北京买房：理清思路，购房建议686

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是卖二小换一，二小是东四环炫特一居，换的总价希望930以内，目前主要在看东城朝阳门、安交和西城什刹海、新街口的房子。小孩明年出生，爱人就在朝阳门工作，我们住在单位宿舍。考虑到七年后学区政策波动，目前以自住和保值为主，将来孩子少了可以适当兼顾上学。现在看了一些房子：

1、东城：朝阳门北小街南北两居930，中楼层无遮挡，以及豆瓣胡同两居970，近两年上史家比较难，房价没有大涨。中介说北小街西侧平房在区域已列入拆迁，后续会建公园和停车场，环境会更好一些。安交片区也看了一些，包括美术馆后街，总体房子比较老、环境一般，安交感觉学区溢价高，担心接盘；

2、西城：什刹海片区看了一些，学区目前差不多，但感觉房子偏老，新街口离得更远了一些，虽然有03年的回迁房，感觉将来难以兼顾爱人工作和小孩上学。

向您请教：当前主要考虑保值和爱人工作，后期孩子数量少兼顾上学，是否在朝阳门上车比较合适？或者在北苑、望京地段先换一套品质房，孩子上学前再置换？

A：

1、既然考虑七年后学区政策波动，那怎么以自住和保值为主啊？这是矛盾的。相当于明知道乌克兰打仗呢，还想过去找个稳定工作，这就相当于赌一把了。如果真要是资金高可以，买品质高学区好的，相对受影响小。如果不是太高的话就得取舍了，不好各项都兼顾。

2、具体的房源我没建议，不到现场的话看户型图都没用。这就参考当地中介的介绍吧，他们最熟悉，但未来的事儿别太当真，变数大。

3、是否提前准备学区房只能家长定。常规建议是没必要准备的太早，现在这两年正是孩子们集中入学的时候，而2025年后就明显减少了，如果没有政策鼓励的话就有可能影响到溢价。所以考虑好吧，溢价高不是感觉的事儿，而是可以明确计算出来的。现在东城的溢价率基本都超过西海，至少30%以上，40%不新鲜。

4、这自己定吧，没有统一方案。愿意承担溢价就提前准备学区房，不愿意就先解决自住和保值问题。

仅供参考。

二

Q:

夫妻俩在16号线沿线中关村，西北旺上班。小孩26年上学。目前在永泰庄老小两居，500多万。问题：1、最近是不是换房好时机？或者等到过年后？2、想买春夏秋冬2居大概700w左右，回迁社区，保值相对于永泰如何？春夏秋冬房价学区溢价多不多？3、上杠杆，买商品房，比如百旺茉莉园2居，风险大不大？

A：

1、年底无所谓时机，挺平稳的，没行情。业内都等着看这上万亿信贷的效果呢，有行情的话也会在年初，有可能出现小阳春。

也就是说，如果说在年底卖了之后立刻买的话就无所谓，谈不上时机。如果年底卖了等到年初，那就有可能吃亏。如果等到年初再卖，也尽量是缩短卖房后的空白期，毕竟上万亿的救市信贷呢，怎么也得有点儿效果。

2、和永泰的保值，基础价值差不多，哪儿都一样，相差的只是溢价而已。春夏秋冬的溢价之前一直是高于永泰的，算算租售比呗，都是老房，收益率越低的溢价就越高。

3、一般来说同板块内的保值和风险都差不多，商品房相对好些。如果学区溢价部分受影响，那居住的功能就会更被重视了，毕竟房子是用来住的，居住体验越好的越保值。所以在溢价率都差不多的情况下，能买品质好的就尽量。

仅供参考。

三

Q:

孩子26年上学，现在通州有套120的三居，挺舒适不想卖掉，想去西城再买套学区房，总价大概能承受600-700。俩人上班都在国贸，想看陶白又不太喜欢南城，不知道该买哪以及什么时候入手合适了，能帮忙参详下么？

A：

1、详参我做不到，这种工作也就中介能干，我顶多是简单说两句。

2、想看陶白，那就是注重直升。但不喜欢南城，那就看北城的直升校呗。德胜学区，看裕中东西里，直升三帆的。700万应该差不多，现在价格低了，不算税费的话有可能买到占坑儿房。

3、什么时候入手，如果资金到位了那就买呗，价格一直横盘呢。但再观望一下也行，看看明年什么政策。不过一般不会有什么特殊的，明年入学最高峰，大概率还是出区，怎么也得2024年之后才有所缓解了。现在买房的家长们赌的也是2025年，所以未必还有什么大的波动。

4、另外也考虑好，德胜的学区确实好，就是溢价也高，到现在裕中的溢价率也在50%以上。现在15万，旁边儿朝阳的安贞西里才9万多。前些年没有学区概念的时候，两边儿可是几乎一个价儿的。

也就是说，2026年是入学低谷期，德胜作为顶级学区在理论上的支撑大，但毕竟是占坑儿房，品质普通，是否能完成撑住溢价不一定。

仅供参考。

四

Q:

我家在石景山衙门口，前几年拆迁补偿了几套原址的回迁房，现在考虑卖两套换套大点房子自住，不考虑学区，不考虑通勤，只为改善居住环境。看了房山周口店的万科七橡墅下跃户型，总价低（均价330W），我卖衙门口的回迁房换七橡墅，值吗？这两边有没有升值空间？相差大吗？想听听您的意见

A：

1、值不值的标准是什么啊？或者说主要需求是什么吧，能实现目的就是值了。

2、简单说吧，房子是用来住的，到这种地段儿买房子那就是自住为主，考察好品质能住的舒服就算是值。其他的就别期望值太高了，房产的价值由地段儿决定，价格高低只是感觉上的，现实中永远都是一分钱一分货，千万别拿开发商当慈善家，我们也不算太傻。

下跃，尾盘呗，那就更是自住为主了。价格虽然低，但装修和使用成本却未必低，所以这种产品很挑人，真得是特别喜欢的买了才合适。另外出手的时候不好卖，价格一般也上不去。开发商花几千万上亿的做推广，雇一堆人在新房阶段都不好卖，成为二手房之后就看自己的本事和运气了。

3、升值空间看大盘吧，一边是市区回迁房，一边是郊区改善房，指望着自身是都没能力走出独立行情的。如果大盘上涨，衙门口的肯定跟随，只是不可能超出而已，略弱。郊区的就说不好了，就算是能被传导到，也几乎是行情尾声了，而且幅度会有些差距。

4、我没什么意见，就看自己的想法了。如果确定就是考虑自住为主那就换，毕竟房子是用来住的，不套现也就无所谓什么保值和流通性了。

仅供参考。

五

Q:

昌平有一套两居室，孩子两年后可以上海淀育新学校，手里就300想换一套大三居。但首付不够，计划买一套海淀的一居，然后卖了昌平的房子，在回龙观凑个首付买大三居。

问题是手里的钱凑点买育新小区的一居室（一定能上育新），单价已经超10万了，小户型也得500，勉强能买起，这样的问题是育新小一居价格太高随着学区淡化会不会降价太大？或者在西三旗清河附近买一个小一居，户口迁到海淀（不能保证上育新），等两年孩子上学后再卖两居换三居，单价低一些，哪个更保值？

A：

1、昌平，育新，新康园的？那如果是1911之前买的就不用再买育新花园的了呗，如果不是那就得多校划片了，这怎么叫两年后可以上啊？先买个育新花园的一居，卖了新康园的两居在回龙观买大三居，两套房，是这意思吗？

2、育新的一居，随着学区淡化，也未必是降价，涨的慢点儿的可能性也有，逐步降低溢价率。这还有个政策因素呢，如果到时候鼓励的话也有可能，这无法预测。

西三旗清河买一居，两年后换三居，单价低一些。怎么个单价低一些啊，哪儿的单价低一些啊？海淀还是回龙观啊？这我都看不太懂，都降价了还能叫保值吗，谁能保证你们买了之后不再降价啊？

3、我不太理解，还是先自己理清楚思路吧，要不我也不知说什么。海淀占坑儿房的溢价率都差不多，总价越低的溢价率越高些，谈不上哪儿保值，都受影响较大。回龙观保值好的一般都是中小户型，刚需板块的大三居一般单价都不高，说不好价格走势。要不问问别人吧，我看不太懂。

仅供参考。

六

Q:

人民日报社家属区为什么保值好啊？是因为业主的级别高吗？但我这800万总感觉买在这种小区别扭，太老了，再过几年不会都70年到期了吧？会不会让重新交土地出让金啊？另外这种小区也不可能拆迁吧，那我赌个什么呢？

A：

1、没必要有赌的想法，也没什么可赌的，就是普通的老公房社区，和其他的老小区比只是保值更好而已。当然也可以赌原址重建，但这就说不好周期了，维护的好的小区还远远到不了重建的地步。

2、70年产权指的是土地年限，不是房龄。公房在上市之前是没交过土地出让金的，所以不算年限。央产房是2003年允许上市的，一般以本楼栋第一套上市的房子起算，所以至少要到2073年才到期呢，估计我是看不到这一天了。

3、保值好跟级别高也有关系，正部级单位，不少老领导也应该还住在小区里，那给自己的家属区维护好点儿也名正言顺。主要就是因为品质保持的好，也安全。是否觉得别扭就是自己的感受了，外人不好建议。

4、这也没什么可说的，北京的老小区保值都还行，财政部的更好，也更贵。就是这现状吧，看自己的喜好。

仅供参考。

七

Q:

我还是想赌一把青青家园，万科的楼盘应该保值都不错，这里应该是特例，只是没被发现价值而已吧？户型好，价格也不贵，我只想不输给大盘就行，没有太高的想法，期望值，目前看了一大圈只有这里最合适。所以还是请再分析一下吧，如果能做到保值我就买了。

A：

1、这让我说什么呢？要不然还是问中介吧，他们肯定说保值好，甭说不输了，跑赢大盘都敢说，反正过几年也没地方找他们去。

2、万科的物业确实不错，但李嘉诚说过一段话，房产的价值由地段儿体现，能认可吗？鹤岗的房子净是比北京宜居的，但就是价格低，没别的原因，就是城市的地段儿。香港的破房子真的不宜居，但人家就是动辄20万一平，没地方说理去。所以万科保值一般的小区有的是，跟品牌没什么关系，主要是地段儿原因。

3、没被发现价值，都20多年的小区了，还能有什么隐藏的价值啊？楼市不是股市，没什么潜在利好。这就看自己的判断吧，没必要抬杠。

4、以后是否会输给大盘我不知道，只能说之前这么多年没赢，否则也不会现在这价格。商品价格是由供需关系决定的，看好这里的人不是太多吧，所以才不出高价。

5、没什么可分析的了，小区挺好，典型的自住小区，经济实惠，保值是否好就看自己的判断吧。

仅供参考。