信托与担保 中交地产质押股权融资6.5亿的筹钱模式

观点网 一日内两则公告，中交地产凭借自身信用筹措逾12亿元资金。

11月22日，中交地产股份有限公司发布关于以控股子公司股权质押申请信托融资的公告。

由于经营需要，中交地产向厦门国际信托有限公司申请6.5亿元信托融资，可分期提款，各期期限不超过12个月，年利率不超过公司年度融资计划中融资成本范围。

业内人士透露，相较于其他融资方式，信托融资最大优势就是期限灵活，筹集资金速度更快，一般而言，信托公司方面同意投资即可。

但相应的，前期也会围绕企业信用度、资质、自有资金情况、偿还能力等多方面进行较长时间的针对性调查，最后综合考虑。同时，利率也会高于银行融资成本。

观点新媒体了解到，2021年12月，中交地产第八届董事会第七十七次会议审议通过了《关于2022年度融资计划的议案》。

根据该议案，中交地产及控股子公司2022年度融资方式包括但不限于商业银行贷款、银行委托贷款、信托、银行间市场短融、权益性融资、中期票据等方式。

融资额度方面，根据中交地产各项目公司实际经营情况以及预计现有及新增项目公司在2022年度对资金的需求，中交地产及控股子公司计划2022年度融资额度为357亿元。结合近期融资的成本及预期融资成本的趋势，此次计划融资成本不超过10%，融资主体申请融资可以以其自有资产提供抵押担保。

也就是说，此次向厦门国际信托申请的6.5亿元信托融资，年利率最高为10%。

事实上，观点指数此前发布的2022十月房地产企业融资能力表现报告显示，在过去10个月，样本房企境内融资债券共计发行437笔，较去年同期减少92笔；发行规模共计约3490亿元，同比减少31.25%。

2022年1-10月，房企单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及8月下降幅度较高，下降幅度均超50%。融资总量萎缩之后，企业间融资成本差距有所缩小，境内融资成本自6月起持续小幅回落，下降趋势已经延续4个月。

另据相关市场数据表明，今年9月房企信托融资平均利率仅为7.76%。

此前披露的2022年度半年报显示，中交地产融资途径主要为银行贷款、债券、信托融资及其他途径，其中，信托融资成本区间为6.00-8.50%。

期限结构方面，截至今年6月末，中交地产1年内信托融资金额约为98.65亿元，1-2年的信托融资金额为33.85亿元，分别占对应期限总融资金额的38.6%、12.48%。

据悉，本次向厦门国际信托有限公司申请的6.5亿元信托融资，将由中交地产持有的控股子公司中交地产（苏州）有限公司部分股权提供质押。

中交地产（苏州）有限公司成立于2013年5月10日，注册资本9.5亿元，该公司由中交地产持股70%，中国路桥工程有限责任公司持股30%。从企业信誉度和资质来看，显然无可挑剔。

在财务指标方面，数据显示，2022年1-9月，中交苏州公司总资产约62.1亿元，总负债36.98亿元，净资产25.12亿元，营业收入18.89亿元，利润总额6208万元，净利润4656万元。

中交地产认为，以持有苏州公司的部分股权作为质押担保，有利于保障中交地产顺利获取融资，符合公司整体利益。本次以控股子公司股权质押申请信托融资不会给公司带来重大财务风险，不会对公司的生产经营产生重大影响。

但值得注意的是，就在发布申请6.5亿元信托融资公告的当天，中交地产另发一则公告表示，拟为参股项目公司提供不超过5.76亿元担保。

具体而言，参股项目公司厦门保润房地产开发有限公司由于经营需要，拟向中国建设银行股份有限公司厦门市分行、中国银行股份有限公司厦门湖里支行、中国农业银行股份有限公司厦门市分行、中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门集美区支行及兴业银行股份有限公司厦门分行申请联合贷款共计30亿元。

该笔贷款由厦门保润各合作方按权益比例提供担保。其中，中交地产持有厦门保润19.2%权益比例，拟提供不超过5.76亿元担保，同时厦门保润向其出具相应金额的反担保函。

厦门保润由厦门悦垦企业咨询有限公司持股60%，厦门中玮房地产开发有限公司持股40%。厦门市人民政府国有资产监督管理委员会为厦门保润实际控制人。企业信誉和资质方面，同样无可挑剔。

今年中期报告中，中交地产表示，接下来将优化融资结构，以多元渠道突破瓶颈，增加以自身信用融资方式为主的比重。控制有息负债规模的增长速度，加强资金统一管理，做好资金动态监测，提升资金使用效率。

11月22日的两则公告，先是以控股子公司股权作为质押担保融资6.5亿，又为项目公司的5.76亿元银行借贷提供担保，一来一往，中交地产凭借自身信用已融得12.26亿元资金。

据悉，厦门保润正在对厦门市湖里区五缘湾片区高林北路与金宝路交叉口西南侧2021P07号地块进行开发建设，占地面积79,404.543平方米，总建筑面积374,210.85平方米，成交总价99.6亿元。

该地块于2021年12月取得，2022年3月开工，截至2022年10月末项目尚未竣工，项目预计总投资135亿元，累计已投资金额106亿元。

今年上半年，中交地产期内录得营业收入约为124.4亿元，同比增长151.39%，彼时，公司认为营收增长主要因报告期交房结转收入项目增加。

此次厦门保润向银行申请联合贷款共计30亿元，也将用于自身经营，如无意外，将足以覆盖厦门湖里区项目接下来开发建设所需。