北京商圈调查 丰台科技园 孵化商业“独角兽”

引言：中国潮、国际范、烟火气……总是能循序渐进从胡同走向中央商务区，在多元与包容的基础上烙印只属于北京的商业变迁。由商务部市场运行和消费促进司、北京市商务局指导，北京市商业联合会、北京商报社共同主办的2022年度（第十六届）北京商业高峰论坛暨北京国际消费中心城市论坛上，《2022北京商业发展蓝皮书》正式发布。该报告通过与政府、企业深度沟通，进行一线走访，从多角度、多业态来呈现北京商业发展变化及未来北京商业发展蓝图。

从"一区三园"到产业集群地，经过30余年的发展，丰台科技园已经成为丰台区经济发展的主引擎和科技创新的主战场、首都重要的产业功能区和国际科技创新中心的前沿阵地。

科技创新要素在这里加快集聚，独角兽创新基地也在这里揭牌。然而，在科技蓬勃新生的园区，商业始终是其发展短板。自2008年第一座商业项目入市以来，丰台科技园始终未能点亮商业发展的"招牌"。随着《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》的推进，"科技"将与"商业"得到有效融合，梧桐花开，凤凰自来，丰台科技园的商业发展，未来可期。

产业牵引商业群聚

张琳是一位从事航空航天技术的工作者，随着公司总部的迁移，张琳亲眼见证着丰台科技园万丈高楼平地起的变化。

随着中国中铁、中国通号等150余家轨道交通企业及海丰通航、元六鸿远等110余家航空航天企业的入驻，现如今，轨道交通、航空航天两大千亿级产业集群蓬勃发展，新一代信息技术、新材料、智能制造、医药健康四个百亿级产业集聚，产业覆盖导弹、火箭、卫星、地面兵器等方面，"2+4"的产业收入占比超六成。这块位于北京西南四环的"聚宝盆"，现已吸引超1.5万余家企业进驻，2021年实现园区总收入7310亿元，完成区级税收41.4亿元，新引进注册资金5000万元以上规模企业138家。

产业集聚的同时，商业也为之配比而生。北至南四环西路，西至外环西路，南至六圈中路、郭公庄北街，东至樊羊路，丰台科技园商圈占地面积7.99平方公里。

自2008年资和信百货开业后，科技园按下商业发展加速键，2015年永旺梦乐城开业，2016年丰台万达广场开业，2020年华夏幸福特色商业街开业，多个商业项目的入市，使得科技园的商业氛围日益浓厚。匠人烧·部队火锅、楠火锅、绿茶餐厅等餐饮业态的引入，各类特色市集、音乐节、IP展览等多元文化的举办，在满足民众休闲、社交、运动、娱乐等各类需求的同时，也让围绕科技园生活的张琳"足不出户"就能享受首都带来的"商业之感"。

随着商业搭配的日益完善，民众便捷出行的需求也被一一落实。作为京津冀协同发展战略中的交通枢纽，连接首都功能核心区和北京城市副中心、雄安新区的重要空间连廊，地铁14号线的通车，地铁9号线丰台科技园地铁站的建设，地铁16号线的即将开通，让科技园的交通便捷性大幅提升。如今，这里集聚北京西站、南站和丰台站，承载了京广线、京沪线、京雄线等重要国家交通工程，已经建成的草桥航站楼，正在建设中的丽泽城市航站楼，20分钟可直达大兴国际机场，也让丰台科技园与世界各地更加紧密相连。

各项利好资源汇集进一步推动着科技园的商业繁荣。截至目前，丰台科技园的商业密度达52190.24m2/平方公里，旗下华夏幸福特色商业街2021年销售额达1.2亿元，客流量超220万人次。今年上半年，丰台区实现社会消费品零售额660亿元，总量排名全市第三。

居民消费吸引待提升

虽然不是商业势头强劲的地区，但科技园的商业发展胜在稳妥、扎实。值得买科技是2018年入驻丰台科技园的消费产业科技集团，作为科技相关、商业兼顾的企业，值得买科技集团在科技园发展的沃土上，取得了长足进步。

据值得买科技副总裁张梅介绍，在科技园发展的五年时间里，值得买的员工规模从400余人增加至1900余人，同比增长至5倍，营收也连续五年保持30%-40%的稳健增长。对于丰台科技园的发展变化，张梅表示，商业发展的进步是能切身感受到的，"在工作的人下楼就可以享受到品牌连锁及网红品牌的美食，下班后就可以看一场最新上映的电影，喝一杯新品奶茶，这对于员工来说，是企业配套的隐形福利，也是员工工作热情培育的助推器"。

虽然丰台科技园商业发展稳健，但该板块却始终是"弱势学科"。园区内的企业员工是商圈发展的主要客群，也是科技园区商圈整体氛围稳定保障，但商圈整体缺乏统一的定位。尤其是结合科技、智能智慧等方面的特色要素融合和展示不足，商业对区域及城市周边人群吸引较弱，园区及企业自身功能的影响力没有转化为对人群的吸引力。华夏幸福特色商街的官方数据显示，旗下客流来源主要是华夏幸福创新中心的办公人员及科技园区办公人员，来自附近常驻居民的消费仅为总客流的30%。

其次，商圈内部分商业设施、交通、空间等缺乏统筹规划和布局优化，高品质商业活动和针对企业人群的服务欠缺导致难以吸引人们高频率造访，商业氛围的缺失不仅是丰台科技园的弱势，也是整个丰台商业的不足。北京市商务局数据显示，前三季度北京共引入首店616家，丰台区仅引入首店29家。

点线面联动升级

作为"一区三园"的重要代表，经过25年的发展，丰台科技园已经成为丰台区的核心增长极。北京市商务局发布的《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》中，丰台科技园被定义为更新提升型的城市消费中心，在北京构建"四级两类多维"的商业消费空间体系中，丰台科技园将成为北京建设国际消费中心城市的新亮点。

据丰台区商务局介绍，未来，丰台科技园商圈将一二三期统筹谋划，形成"一核一轴、两纵多点"的提升工作方案，以"点线面联动"的形式，辐射带动区域整体提升。具体包括："一核"——万达广场、华夏幸福商街综合商业核；"一轴"——中环西路、丰茂路、五圈路沿线商业轴，带动园区三期商业整体联动；"两纵"——科技大道、丰葆路沿线空间优化；诺德中心二期、华夏幸福地块周边、创新中心及沿线区域联动提升；"多点"——重要地下空间商业、沿街商业节点等改造。

同时，科技园将结合科创名片的展示，通过丰富商场展示空间，彰显园区"科技"特色，依托各类商业活动聚人气，通过策划多样化的市集展览活动增强人气、提升人群商业满足感，通过塑造夜间打卡地，在夜间持续吸引人群，补足夜经济短板，增强消费带动能力，助推商圈发展带动产业园区升级。

助推商业项目更新，丰台科技园还将在多元文化上发力。丰台创新中心文化中心项目将是未来发展重点，将主体建筑与下沉广场结合，让"科技+文化"为园区赋能。同时，将通过夜间亮化、景观照明等方式，挖掘科技园夜间消费潜能。旗下万达广场也将进行B1元气胡同改造，以特色市集、娱乐、展示及沉浸式互动为主体进行策划，提升外广场整体商业氛围，华夏幸福商街也将推动亮化提升项目，以水系、标识等元素对外立面进行亮化提升，探讨北侧镜池更改喷泉可能性。

值得一提的是，今年，张琳在科技园附近小区购入了自己在北京的第一套房产，完成了小城市打工族安家落户的梦想。提到自己新买的房子，张琳较为感概，"3公里就是丰科万达，半小时内盒马就能配送到家，有幸能在科技园工作，也期待科技园未来的发展变化"。

蓝图绘就，砥砺前行。即使商业优势尚显不足，但凭借其产业独特性，丰台科技园的消费潜力依旧不容忽视。丰台科技园的商圈改造将在2023年提升消费设施和业态布局优化中初见成效，2025年将打造成具有科技园特点的高品质商圈，成为区域重要的综合性商圈。

北京商报记者 刘卓澜 王思琦