福州东二环片区，榕发揽湖郡分析

来一次楼盘分析，最近群友分享榕发揽湖郡的资料，作为晋安湖周边的纯商盘，受到的关注度也很高。

当初榕发对观湖郡给出刚需定位，如今在指导价4.2W的情况下，又一次给出偏刚需的定位，下面聊聊。

楼盘规划

榕发揽湖郡：地处化工路及前横路交汇处南侧（前横路北公交站旁）。

项目规划7栋住宅，主推77、89、106、123、126的户型，合计640套，毛坯纯商盘。

1#-3#：2T2板楼，17层，端头主打景观户型，内端走大面宽布局

5#-8#：2T4高层，29层，主打刚需户型，预计公摊不低。

土拍情况

2022年5月27日，榕发以底价16亿拿下宗地2022-20号，楼面价22584元/平，销售指导均价：42000元/平，土地面积：35.42亩；容积率：3.0，限高：100米。

分析：今年第二场土拍，榕发兜底拿下了晋安湖边的纯商地块，虽然是兜底拿地，但是楼面价也达到了2.25W，在第三场土拍，榕发继续兜底，楼面价1.99W，目前的誉湖郡。

项目名：从观湖郡，到揽湖郡，再到誉湖郡。

楼面价：从2.3W，到2.25，再到1.99W。

榕发见证了板块楼面价一步一步下滑。

对于地块而言，地处规划的晋安湖CBD，前身规划是180米的商业商务综合用地，今年规划变更成100米的商住用地。

目前地块左侧更靠近晋安湖的地块，依然定位是220米的商务用地，当然未来是否会变更依然难说。

从项目自身来说，如果地块不变更，220米对于湖景存在较大压制，同时超高层建筑，还会对采光产生影响。

对于地块而言，面积35亩，体量不大，不过容积率也高达3.0，导致整体的项目可售套数也达到640套，压力不算低。

对于目前高容积率地块，很容易出现插蛏布局，不过对于地块而言，横向面宽较大，加上只需要布置两排楼栋，整体的社区并不会给人不适，当然从体量来说，社区的公共空间也是偏小。

对于地块而言，指导价达到4.2W，不过榕发已经给出偏刚需定位，可以说也侧面反应指导价虚高。

户型情况

77平米：三房两厅一卫，位于中户，双开间朝南，紧凑布局，在高层住宅高公摊的背景下，做小面积三房，三个房间空间都偏小，同时南北不通透。

不过这个户型在目前东区也算难见，特别在高房价的背景下，对于部分刚需还是有一定吸引力。

89平米：三房两厅两卫，位于中户，包心布局，南北不通透，三开间朝南，即便卧室有飘窗赠送，空间依然不大，右上角卧室，南面开窗较小，采光有一定影响，总得来说，对比目前常见的连廊89户型，略显古老。

106平米：三房两厅两卫，三开间朝南，客餐厅做横厅，不过位于北侧，从户型图来看，南侧两个卧室也可以跟客厅做交换调整，对于户型而言，常见于早几年的塔楼设计。

这个户型问题主要在于中户凸出，会遮挡端头的南向采光。

123平米：四房两厅两卫，位于三栋小高层的内端，定位独梯独户，四开间朝南，功能相对独立，大面宽布局，算是目前比较主流的布局，户型主要赠送来自南北飘窗，预计这个户型，是项目最没用争议的。

126平米：四房两厅两卫，位于三栋小高层外端，定位独梯独户，三开间朝南，大进深布局，客餐厅一体化，主打观景，不过晋安湖位于西侧，也只有西端才能看一点点湖景，在看景的同时也存在西晒问题。

对于这个户型，由于公卫位于右上角，对于南面的两个卧室略显不便，从得房率来看，也只能做3.5房。

分析：对于这个揽湖郡的布局，跟观湖郡非常类似，左侧三栋做小高层，同时端头做观景设计，四栋高层主刚需户型。

对比当初的户型设计，这次明显可以看到变化，在120平以上的户型上，项目也开始采取独梯独户设计，相比于观湖郡全部2T4连廊，明显更受市场认可。

在小户型上，77平米也做到极限3房，直接对标更外围的刚需项目。

榕发这几年也开始走赠送路线，近期的几个项目，都在飘窗上做到较多赠送，可以说为了迎合市场，调整也是非常迅速。

区位情况

项目位于晋安湖东侧，距离地铁4号线320米，距离晋安湖320米，距离泰禾广场1.5公里，附近在建群艺馆、图书馆，整体的出行、休闲、购物都有配套加持。

项目东侧即前横路，规划是高架+辅路，后续可能存在噪音影响，同时目前周边依然处于开发中，整体的城市界面有待更新，依然需要长时间的等待。

对于项目的采光，由于西侧规划200米左右的双子星大厦，以及南面是100米左右的天琴湖，个别楼栋采光需要注意。

当然面对一众高层，超高层建筑包围，整体的空间感也存在一定影响。

价格情况

项目指导价4.2W，不过很明显这个没有参考意义，大体对比周边看看：

1、晋安湖叁号院：纯商盘，连廊精装3.5W
2、和樾风华：刚改盘，精装均价3.5W
3、保利云上：2栋人才房，毛坯2.8W
4、联发君樾府：纯商盘，目前毛坯3.05W
5、榕发观湖郡：纯商盘，开盘3.35W

分析：目前东区在售新盘扎堆，从项目的定位来看，低于预期，走的是刚需+小刚改路线，这样的设计跟板块大部分项目都会成为竞品。

目前竞品，比如：首开香悦、叁号院、大东海玺悦、和樾风华、保利云上、君兰和鸣、联发君樾府、首开香颂、晋棠府等。

从在售的价位来看，存在一定差异，大体均价在2.8-3.5W，存在地铁，精装等差异。

对于项目而言，比较大的参考有三个项目，君樾府、叁号院、观湖郡。

对于君樾府，高层连廊定位，跟项目4栋高层类似，不过面积段更大，去年虽然精装高达3.55W，不过目前也取消捆绑，毛坯3.05W左右。

对比而言，揽湖郡优势在于更靠近板块公建，面积段门槛更低。

对于叁号院，连廊精装3.5W，不过去化不理想，项目二期受困古建，一期社区偏小。

对比而言，揽湖郡优势没有太多不利因素，社区也更成型一点。

从两个在售新盘对比来说，揽湖郡有自身的一定优势，不过亮点也不强势。

目前新盘由于部分滞销，参考的意义并不大，毕竟要参考就要找真正有市场意义的。

近期观湖郡交房，目前二手挂牌，部分小户型3.5W，网络上信息，个别业主反馈3.4W看房都不多。

从区位来说，观湖郡明显更强，不过目前未满二，税费较高。

综上，项目的价位，高层住宅预计3.1-3.3W，小高层3.5W，当然最终定价，也要看房企。

目前东区库存激烈，卖最好的反而是刚需产品，届时项目的77、89平，如果低于均价，预计会跑量一些。

楼盘总结

项目位于晋安湖东侧，优势在于纯商定位，国企操盘，周边交通、公园等配套相对完善，户型门槛较低，对于特定刚需有一定吸引力，劣势在于板块库存偏大，部分户型设计略显一般，周边城建还需开发。

对于项目而言，目前定位可能更贴合目前板块购买力，不过能否热销，预计依然还是看价格。

前几年榕发在福州基本都做到热销，这一次在东二环，能否延续，难说。

题外话

当榕发揽湖郡给出77平三房的户型定位后，再看北园的榕发北源云筑的76平三房，可以说榕发在东二环、南二环，都同一时间给出低门槛的刚需产品。

这样的操作，不止有利于自身的去化，更是进一步压制外围板块的去化。

之前南二环随着89户型热销，很多200-230W的购房者，开始朝着外围选择。

如今区位更优的纯商盘出现，价位也能符合，那些三江口、火车南站等板块的在售刚需盘，吸引力又是进一步收缩。

对于楼市的变化，可以说是瞬息万变，去年初，在南二环、东二环，想买个纯商，想买个非连廊，可选项都非常少，而如今纯商遍地，2T2板楼也是信手拈来。

面对如今新盘可选项更多，可惜目前的市场，低迷的让人都很难下手。