嘉创国际二度港交所交表：“捂盘惜售”创下70%以上毛利率

趁房企融资政策“东风”，华南房企嘉创房地产再次向港交所递交招股书。

招股书显示，嘉创房地产由嘉利国际拆分而来。嘉利国际集团由何焯辉1980年创立，1996年赴港交所上市，主营五金塑胶、电子制造、房地产业务。

拆分完成后，嘉创房地产将不再为嘉利国际附属公司，何焯辉、夫人何宝珠、New Sense Enterprises Limited、鸿福投资有限公司、嘉辉房地产拓展有限公司及婚纱城有限公司将为公司的控股股东。

值得一提的是，何焯辉之子何伟汗、女儿何蔓娆虽然都没有持股，不过何伟汗作为接班人，担任嘉创房地产执行董事，负责公司的整体企业策略及规划、业务发展及企业关系职能。何蔓娆大学主修设计专业，她的工作则主要与嘉利国际的多元化发展有关。

毛利率奇高

嘉创房地产在招股书中称，自己是一家精品住宅物业发展商，主要在大湾区东莞、惠州及佛山迅速发展的住宅市场开发及销售住宅物业。

从开发体量上看，嘉创房地产确实迷你。招股书显示，于估值日期，公司土地储备约为26.2555万平方米，其中已竣工物业可出售整体楼面总面积约为13.1083万平方米，13.1472万平方米待开发。

嘉创房地产已有的项目亦屈指可数，公司共有两条产品线：“豪庭”系列针对中等收入及迁居的置业人士，“公馆”系列针对首次置业及退休人士。嘉创国际所拥有的7个房地产项目中，5个已完成，1个持作未来发展，1个为投资项目。

图片来源：嘉创房地产招股书

于往绩记录期，嘉创房地产实现收入与利润的快速增长。截至2020年3月31日止年度年到截至2022年3月31止年度，公司收入分别约为4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元，毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元，除税前利润分别约为3.14亿元、3.90亿元、5.58亿元。

不过令人惊叹的还是毛利率。期内，嘉创房地产毛利率分别为72.4%、72.7%、75.7%，单个项目嘉辉豪庭第三期、第四期、第五期的毛利率在2022年分别为73.7%、75.9%、76.0%，简直“吊打”业内所有房企。

对于毛利率偏高，嘉创房地产在招股书中提及，公司物业销售及发展的毛利率于截至2020年3月31日止年度至截至2022年3月31日止年度普遍上升，系嘉辉豪庭第三期、第四期及第五期交付，项目开发标准化，同期大湾区相关城市住宅物业市场状况整体增长所致。

值得注意的是，嘉创房地产土地成本始终维持在低位。据戴德梁行报告，于嘉创房地产获得土地的同年，由政府机关在凤岗及东莞举办的公开招标、拍卖或挂牌出售过程的平均土地收购成本分别为每平方米人民币4,112元及每平方米人民币3,344元。嘉创房地产收购土地的成本（包括土地出让金、其他土地相关税项及政府附加费）及与现有建筑物拆迁以及现有居民安置补偿有关的成本为每平方米人民币1,150元，比上述凤岗及东莞的平均土地收购成本分别低72%及66%。由于罗浮公馆的位置及市场定位，其每平方米的土地收购成本为人民币649元，比嘉辉豪庭第三期、第四期及第五期的平均土地收购成本更低。

据嘉创房地产招股书，截至2020年3月31日止年度年到截至2022年3月31止年度，嘉创房地产土地使用权成本占销售成本分别为12.6%、14.6%、16.6%，不超过20%。

图片来源：嘉创房地产招股书

“捂盘大师”

嘉创房地产毛利率奇高，另一部分原因是捂盘惜售。

嘉创房地产招股书显示，公司项目嘉辉豪庭四期所在地块由附属公司东莞嘉创在2015年12月29日以2255.3822万元获得，2021年5月竣工，4栋住宅楼总楼面为5.0125.25万平方米，剩余可出售总楼面面积约为2.2730.59万平方米；2栋商业楼剩余可出售总楼面面积与总楼面面积相同，一点未动。

图片来源：嘉创房地产招股书

嘉辉豪庭五期所在地块同样由附属公司东莞嘉创在2015年12月29日以总价2941.1735万元拿下，2021年11月竣工，8栋住宅楼总楼面面积约为6.93万平方米，截止报告期未售总楼面面积约为4.52万平方米，剩余可出售总楼面面积约为5.18万平方米。

图片来源：嘉创房地产招股书

罗浮公馆所在地块由博罗县嘉盈利在2017年3月3日以1855万元获得，2022年8月竣工，1栋住宅楼总楼面面积约为3.0322万平方米，可出售总楼面面积约为2.878万平方米；L1-L2商业楼剩余可出售总楼面面积也是分毫未动。

图片来源：嘉创房地产招股书

公开资料显示，2010年4月，国务院发布了被称为‘新国十条’的通知，该通知明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行‘新国十条’精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。

如今房企融资开闸，以“囤地”、“捂盘惜售”模式做强的嘉创房地产想要上市融资，真是打得一手好算盘。