南京一小区被指逼业主买车位，律师：限量出租涉嫌只售不租

11月13日，林景兰园小区门口“堵车” 本文图均由受访业主提供

11月13日，小区物业不允许部分业主开车进小区。
“街道接到业主反映物业不让业主开车进小区的情况后，第一时间介入，约谈了物业等单位。”林景兰园小区所在的南京浦口区顶山街道办事处相关工作人员告诉澎湃新闻，经协调，目前小区已将31个地面车位开放给业主临时停车，后续街道物业部门还将进一步跟进处理此事。
涉事开发商通宇地产相关人员答复澎湃新闻称，不存在“不买车位不让进小区”的情况，地下车库的产权车位“可租可售”，“不租不买”车位的业主不允许进地下车位，只能停在地面或者外围的临停车位，但小区内地面车位因实行“人车分流”而未开放，这才发生物业不允许部分业主进小区的一幕。
没买车位，物业不让业主进小区？
据林景兰园小区业主刘（化姓）先生称，11月初，车位销售人员多次在业主通知群里“吹风”：地下限量产权车位，提醒业主11月11日开始认购。大家一打听发现价格“很不友好”，周边几个小区的车位售价在10万元左右，林景兰园车位售价达16万元，小一点的车位也要14万元。“11号才开始认购，我们还没考虑好，就不让进小区了。”刘先生说，11月13日，他想开车到小区看装修进度，没想到被堵在了大门口，下车一问都是没买车位的业主，一时间现场业主开始激动起来。“我们买了小区的房子，凭什么不让我们开车进。”另一名业主张先生对澎湃新闻说，就算业主们表示愿意付临停或者租赁的费用，物业仍然不让他们进小区。开发商公告里说的“可租可售”不可信，现在地下车库还有几百个车位空着，开发商本该先满足业主停车的需求，允许一部分出租或临停，在已售车位上挂上车牌标志便于辨识，等业主有需求了自然会考虑购买。“现在没有设置任何缓冲期，连地下车库都不让业主进，明摆着是开发商只想‘卖’不想租。”张先生说，即使开发商的产权车库或车位不让进，小区共有的71个地面车位属于全体业主共有，应该向业主开放用来临时停车。
业主刘先生告诉澎湃新闻，有业主向物业咨询租赁车位事宜，被告知，地下车库车位均为产权车位，近期集中销售。经他想开发商销售人员及物业处了解到，后期将只有30个地下车位供没买车位的业主租赁使用，因为数量有限，将视情况摇号决定。对此多名业主认为开发商变相逼业主卖车位的意图十分明显。
开发商、物业多次被约谈，小区部分地面车位已可临停
业主提供的竣工图纸显示，林景兰园小区的地面车位共有71个，其中11个位于小区外商业用房门口，其他60个在小区内。“小区内60个地面车位由小区业主共有，业主有权临时停车，为什么不向业主开放？”业主刘先生表示，13日因为堵车没法开车进小区，有报警求助。
南京浦口区顶山街道相关工作人员22日向澎湃新闻表示，11月13日警方接警后，已联合街道物业部门多次约谈开发商、物业，协调解决业主的停车需求。14日物业即向业主开放了小区内20个地面车位，加上小区外商铺门口的11个车位，已开放31个地面车位。等联排别墅区交付后，该区域内40个地面车位也将开放出来临停。后续街道还将继续跟进，解决开发商与业主之间因停车产生的矛盾。
“经街道约谈，开发商和物业确实拿出部分地上车位给业主临停，但车位有限，一旦临停车辆多了，大家还是无处停车。”有业主向澎湃新闻表示。
小区开发商通宇地产相关人士回应澎湃新闻，11月11日前，地下产权车位是免费提供给业主使用的，车位销售后开始不让“不买也不租车位”的业主进入地下车库。有业主免费停在地下车库习惯了，不肯停在小区外的地面，要求继续进地下车库，所以才会激化矛盾。街道约谈后，公司已将地面车位开放，但其他业主反映“车辆停到地面车位无法实行人车分流，有安全隐患”。
针对业主反映该公司变相卖车位的问题，该人士称，小区地下产权车位共455个，车位配比为1.2左右，业主可买产权车位，也可办理租赁登记手续，每月租金加停放费共计350元。地下车位租期为一个季度，租期届满，承租人超过出租车位数时要摇号确定，目前看不会出现摇号的情况。
律师：开发商有车位又限量出租，涉嫌“只售不租”
对于前述开发商与业主的停车矛盾，北京市尚公（南京）律师事务所律师陈本林向澎湃新闻表示，开发商取得产权车位的销售许可，有权对车位采取出售、出租等处分行为，但该行为应受到《江苏省物业管理条例》的规制——“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”
澎湃新闻查询南京网上房地产发现，截至发稿，通宇林景兰园小区开发商地下产权车位共有455个，业主已认购173个，剩余282个，如按业主所说开发商只拿出30个用作出租、占比不到11%。
陈本林表示，在要求租赁车位的业主超过出租车位供应量时摇号决定承租人，可能存在“限量”租赁车位数量无法满足登记租车位车主的停车需求，该行为涉嫌“只售不租”。开发商针对未租、买车位的业主，不允许其开车进小区或者地下停车场，则涉嫌变相限制业主选择、逼迫业主买车位，于情理不合。
陈本林认为，根据《江苏省物业管理条例》规定，业主可向物业管理行政主管部门投诉，主管部门若查实开发商存在“只售不租”问题，应责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。“开发商作为住宅的建设方，应将车位、车库这样的配套设施用于服务小区业主，首先满足业主的停车需求。”陈本林认为，尽管开发商在目前的楼市行情下，有回笼资金的需求，但也应兼顾自身的品牌形象，在车位销售前先进行摸底调查，正确评估业主购买车位的需求，采取合理方式进行销售。