最高法●承租人只有租赁债权关系的情形，如何具有排除执行权能

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本篇是案例分析文章总第8篇 民事类 实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第5篇 之房产第5篇.

法条适用：《执行异议复议规定》第31条

第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

当事人中：

绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉。

黄色字迹 基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人

红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉。

一句话指引：

在法院查封前已经发生租赁关系的租赁户理应受到保护。但不存在恶意串通明显，不合理低价的因素存在。

提出问题

生活中存在这种情况。开发商在自己的楼盘上可以设定抵押，租赁，出让，买卖等法律行为。上述行为既存在债权行为，也存在物权行为。当开发商的房产被法院的判决强制执行时。其房产上的租赁户又是怎样应对。

租赁关系是基于合同债权关系架构起来的。在一般情形下，弱化于基于物权行为而产生的执行情形。但《执行异议复议规定》第31条也就租赁权是否可以对抗执行情形作出了特殊规定。

今天我们就通过一则最高法的维持原判的案例来讲述如何在法律实务中适用第31条？

裁判要旨

《执行异议复议规定》第31条第1款规定了拥有合法租赁权的当事人，在法院查封之前，已经先期占有该房产的，具有排除执行的权能。

但第2款同时又规定了承租人与被执行人恶意串通，以不明显合理的价格出让承租权的。承租人不能阻止执行。不具有排除执行的权能。法院应当审查案件事实，作出公正的判决。

案例索引（安时间节点）

①2001年12月16日，宏厦公司（房产买受方）（申请许可执行人）（案外人执行异议之诉一审被告，二审被上诉人）购买阳光公司（房产出让方）（案外人执行异议之诉一审，二审第三人）开发的二层商铺，支付购房款2200万元。

2004年2月13日阳光公司未将房屋交付给宏厦公司并办理两证，宏厦公司提起仲裁。裁决要求阳光公司继续履行。

②2004年8月28日，阳光公司与库玛公司（阻却执行人）（案外人执行异议之诉一审原告，二审上诉人）签订《房屋租赁合同》，约定2-8层租金每平方米10元/月，1层租金按每平方米不低于100元/月；库玛公司投入装修费用和为形成该房屋商业环境所支出的宣传营销费用，视为库玛公司向阳光公司支付的预交租金

③2004年6月23日武汉中院向阳光公司送达执行通知书。

2005年5月18日武汉中院向房地产管理局发出协助执行通知书，为宏厦公司办理了商品房预售登记并备案

④2006年8月16日，库玛公司股东任命阳光公司总经理胡雄健担任库玛公司监事。

⑤2007年4月13日咸宁中院执行之时，阳光大厦房产被案外人库玛公司以租赁名义占有使用，后通知库玛公司向该院支付租金，

⑥2018年12月27日，一审法院依宏厦公司的申请作出裁定解除库玛公司对案涉房屋的占有，库玛公司与阳光公司签订的《房屋租赁合同》不得对抗申请执行人宏厦公司。

⑦2019年1月22库玛公司不服裁定

⑧2019年2月19日一审法院作出裁定书，驳回库玛公司的异议

⑨库玛公司遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。

法院判决

一审法院：湖北省高级人民法院（2019）鄂民初31号

结果：驳回库玛公司的诉讼请求

理由：

1.库玛公司与阳光公司签订的租赁合同确实早于法院查封之前。

2.但是因《房屋租赁合同》约定阳光大厦裙楼2-8层的租金租赁价格远低于市场价格，且库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用作为预交租金，虽然本案没有直接证据证明承租人库玛公司与被执行人阳光公司存在恶意串通的情形，但本案上述事实足以认定承租人库玛公司与被执行人阳光公司以明显不合理的低价承租被执行的不动产即案涉房屋。

3.因《房屋租赁合同》和《协议书》盖有阳光公司的印章，且胡雄健作为总经理具有相应的职权，故胡雄健的行为构成职务行为。据此，库玛公司与阳光公司签订《房屋租赁合同》显属恶意串通损害宏厦公司合法权益的行为

二审法院：（2020）最高法民终196号

结果：驳回上诉，维持原判。

理由：

1.武汉仲裁委员会作出的生效的1568号仲裁裁决书就《武汉阳光置业有限公司股权及阳光大厦项目转让合同书》及补充协议、厦门中院（2001）厦经初字第332号执行案件对宏厦公司与阳光公司间的《武汉市商品房买卖合同》之影响作出分析后，认定该《武汉市商品房买卖合同》有效，并裁决宏厦公司与阳光公司继续履行该合同。

所以，本案中库玛公司主张《武汉市商品房买卖合同》无效，属于对生效仲裁裁决书的否定，其主张缺乏法律依据

2.库玛公司主张依照其与阳光公司2004年8月28日签订的《房屋租赁合同》恶意串通以明显不合理的低价而签订，其不能阻止案涉执行

①价格低于市场

②装修费用和宣传营销费用抵扣租赁费不符合常理将上述费用计为向出租人阳光公司预交的租金，明显违背商业常理。

③阳光公司总经理胡雄健在案涉《房屋租赁合同》签订后不久就成为库玛公司监事等事实，认定库玛公司在签订上述合同时并非善意第三人。

实务总结

本案案情非常简单，在参照适用《执行异议复议规定》第31条的问题上没有任何异议。最高人民法院也是维持了本判决，可以说是31条的模板案例，作为指导性案例来供大家参考。

这里我们就31条的法律理念及法律体系的架构，包括法条背后的社会考量价值进行具体的分析与研判。

1.租赁权属于受《民法典》合同篇租赁关系所调整的一类法律事实。如何就租赁关系，承租方如何具有排除执行的权利第31条给出了四个构成要件。

①在租赁期内。如果失去了类生存的租赁关系，就无法请求排除

②查封之前。租赁关系成立于法院查封被执行房产之前。

③已签订合法有效的书面租赁合同。合法有效的租赁合同具有其真实意思表示。且属于书面的，格式化的。

④占有使用根据物尽其用的原则。如果没有占有使用。也不具有排除执行的可能。

2.一般情形下，基于租赁关系架构的合法占有在排除执行犬能的问题上，滞后于基于物权行为而所产生的合法占有。最高人民法院在2015年颁布《执行异议复议规定》时，一共出台了4条具体排除执行全能的权利依据。

28条：一般房屋买受人物权请求权。

29条：生存住房买受人物权请求权。

30条：办理房屋预告登记买受人物权请求权。

31条：基于租赁关系合法占有人物权请求权。

上述4条构成要件各有不同。在司法解释第27条中还明确列举了一条。就是房屋上设定了担保物权或者建设工程优先权时，案外人不具有排除执行的权能。除非法律，司法解释另有规定。

这里着重说明一点的是。上述法律和司法解释，第29条就是属于这一情形。29条可以排除27条的适用范围。

3.基于租赁关系的合法占有人可以排除案外人的执行权能。除了“公平正义原则”在本条的适用于以外。还沿袭了《民法典》”物权篇“，就房屋抵押时或者买卖时存在租赁权关系的法条在思路上逻辑上的贴合。”举重以明轻“原则的体现。

《民法典》第四百零五条
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《民法典》第七百二十五条
“租赁人在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

上述法条，一个是”抵押权不破租赁“，另一个是”买卖不破租赁“。所以基于“民法典”作为基本法，规定了在先前已经合法占有的存在租赁关系的情况下具有合法的抵押权人和所有权人都不能破坏原有的租赁关系。举重以明轻。作为依据执行根据的申请执行人，就更没有理由对于合法占有的租赁关系的租赁户获取许可执行的可能。

案外人执行异议之诉 租赁权是否可以排除执行