燕郊房地产浅析

近期北京检查站外移消息不断、地铁修建势在必行、功在千秋；北京城市副中心辐射已成美好事实，各种利好消息的释放作为燕郊基本面和价值支撑，燕郊房地产价格还是稳步上升。无论房地产人还是投资人、刚需对燕郊都是寄予厚望，不断关注其相关消息和价格走势。燕郊是很多没有购房资格的北漂或是资金有限短期内又没法实现收入飞越的人的首选，可以梦想可以照进现实。实现北京无房，燕郊有家，一河之隔，双城生活。

01优越的地理位置

燕郊，东部小镇，属于河北，距离比平谷近得多，商业齐全，生活方便，

一不小心，你以为到了东北，到了黑龙江，因为这里净是操着浓厚东北口音的生意人、看房客以及居民。

燕郊作为北三县中三河大厂、香河县，三河市的一个镇，距离北京天安门广场30公里，有着得天独厚的地理位置优势，跨过潮白河，经进入通州，距离北京副中心也是近在咫尺。

02增长的人口规模

2011年末，燕郊镇辖区总人口45万人，其中城镇常住人口25万人，城镇化率55.6%，另有流动人口20万人。

2017年，燕郊镇常住人口36万人。

截至2018年，燕郊镇户籍人口35万多人。

2021年，燕郊总人口突破60万，相比2010年第六次全国人口普查数据，10年时间增长约92%。其中流动人口20万，规划人口120万，据数据统计显示跨城通勤人口占总通勤人口54%，可见流程规模确实较大。燕郊已不是小镇子，而是与县级市人口相匹配。

03成熟的工商业发展

2018年，燕郊镇有工业企业796个，其中规模以上77个，有营业面积超过50平方米以上的综合商店或超市396个。家乐福、沃尔玛大型超市，各种大大小小的超市节次鳞比，一应俱全。

04波动的地产价格

2021年，燕郊新建商品住宅成交套数为6032套，价格为19456元/平方米；二手房方面，58安居客房产研究院数据显示，燕郊二手房挂牌价从2017年4月最高点的28611元/平方米，降至2022年4月初的17917元/平方米。

2022年3月底，燕郊住宅成交均价约为1.6万元/平方米。燕郊在售项目中，首尔甜城、天洋城、欧逸水岸、汇福悦榕湾等典型项目的3月参考均价，分别为1.8万元/平方米、1.9万元/平方米、1.8万元/平方米和1.7万元/平方米。

05房产政策变化

2017年3月17日，北京出台了楼市调控政策，号称史上最严格的，为狂飙的楼市剧烈降温，疯狂的楼市高价戛然而止，取而代之的是冷清收场。整个北京都按下了暂停键盘，受影响最大的北京周边就是燕郊的楼市。燕郊是环京楼市典型代表，房价最高时达到3万元/平方米以上，个别楼盘在2017年达到4万元以上，一房难求时时隐现。随后，燕郊楼市迎来严厉调控，房价“腰斩”，市场进入冰冻期。

2021年，燕郊落户政策松动，二手房可以落户，变革历经三次调整：从“有房本就可以落户”，到对房本年限及产权时间作出明确限制，又到对落户人的社保提出新的要求。导致人们的需求增加，购买行为也变化推动当地房价格剧烈波动，楼市价格一波三折。必须新房才能落户。一手新房价格趋高，二手房价格下降。

不过，随着这几年稳健发展，燕郊楼市也比较平稳，来自链家的数据显示，2022年3月底，燕郊住宅成交均价约为1.6万元/平方米。

2022年4月，购房第一套住房首付比例首付从30%降至20%，第二套首付从50%降为30%，这一消息迅速引。但很快次首付20%政策被紧急叫停，至今生死未卜。燕郊楼市何去何从，还是个未知数。但从近五年的相关成交数据和城市发展来看，燕郊已经稳定期，不会出现房价暴涨的契机，相信也不会一夜跌回冰点，未来可期。

06美好的未来希望

表面上看，燕郊确实利好不断，但从楼市表现上来看却大不相同。

燕郊需要很长的路去蜕变，承载的是梦想，负担的是距离。只要家是温暖的，何必关注那条河水的距离。对于炒房客来说，高杠杆的操作，一夜暴富不在，连年利息必来，要么继续月供，期待楼市回升，路漫漫其修远兮；要么割腕断供，牺牲征信，为自己的行为付出代价。目前已5年，楼市持续稳定，二手房房价相对稳定，一般16000-18000，不同地段和楼盘稍有差异。但购买资质相对有限，需当地居民且有当地社保。首套和二套的收付有差异。有房者选择几家好的中介或看上去比较顺眼的销售，在网上挂个合适的价格，同时心理有个预期价格，房子是大件，如果想卖个好价格，急不得。

好的房客也是不期而遇。有的客户看了几次都不成，分不同的时间段来看，早上来看几点能照到室内，下午来看何时日落西山，最后说还要带老婆孩子来品鉴，最后没有了下文。有的房客连房子都没看过，只知道这个楼这个户型，直接和您谈价格，约谈。感觉那么不太靠谱，心里打鼓是不是骗子？期间还要通过房产中介来回以传纸条的形式讨价还价，最后居然成交了，有点不可思议，确又那么顺其自然。这就是燕郊，你相信它，可以给你带来福利；你漠视它，它也温暖如故。

如果燕郊能够有配套的相关产业园，吸纳更多的高新技术企业投资建厂、创造更多的就业机会；或部分北京高校的东移，为京津冀的协调发展做出应有贡献。加上政府的招商引资，吸引众多企业来燕郊，广纳良才；通州副中心的辐射，良好的市政环境和办公条件等诸多利好因素，带来大量的就业机会。总之人是根本，是根源，大量的人才的到来、相关人员的涌入，相信燕郊会给周边房地产带来新的高潮。

燕郊在，楼市在，家就在，温暖在，希望还在。相信燕郊春天还在！

作者：武峰，北大纵横合伙人