起底顺德大良：低密宜居，6年房价涨85%！

来源：佛山淘房志

撰文｜溏心蛋

佛山GDP前三名按顺序排列，分别为：顺德，南海，禅城。

很多人喜欢把房价跟GDP挂钩，呈正相关性，认为GDP越高，房价则越高。

其实不然，这种观点是比较片面的。

虽然，顺德GDP最高，最高房价也出现在顺德，但顺德的成交均价并不是最高的。对比顺德、南海、禅城三区的“心脏”，在价格方面，顺德大良竟是入手门槛最为轻松的一个街镇。

虽然涨幅或许比不过有众多广州客撑（炒）起（房）的桂城和祖庙，但大良在过去6年也涨近85%。

不过，很多人至今还没有搞清大良的楼市，今天我们再带大家了解一下这个顺德人最为热衷的置业热土。

越往东，价格越高

部分二手大平层还能挖笋？

如上图所示，大良在售项目，基本集中在东部以及南部，且价格也是越往东，价格越高。

东部，2.3万/平为标准线；西部，价格1字头上车

大良靠东一侧，在售新房之中，除了新希望锦官半岛是有房源2万/平左右，甚至偶尔拿出几套搞到1.7-1.8万/平以外（不保真，说不定去到楼盘时就被告知没了

抛开最高的在售纯豪宅盘——鹏瑞皓玥湾、中国铁建凤语潮鸣（后面讲）来说，其他盘都在2.3-3.5万/平之间。

华侨城天鹅堡，目前卖256-283平清一色大平层，价格最高在3.5万/平之间，适合改善型买家。

顺德华润置地广场，目前所推产品涵盖126-143平三四房，2.4-3.2万/平。

电建地产·名悦华府、华侨城·云邸，价格都在2.3万/平。

五矿万境水岸，前身为恒大金碧华府，被五矿接手盘活后，也将迎来开盘，据传价格也是差不多。

最经典的是，华侨城碧云1号，纯纯的公寓项目，主打53-82平小面积产品，均价却在1.3万/平。

大良靠西一则，基本都是1万+，高一点的也是2万/平起步。

譬如靠江的涛汇明日·鎏金湾卖2-2.3万/平，以及美的世茂滨江壹号卖2-2.35万/平，都比东部的鹏瑞皓玥湾、宝能云境台以及龙光天瀛等盘要低。

那么，刚刚为什么笔者会说，公寓项目华侨城碧云一号的价格非常经典呢？

举个例子，西部大盘海骏达康格斯花园，洋房住宅产品，均价在1.3-1.5万/平，甚至最低还有1.29万/平的单位。西部与东部的差距就是这么大。

当然了，洋房的低价格，并没有特别影响其别墅产品。而且该盘别墅产品也是大良少有的活跃成交大户，潜入进去，偶尔还能看到一两间别墅正在装修，翻阅价格，也是在2.6万/平左右。

海骏达康格斯花园

部分二手大平层，居然还能捡漏？

目前，在大良上东区，我们还能看到不少大平层产品，1万+/平都可以捡漏，如此面积段放在千灯湖，妥妥的4-5万/平起步，哪怕它是有近10年的楼龄。

像宝翠花园，1.6万/平也能找得到。

不过，大多数大平层挂牌还是在2.5-2.6万/平，如大良比较出名的，主打高端产品的金地天玺。同等面积段，这个价格在大良的新房市场其实并不多见。

当然了，有一些项目还是比较坚挺的，比如景裕名都花园，挂牌价基本在2.6-2.9万/平。此前有一套2.4万/平的房源，也是被买家给拿下了。

全顺德

欢乐海岸、德胜新城价格最高

目前，价格最高，且突破10万+/平的两个板块，分别是欢乐海岸板块，以及德胜新城板块。

欢乐海岸板块，最高16.58万/平

作为顺德大良最强的文旅地标IP，欢乐海岸不仅吸引全顺德以及全佛山的人来游玩，更是吸引广州、深圳、中山等市的朋友来玩。

在这里，坐完摩天轮、游艇、旋转木马等游乐设施，再碰上一份顺德小吃，幸福感满满。

欢乐海岸

在这个过程中，人气爆棚的现象，进而让餐饮、购物等服务业蓬勃发展，使得周边配套愈发成熟完善，让这里快速进阶成一座集居住、文旅、购物于一体的新城，舒适度相当高。

有着如此地段优势，周边的豪宅项目，自然也不会低。譬如，中国铁建凤语潮鸣项目，主打500-700平别墅产品。

其别墅产品价格为1600-2500万/套，单价最高16.58万/平，托起了整个欢乐海岸的高端产品的价格空间。

中国铁建凤语潮鸣实景图

如果你让我比较欢乐海岸和德胜新城板块，我第一反应是，欢乐海岸周边有地铁，适合出行需求因素考虑较多的买家，而对于那些中高端购买力来说，地铁因素完全可以忽略，直接看产品就行。

地铁3号线顺德欢乐海岸站

德胜新城板块，最高10万/平

不同于主打文旅地标的欢乐海岸板块，顺德区府所在地、顺德CBD德胜新城，则是集经济、政治于一身的高端板块。

德胜河

德胜河畔德胜新城 来源：@佛山新闻网

有着顺德母亲河——德胜河，这种稀缺景观资源加持，这里的产品溢价空间更足。

像德胜河旁的鹏瑞皓玥湾，以别墅10万/平的成交价，将顺德首次推上10万/平的大关，其新推售的T1楼王，最高备案价也来到8.9万/平。目前在售280-390平江幕大平层。

周边的一线望江纯大平层项目，宝能云境台，目前也已复工，价格在3.7-4万/平。

总体来看，以上两个新盘，也是在引领德胜新城二手盘的价格，譬如万科金域滨江、龙光天瀛这些普遍最高在3万+/平的标杆盘。

新一轮置换房子热潮开始

东区、南部置换接盘几率大

当然了，以上只是简略地概括一下大良整体楼市面貌，有了这种认知，接下来是深层次的分析。

第一点，我们认为大良要开启新一轮的置换热潮了。

无论是大良的老城区，还是新城区，其实很多房子，都长如下这样，整体看去虽然还是低密宜居，但架不住楼龄基本已近十几年乃至二十年的事实。

大良有钱的家庭非常多，我们假设一波购房主力群体，即掏钱的主力，在40-60岁之间，大约在本世纪初，也就是他们二三十岁的时候，买了第一套房，到了如今，其实也该换个居住环境了。

譬如，笔者之前在大良老城区逛街的时候，遇上一家顺德小吃店的老板娘，店铺历史看起来非常悠久，当初还以为她就住在老城区，比较工作就在这里。

加了她微信之后，却没想到，某天她发了条朋友圈，楼下带有美宜佳，窗外明显就是个高端商场，她自家肯定也是中高档小区。

当然了，以上只是一个接触的个案，淘房君也认识不少于世纪初，在大良买了首套房的老板，当时的他们事业刚刚起步，不少人在2012-2015年那轮置换了新房，如今又将尽一个10年过去了，又到了置换的时代。

而近几个月楼市成交的数据，也印证了这一点。

华润置地广场悦府，9月底首开时，去化达8成，成交275套，成交金额达10.45亿。

顺德华润置地广场

中国铁建凤语潮鸣，首推15套别墅产品中，去化11套，成交金额约1.65亿元。甚至乎，一位销冠个人单月实现1.3亿的销售佳绩。

不过受制于楼市环境的影响，这轮置换热潮声势并非十分浩荡，未来大概还是要靠大环境救市力度的发酵作用。

刚需小面积房子很吃香

二手豪宅分化明显

观点二：刚需小面积房子很吃香，二手豪宅分化明显。

在楼市中，喜欢把大良划分为北区、东区、南区、西北区、新区（德胜新城）、中区，我们将这6大区域近20套成交房源罗列分析，发现非常多面积段低于95平的房源成交。

但是对标在售的新房，基本很少能看见95平以下的刚需小面积房子。越稀有，越吃香，毕竟对于接盘的人来说，上车门槛低。

此外，在这120套房源中，可以看出整个大良的豪宅情况分化非常明显。

我们统计到，其中超140平大面积产品的实际成交情况为：大良东区成交3套，大良西北区2套，大良南区（德胜新城）10套，大良中区6套。

这也意味着，未来二手放盘的时候，德胜新城一带会有更大的优势。