。”石榴集团资深设计师在讲述设计理念时这样说道。这体现在了该公司旗下产品的诸多细节中：极致的楼间距享有更多的阳光与全龄的活动空间;归家动线不止步于私密，更多的从健康智能、人性化进行升级，“智能人脸识别”系统让无接触归家得以实现，减少人与物接触的感染风险;户型设计则充分考虑人居需求，无论是洁污分离的生活需求还是空间的成长性，超大面宽放大的不止是尺度，也是对采光通风的极致占有。

稀缺性加持 投资砝码进一步加重

事实上，除了人居健康、安全性等特质刺激别墅市场需求之外，还有一大原因正在进一步增加别墅的价值砝码。

近年来，为提高土地利用率，国家曾多次出台规定限制别墅用地的审批，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外，当前主要“类别墅”的低密高端住宅为主。而“禁墅令”的出现，也使得别墅这一住宅产品变得越来越稀缺。

结合克而瑞地产研究中心披露数据来看，目前部分城市别墅市场均处于供不应求的状态，尤以一线城市为主。

具体而言，疫情以来，别墅产品受到较大的欢迎，各城市的供求比也发生了较大的变化。整体来看，别墅成交量的上升，消耗了部分城市的库存，使得供求比回到1.2以下，达到供需平衡的状态。截至目前，大部分城市的别墅供求比均小于1，处于供不应求的状态。

值得注意的是，一线城市自2020Q4开始，供求比一直低于1，2021年下半年整个市场的供求比甚至在0.8以下，处于供不应求的状态。主要在于一线城市的限墅令更为严格，高昂的土地成本又限制企业低容积率的社区的建造，别墅类产品较为稀缺，疫情又催生了较大的需求，导致市场供不应求。

(数据来源：克而瑞地产研究中心)

而伴随着别墅市场的紧俏，近年来各能级城市的加权别墅套均价也一直在稳步上升。其中，一线城市由2018年的909万/套上升到2022年1049万/套，涨幅达到15%;二线城市由2018年411万/套上升到2022年的468万/套，涨幅达到13%;三四线城市由2018年347万/套上升到2022年的439万/套，涨幅在各能级城市中最高，达到了27%。

至此，在稀缺性的作用下，别墅的确是越来越“贵”了。

而不得不说，这一点也恰好进一步增添了别墅的价值砝码。据悉，基于资产增值、保值的需求，核心城市以别墅为典型的豪宅产品向来是抵御通胀的重要渠道。随着别墅市场越来越稀缺，其投资价值也变得愈来愈大，从而也促使更多的购房者对核心城市的别墅趋之若鹜。

以北京通州K2十里春风项目为例，该项目是建面约155平米联排别墅产品，兼具别墅产品舒适性同时项目拥有完善的社区配套体系，叠加核心城市的区域优势，一直占据北京通州别墅销售热榜，投资价值不言而喻。

(北京K2十里春风联排别墅实景图)

此外，除了前文提到的北京K2十里春风项目之外，石榴集团还有6个项目正在参与“石榴现墅节”活动，比如苏州的石榴世家院子和石榴江南院子。这些别墅项目覆盖全国6大核心城市，均是现房别墅且具有较大优惠，在低密、安全性等优势作用下，未来增值空间亦十分可期。

由此，智通财经APP认为，对于置业者而言，此时的确不失为一大入手别墅的好时机——既满足了低密、舒适、安全等人居需求，又通过别墅抵御通胀属性实现了资产增值、保值的投资需求。

结语

综上种种，不难看出，别墅住宅能够在冷淡楼市卖得火热并非偶然，而是多重因素共同作用所致。

一方面，别墅住宅能够满足后疫情时代“低密”“舒适”“安全性高”的人居刚需;另一方面，区域位置、城市配套、景观环境等优势也进一步增加了投资价值，从而也促使核心城市中的别墅身价可以在逆周期中不跌反升。除此之外，在政策的不断松绑利好下，目前也可谓购房人购房门槛、购房成本最低的时候。

而鉴于此，似乎也就不难理解为什么是别墅住宅能够率先迎来“春天”了。