热点 || 为什么要“重回新街口”？

　　新街口是南京近代城市建设和商业发展的起点，是南京具有深厚城市历史、文化和经济底蕴的都市核心，因其在国内罕见的商业密集度及独占鳌头的单位坪效，被誉为“中华第一商圈”，成为南京创建国际消费中心城市的核心区，是南京、乃至江苏的城市名片和形象展示窗口。擦亮“中华第一商圈”金字招牌，不断释放片区经济发展新活力成为各方共识，新街口商圈四个象限正以不同形式进入更新时代。

　　（南京新街口）图源：南报融媒体

　　新街口商圈东南象限的现状

　　新街口核心商圈范围东至洪武北路、洪武路、南至淮海路、石鼓路，西至王府大街、管家桥，北至华侨路、长江路，商业设施占地面积约0.4平方公里。

　　南京新街口的发展已过百年，代表南京发展水平，同时也代表了南京商业发展的底蕴。新街口区域是由三个行政区组成，鼓楼区以金陵饭店和亚太商务楼为代表，玄武区以德基和整个长江路为代表，整个南边部分属于秦淮区，而秦淮区管理1/2，以中山南路为界，坐标为西南象限和东南象限。西南象限以金鹰国际金融中心、大洋百货等载体以及新建的香港置地为代表。而东南象限，是南京知名品牌商业集聚地，1935年大华大戏院开院、1936年中央商场开始营业、1952年新百开始营业，包括地下商业街时尚莱迪·····商业综合体陆续慢慢壮大发展。

　　南京市整个商业网点规划当中，对新街口商圈定位很高，是唯一一个国际型商圈。由于商圈发展的比较早，目前存在着基础设施建设老旧、业态文化内容缺乏、商圈基础设施与高品质的企业入驻存在反比、商业载体面临更新等问题。

　　近年来，各区政府都已经意识到新街口商圈需要更新升级，玄武区的东北象限、鼓楼区的西北象限、秦淮区的西南象限都已有相关提升改造的动作规划，对比其他象限，东南象限相对来讲动作较迟缓。

　　东南象限商业密度是新街口商圈四大象限中最大的。就东南象限的载体而言，目前南京新百中心改造提档升级在进行中，对整个地下商场内部的垂直动线进行改造，起到了引流作用；在淮海路和洪武路交界口区域的印象汇也需要改造提升，这是新街口东南象限一个非常好的展示面；东宇大厦、金銮大厦等楼宇，都是90年代末到2000年代的建筑，物业水平相对较低，对东南象限的开发和改造提升有着巨大带动作用；新华社地块也处于待开发状态。

　　政府部门高度关注

　　8月17日，秦淮区政协就“新街口商圈提质增效建设国际消费中心城市核心商圈”课题，开展集中调研；9月27日，区政协召开专题议政会，围绕“新街口商圈提质增效建设国际消费中心城市核心商圈”进行专题协商议政；10月25日，秦淮区委书记吴炜专题调研新街口片区品质提升工作，强调要以高标准、高水平推动新街口片区提档升级，充分发挥区位优势，展现一流功能品质，擦亮“中华第一商圈”金字招牌，不断释放片区经济发展新活力······新街口商圈提质增效，建设国际消费中心城市核心商圈已成为政府部门的重点工作方向，而这其中，东南象限的开发和改造不断被关注提及。

　　图源:南京新街口

　　首期“新街口思享汇”举行

　　基于此，由南京新街口金融商务区管委会、南京商业地产商会、南京新街口商圈发展联盟共同发起的“新街口思享汇”应运而生。“新街口思享汇”，是一个多方参与、自下而上的交流平台，不定期组织，每期将邀请政府相关部门，围绕不同的主题，倾听各路城市更新、商业运营专家和品牌主理人的新街口商圈更新对策，集思广益，汇集众家思想之所长，共同谋划新街口商圈焕新发展。首期“新街口思享汇”于11月10日下午举行，南京市商务局副局长富宁宏、秦淮区政府副区长金超等政府部门代表与专家学者、新街口商圈发展联盟代表，以“新街口商圈东南象限的整体改造规划”为主题，展开热烈讨论，共同谋划新街口商圈的焕新发展。活动由南京商业地产商会执行会长冯宪法主持。

　　围绕东南象限的整体改造规划的主题，邀请到会的专家学者发表建议意见。东南大学建筑学院教授周琦表示在改造中要保持原有建筑的形态，其中改造的手段、运营的态势及未来的期许都是要谨慎考虑。他提出政府要极大的扶持企业改造的积极性。改造不是做外立面的改造，而是城市规划，要有科学的计划，做好城市管理、交通规划、地下通道、容积率指标等新街口的具体策略。

　　南京商业地产商会会长、江苏正和承邦企业管理集团董事长吴正梅提到，新街口是南京城市的象征，是观察南京老城的窗口，要清醒地认识到老城是城市优势的资源，老城更新是城市未来发展的重要动能。她从顶层设计的重新规划、引进专项基金的资金、聚焦具体商业具体分析等方面提出具体建议。

　　仲量联行资深董事、南京分公司战略顾问部总监王萌提出目前新街口面临业态功能偏单一、商务办公衰落、公共空间严重缺失、缺乏变化等四个方面的潜在风险，并提出相应解决的建议，他认为东南象限的整体改造规划亟需一个高位统筹的机制，这个机制包括政府牵头的领导小组、市场化运作的长效的专业化单位。片区拥有未来发展的鲜明路径，才会有更多的社会资本、企业主体有信心，这背后是对持续的投资促进能力、商圈运作的协调能力、对外营销能力的考验。

　　南京大学建筑与城市规划学院教授鲁安东从场所营造的角度，从三个方面进行建议分析。针对新街口公共空间的系统，从高品质的街道空间、中心广场空间、冗余空间、可公共化的内部空间以及立体化空间五个维度进行具体分析；关于品牌，必须有一个以新街口为单位的IP，同时，必须把品牌的控制和运营跟场所营造结合起来；关于新街口整合工程，有新街口场所振兴、新街口元宇宙、步行系统等三方面。

　　鲁安东认为商圈的改造不能只是从微更新、环境改造来理解，必须在更大的层面，首先是整个新街口的平台营造，同时应该为未来的数字技术、数字体验以及数字技术所支撑的非常丰富多样的创造可能性，基于数字基础设施和中件的商务空间的基础设施形成全新的新街口的空间状态。

　　受邀到会的企业代表围绕主题进行了互动交流。南京新百工程管理中心主任马杰介绍了目前南京新百中心在做的焕新工作，然后围绕东南象限整体开发的顶层设计、新街口区域交通容量等问题提出分析建议；壹城集团总经理王建明认为在整体改造中，首先要保证业主的基本利益不受损失，同时应该形成一个设计导则；中商集团副总裁谈广林则建议新街口本身IP及宣传能力要继续加强，组织交通的问题需要进一步整体的优化和调整，同时建议推出相关扶持内容，充分利用好外广场的夜经济，最后还需要政府政策的大力支持。

　　针对本次会议上的交流内容，市规资局秦淮分局、秦淮区商务局、五老村街道、新管委等政府相关部门也进行了回应。

　　（秦淮区人民政府副区长金超）

　　秦淮区人民政府副区长金超进行总结，他提出本期召开思享汇的两个目的是同步目前政府的信息、态度和下一步的思路，其次政府希望听到更多的具体行动建议，希望和专家学者、关心新街口商圈发展同志形成共同的呼吁和发声，引发全社会的共鸣和重视。

　　金超区长针对新街口商圈提出了具体的六个方面建议：

　　1、建议对新街口商圈要进行全市统一整体系统的规划，里面的点包括但不限于：核心区的扩容；功能承载区域的建设；新增载体的规模；老旧商务商贸载体的更新。

　　2、建议对新街口商圈周边的主干道路、步行街系统、立面和界面、绿化和景观进行整体的规划，并推动形成三年行动计划。

　　3、建议对新街口商圈的提档升级，要呼吁并推动形成政府主导、企业主体、市场协同的共识，不存在政府大包大揽。

　　4、对新街口商圈的重要项目，要呼吁不破不立，小琢不成大器的更新理念。比如：秦淮区的新街口商圈区域、德基三期。

　　5、建议对新街口商圈的低效商业商贸商办载体更新升级的路径选择。

　　6、建议对新街口商圈的产业定位要有新的再认识和规划。

　　（南京市商务局副局长富宁宏）

　　南京市商务局副局长富宁宏对“新街口思享汇”的召开表示肯定与认可。她表示，新街口商圈是南京推进建设国际消费中心城市的重要的承载地，新街口的打造也一直是培育建设国际消费中心城市的核心内容。富宁宏局长总结介绍了目前围绕新街口商圈，政府牵头组织的新街口下午茶、新街口美妆节遇上诗歌节、2022南京国际消费节·夜之金陵、新街口创意地标设计大赛等一系列持续性的活动。她认为，新街口商圈的整体改造规划需要从市级层面来推动，成立新街口商圈的联动协同机制小组，需要有专门的市场化团体来推进和运营。同时，她建议不仅仅是东南象限，整个新街口四个象限需要联动发展，共同助力南京国际消费中心城市的打造。

　　近年来，新街口商圈受到方方面面的高度关注，围绕着新街口商圈的更新，商业运营和品牌集聚，相关的专家、政府部门、机构多次在不同的场合围绕这个话题进行热议。以下是南京商业地产商会执行会长冯宪法为南京商业地产月报12月刊撰写的卷首语《重回新街口》，供参考。

　　新冠肺炎疫情这三年，人们对新街口的关注和热情，明显升温了。

　　印象最深的，是2021年4月23日这个特殊的日子，南京启动建设国际消费中心城市的现场推进会，就放在了新街口商圈。在这次推进会上，南京建设国际消费中心城市的三年行动计划出台，备受关注的德基广场三期正式开工建设，新街口商圈发展联盟成立。

　　此后，在市商务局的组织和统筹下，秦淮、玄武、鼓楼三区在围绕新街口商圈的消费升级、焕新繁荣的活动接连不断；新街口下午茶、新街口思享汇相继推出；面向全球的新街口创意地标设计大赛更是展示南京创新活力的平台。

　　2021年德基广场的销售额超过200亿，跻身全国综合购物中心前三，这一年，有1800年历史的长江路获得全国首批国家级夜间文旅消费集聚区。这是新街口商圈的东北象限，大局已定，就等着整体亮相了。

　　西北象限这边，早已有了金陵饭店这个龙头和金轮新天地、艺术金陵文创等IP级载体，2022年10月，鼓楼区隆重推介新街口西北象限，宣布要高标定位、系统筹划、聚焦数字经济和绿色经济，打造国际消费街区。

　　10月25日，秦淮区委书记、区长集体调研新街口，提出“重回新街口”，以高标准、高水平推动新街口片区提档升级，擦亮“中华第一商圈”金字招牌，不断释放片区经济发展新活力。商圈的东南、西南两个象限在秦淮，体量超过商圈“半壁江山”。

　　新街口商圈的地位不言而喻。百年历史，是南京现代商业的发祥地。区区的0.5平方公里的“小四环”商圈核心区里，就有4000余家企业和金融机构，其中世界500强企业及分支机构40多家，曾经一度，全国年销售额超过40亿的20家单个商业体，新街口商圈占了4家，这在全国商圈中绝无仅有。

　　“重回新街口”，是政府和企业的共识，但其背后，有多重含义，其中的一条就是，新街口商圈作为南京建设国际消费中心城市的核心承载区，有很多绕不开要解决的问题。

　　最近几年和国内及本地同行交流，每提到新街口“中华第一商圈”的地位，现场的人不会反对，但总要热议一番，表达担忧。其一，创新不够，活力不足；其二，没有统一的规划，多年没变化，公共空间老化；其三，分属三个行政区，不好协调。前不久的第一期“新街口思享汇”，到会的专家、企业代表、政府部门领导，一起把新街口商圈存在的问题系统梳理了一遍，包括没有品牌IP和统一的形象标识，夜间经济不足，业态功能单一、商务衰落，等等。

　　知不足而寻求解决之道，这是目前“重回新街口”的进行时。就说分属三个行政区这事，只要从市级层面加强领导，建立协同机制，整合三个区的资源，就是新街口商圈发展非常好的资源，就是有别于其它商圈最好的资源。事实上，以建设国际消费中心城市为抓手，已经建立了三个区协同的工作机制，政府引导、联盟策划、企业主体参与的共商共建模式已经运行，正在成熟。

　　新街口正洪广场上有一座醒目的“中国著名商业街”铜雕，这是2005年全国首次认定著名商业街时树立的。记得去年5月，当时授牌的中国步行商业街工作委员会主任韩健徽又一次来到这里，大家抚摸着铜雕，读着铜雕上的铭文，在现场不约而同地表达“不断擦亮新街口”的愿望，此情此景感染着在场的每一个人。

　　“重回新街口”，是口号，也是打造升级版“中华第一商圈”的行动。

　　文章来源：《南京商业地产月报》，更多内容可扫描下方二维码浏览。