2023年的买房策略

谈过了第一套房的战略意义，也举例讲了首套房资格要不要珍惜，今天来看下2022-2023的买房策略。

都说房子在降价，显然这是大环境的一部分，有其历史时空的背景，不是一刀切。

2022年11月，我们来看实际的。二手房属于存量，规模巨大，其价格更具有指标性意义。

你就看在当下房价不降的是哪些城市，其实你百度一搜就能查到，千万不要人云亦云。

某个时间段或者某几个月的变化，还看不出来具体情况，尤其趋势，所以我们采用3年这样一个跨度，相对更有说服力。

当然，其他城市也看看。

国家地理中心，未来据说是首都，六省通衢，具有指标性，下图你看。

最近一年差不多从最高点降了近25%了，昨天就有人担心继续下降。

我的建议是，再降有限。武汉还会降到1万块以下？

下一个，人口最多，四大直辖市之一。

不过大家要记得，重庆的房子土地使用权大多是50年，不同于全国的70年产权。

可能为了显示单价较低，提高销量。

旁边的另一个西南重镇，因为人口净流入、持续的经济发展，包括较早的人口引入政策，是目前省会城市中房价下降幅度最小的，但也从高点有所下降。

我们好几个群友目前都在跃跃欲试，准备尽快下手成都。

下图，长沙虽说跌回了3年前，但幅度不大。

再下图，南京差不多均价小跌5-10%的样子。

下图这是我老家了，从1万1涨到了1万3，又最近1年跌回到了1万2不到的样子。小城市在最近12个月内尤其俄乌冲突后，确实鲜有上涨的。

比如属于苏州的县级市，下图常熟，跌了接近20%的样子。

下图北海，好像过去传销比较多的小城市，7千跌到了6千附近。

继续，下图，长三角中型城市。

下图，全国最北边的省会，跌了15%上下。

广州边上的珠三角制造业重地，号称第三第四大城市。不过佛山工资太低，这点大家记得，差不多深圳的50%不到，广州的60%不到吧，我的大量统计规律。

旁边的珠海，差不多跌了25%，不过珠海本身单价不低。

而且你看下图，珠海旁边的一线城市也在大跌。

2年前冲高太多了。深圳还在顽强，我预计户口很快会放开，尽管去年还在增加落户和买房难度。这是深圳的思维开始落后的显现，比杭州都慢一拍。

下图江苏苏南经济较弱的地级市，差不多跌了10%上下。

镇江虽然房价不高，但周边城市的工资尚可，离开苏锡常和南京都近，买房性价比还是可以的。至少镇江人购房压力不大，房价比苏北好几个城市都低。

福建那2座城市以高房价“闻名遐迩”，看下省会，从高点跌了20-25%之间。

实际上厦门稍微好点，但也有近20%的跌幅。

最后我们回归华南重镇，另一个一线城市。

跌回去了五六千，但还没到2020年时的低位。

不过我预计广州房价暂时会徘徊一段时间，你看如下疫情的影响。

整体来说，因为全球经济预计会在2021年的某个时刻迎来最低点，全球的楼市亦然。所以国内房事整体来说也会低迷一段时间，尤其成交量。

但是推出的政策效应这次显现得比较慢，很多城市连首付比例都降到2成了，房子的贷款已经到了历史最低，还可以各地自己继续优惠。

但是，经济会发展，收入必然增加，过去看到的高房价总会变得不是那么高，因为物价也会上涨。就类似你现在看单价1万，并不觉得高，但我刚毕业时最高房价在北京，也不过才5千出头一平，深圳第二刚到5千，上海才4千多，那是根本不敢想象哪天涨到1万块。

至于这个拐点，即你当地的房价本轮调整的最低点在什么时候，远的来说不至于到2030年；近的话，有可能就在明年的经济大环境反转要上升的时候。

各国尤其欧洲、美国、中国三大经济体的今、明、后3年的宏观经济增长率我模拟过，比如在《职场人接下来的投资方向》，见下图。

但是房价是买涨不买跌，也有一定的前瞻性，你不一定非要等到经济最低点下手。而且国内的经济增长率明年大致能恢复到5.0%上下，今年才3.5%可能都不到，以免你晚了。我建议大家要买房的，尤其第一套房，可以安排在现在到元旦以及春节前后。

对于省会及以上城市来说，如果晚于2023年10月即国庆，可能房价又上去了。

大家可能不知道房价涨起来非常快，降得则特别慢。期待一降再降的心理，在买房上面大多行不通，这是你短期一两年的决策，包括恋爱和结婚等，却不是让你去期待当下人口据说今年开始下降然后指望2046年毕业的大学应届生人数不足1千万，你因此觉得自己这口气憋对了，不买房是对的......届时你多大岁数了？用宏观环境来倒逼个人发展，实在是不高明。

当然，我不是鼓励你炒房，我是针对刚需以及我们群友中走职业经理人道路但还没买房的人，尤其在大城市工作的女孩，那些“家里有弟弟”这个标签的姐姐们。

投资房的策略，则最好看重你熟悉的地段，不要冒然跨城市投资房产。

改善型住房，则现在就可以下手，如果晚一点也可以，不过拖到2024年就有可能老破小也会比现在单价高。

但整体来说，小城市此时买房稍微谨慎点，要买大开发商的，注意不要烂尾。比如河南财政这几年很差，房子就容易烂尾，谨慎投资。但河南本地人刚需，当然可以买，现房为好。

各省会接下来重点会是放开户口，抢人大战，吸引大学生来就业、在工作地结婚生子、带着双方父母全家移民过来，其中一部分还是为了让你买房。

但是过去已经被他们虹吸了本省很多资源和人才，上涨也会乏力，比如合肥，前几年涨得太快了。但是吸引不了全国各地的人才，所以如果你投资房产，当然还是投资一线以及杭州、苏州等能吸引全国人才而不是只有本省的人，要好于投资合肥。

好了，祝大家买房顺利！